目前房地产行业备受社会各界关注，近几年房价的上涨更是一个热门的话题。房产的价格是受多方面因素影响的，有供求因素、开发费用因素、人为炒作的因素，更重要的是开发成本因素，开发成本的高低在房价中起着决定性作用。由于房地产投资项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险大等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最小的成本耗费获得最大的经济效益。如何加强成本核算显得尤为重要。浙江亚厦房产集团有限公司成立九年以来，开发过不少楼盘。在成本管理中积累了一些成功的经验，也存在着一系列失败的经历。事实证明采取一定措施加强成本管理，对提高自身企业经济效益，降低投资风险起到很好的效果。以下就房产企业项目开发成本的管理谈一点看法，供大家分享。
首先制定项目开发成本预算管理。房地产开发企业的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，所以预算也应该分为这两部分。根据项目成本核算的形成过程，成本管理通常经过确定总成本、目标成本逐层分解、成本结算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本预算对比分析与处理等过程。具体而言1、通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本预算目标。这种预算的总成本对以后的实际核算起着总控制的作用。2、逐层分样预算目标。通常按项目结构对项目总成本预算目标进行分解，将总成本分析分为项目开发成本和期间费用，再把项目开发成本拆分到各个成本对象，作为项目单位成本。计算依据或限制，制定好项目开发成本的预算。
其次，项目开发成本过程管理，根据项目开发成本总预算以此为基础，通过各种特定方法，如招投标、询价，历史成本法、定额测算法等。在总预算范围内选择好承包商或供应商，对项目开发成本的土地费用、前期工程费、建筑安装费、市政公共设施费用及开发间接费用进行过程动态控制，在已经确定的预算成本基础上。对项目实施过程中，所有的项目开发成本核算对象进行全过程监督控制，以及在出现特殊情况时，对成本预算进行调整，使项目开发成本始终在可控范围内。
最后，项目开支的后期管理，项目开发成本经过项目前期全面预算以及项目实施全过程控制，通过对开发成本估算、预算、合同执行管理，计算出动态成本并比较动态成本与预算成本，同时要及时进行项目决算，计算出项目汇总成本，并与项目总预算进行分析比较，找出差异原因，通过对项目的清算决算和后期评估，在项目结束后对项目成本进行整体回顾和评估，总结经验教训，为后续项目开发提供成本依据。
那么在实际操作中我们如何来加强房地产企业的成本核算呢？
下面就我公司参与开发的几个楼盘的实际情况来作如下分析。首先在前期，我们根据本地的实际情况结合以前开发过程中积累的经验对地块做一个总体的评估，给决策者在土地成交过程中提供一个可靠的价格依据。当然这个过程比较复杂是一个公司集体智慧的结晶，我们重点讨论的是对房产企业成本的归集和分配，这是我们会计最为主要的任务，也是实际中控制成本的关键所在。由于主客观原因，房地产企业成本核算现在有很多不同的方法在使用，我们企业由于开发项目的单一性（普通住宅）决定了我们采取了最为简单，但在我们看来也是最真实可控的方法：按每个项目（我公司按项目单独设立项目公司力求成本利润数据最真实）将归集的总成本与总的可售面积对比算出单位面积成本，据以进行财务和会计核算。下面就成本项目一一说明。
1、土地成本：包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果是综合项目，土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本。在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。我公司开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。
2、前期费用：包括勘察费、规划方案设计费、可行性研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、“七通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。 前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来说较低，可以根据总费用与总面积直接计算分配。如果其中单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分开计算，总之，根据重要性原则进行会计处理。我公司将这些费用平均分配在每个可售面积上以保持一贯性原则。
3、建筑安装成本：包括土建工程、水电安装工程、室内外装修工程、设备及工器具购置等所发生的费用。这部分成本在某个单一产品成本中所占的比重是很大的，但是相对于其他成本项目来而言，其分配对象较为明确，可直接按单体分配到单一产品对象，也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，比如同结构相同造价相近、装修标准或档次相同等等，总之是便于计算，能真实准确地反映开发产品的计价成本。就我们公司开发的亚厦风和苑、亚厦中央假日小高层来说分为住宅和地下人防两部分来分摊，这样就避免了地下城防部分成本不真实从实际来看地下部分造价确实高于地上部分。有效的避免了利润虚高。
4、基础设施费：包括排污、排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设施、消防设施、道路桥梁涵洞、绿化景观等其他基础性工程费用，它的分配相对于其他费用而言，要简单明了，可采用按可售面积、工程造价比等方法进行分配，这样对客观公允地反映企业的经营成果是没有影响的。
5、公共配套设施：包括教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区市政设施建设费、物业管理配套服务设施费、大型人防工程等配套工程的成本费用。这部分成本的分配要根据受益对象进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功能或是为了提高项目的服务品质而建设的，大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核算，这里所指的是不能有偿转让的设施。公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本，分配方法与基础设施费的相同。
6、开发间接费：是指在施工现场设立的管理机构（如指挥部等）或是开发企业同时有多个项目开发时将工程项目管理机构发生的费用列入开发间接费包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、审计费、公证费、评估费等。而有些企业的项目公司也将一些应该计入期间费用的管理费用计入开发间接费，这对成本的核算和真实地反映经营成果是有影响的。不利于成本管理，在核算过程中要注意细分，
关于借款费用的这里要单独说明的是其停止资本化的时间问题，会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”；而以前的企业会计制度中讲的是“开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本”，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了；而现行税法则规定“借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除”这三者看上去不一致，但是税法的规定显得相对合理，完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限，这与前二者并不矛盾，因为没有质量监督部门的验收是不能交房的，换言之也是不算达到可使用状
态。
以上这些成本项目是开发过程成本管理的细分要点，不但要对这些项目原始凭证正确分类入账，还要把好关确认原始凭证的真实、有效性，以免在项目结束后的清算中，因为票据不合法不合规被清理出来，进而影响总成本，导致土地增值税增加影响总成本。
总之，房地产开发企业的项目成本管理主要是通过项目前期成本预算管理，项目实施过程中控制管理，以及项目后期竣工决算分析管理组成的。我公司管理层和财务科在前期开发的项目中忽视了某个过程或是在某个过程中忽视了某个环节，以致在成本控制管理中走了一些弯路，影响了开发的总成本。在房产项目立项到竣工的过程中只有做到全程实时监控和管理，才能达到最佳的项目开发成本管理目标，也是我公司以后成本管理的方向。