影响房地产价格高位上涨的因素较多,但工程造价企高无疑是最重要的因素之一,所谓建设工程造价,是指进行某项工程建设所预期花费或实际花费的全部费用。它由设备、工器具购置费、建筑安装工程费和工程建设其他费用组成。衡量项目投资效益大小最重要的指标是建设工程造价。工程造价的确定是一个非常复杂的过程,尤其在房地产领域,其产品的多样性和复杂性,决定了计价方法的多样性和复杂性。在房地产开发建设项目过程中,工程造价的管理显得尤为重要,既要保证好房地产开发项目的建筑物满足高质量高要求,又要采取严格及有效的措施合理控制与管理工程造价。房地产企业的管理水平,特别是其对投资的决策和控制,直接关系到企业的生存和发展。现从以下四个方面来阐述房地产开发中工程造价的管理鱼控制方法。
　　
　　一、当前房地产开发工程造价中存在的问题
　　
　　通过近段时间的研究,笔者总结目前房地产开发工程造价存在以下问题:(1)忽视部门间沟通、协调,变更、返工现象屡见不鲜,从而使造价不合理偏高;(2)施工队伍素质较差,施工方难以执行合同条款而停工,致使工期延长或返工,(3)开发商管理制度存在缺陷,无法及时、快捷地确定原材料的加工定货价格;(4)工程决算不规范,竣工结算中洽商漏洞多;(5)开发商管理中轻视人的因素,上级常常不能对各部门人员的工作表现及时总结和奖惩。
　　
　　二,设计阶段
　　
　　2.1建立必要的设计竞争机制
　　改进和完善现行的设计方案招标办法,通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证。改革现行的设计取费标准,按造价计算设计取费的基数不超过限额设计的基数。在具体实施中可针对不同情况,制定相应的奖罚措施。
　　2.2利用价值工程原理优化和评价设计方案
　　设计方案竞选中可以以中选方案为基础,吸取未中选方案的优点,取长补短,以价值工程的原理:v(价值)=F(功能)/c(成本),从五个途径提高设计产品的价值,使设计更完美。利用价值工程原理优化设计方案后,需要对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价,从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。
　　2.3尽可能减少设计变更
　　首先,应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,其次,认真对待必须发生的设计变更,及时核算有关设计变更的造价,对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑,进行多方案比较,不能一味求快,而应求精。
　　2.4实施设计监理制度,加强躅纸会审工作
　　主管部门应在搞好政府监管的同时,一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件,加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作,制定设计监理工作的职责、收费标准等。同时组织总工办、开发部、工程部、资产经营部等相关部门,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核。从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求提高设计质量。避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商造成的经济损失。
　　2.5实行限额设计
　　项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数。而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。
　　
　　三、招标阶段
　　
　　3.1严密、严肃编制招标文件
　　招标文件既是投标单位编制投标文件的依据,又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分,招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力,对工程造价具有重大影响,因此,不论是开发商自己,还是其委托的咨询机构编制、发布招标文件,都必须严密、严肃、完整,按照规范要求进行编制和发布。

　　3.2科学合理地编制标底
　　标底是建设单位拟建工程投资的底数。单位没有条件,应请有资格的咨询单位代编;有条件的单位尽量自行编制。编制标底时要与市场的实际变化相吻合,采取合理低价中标的原则,要实事求是、切合实际。保证标底编制质量,选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位,把工程标底控制在合理造价的下限。
　　3.3注重资格预审,谨防串标
　　我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学,造成有标底招标时,标底泄漏现象时有发生;无标底招标时,投标人相互串标、围标,使工程价格严重失实。为预防此类事件发生以及中标后,在施工过程中,出现千方百计索赔增加造价,在资格预审中把不诚信、业绩不佳,施工资源差的企业淘汰出局。
　　3.4确定适合的发包方式
　　可根据工程的规模、性质、特点,确定合适的发包方式来控制工程造价。当然,不管采用哪种发包方式都应该进行招标,引进竞争机制,使各施工方在保证最低的企业利润情况下,报出非常优惠的价格,杜绝议标或变相议标。实践证明,凡是先开工后定价的工程多半造价偏高。
　　3.5慎重地选择施工队伍
　　必须根据工程规模、技术要求,认真挑选施工单位。
　　
　　四,实施阶段
　　
　　4.1编制实施资金使用计划,纠正投资偏差
　　编制并控制资金使用计划,在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位,对造价具有重要的影响,它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据,通过与实际造价进行定期和不定期比较,找出偏差、分析原因,适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏,使总造价控制在目标之内。
　　4.2施工中设计变更的控制
　　建设单位、设计单位和施工单位在开工前认真审核设计图纸,严格遵守设计规范,把可能在施工中出现的问题,在图纸会审阶段进行解决,避免在施工过程中影响工程进度和质量,或发生返工等现象,造成不必要的人力、物力和财力的浪费。
　　4.3工程索赔管理
　　索赔是合同双方妊履行合同的过程中,根据法律、法规和规范,因一方存在过错并给另一方带来损失,由损失方要求过错方赔偿这一损失 的经济现象。索赔的内容可以是资金,也可以是工期。当索赔发生时,应该多方取证,查阅双方签订的施工合同、相关的法律法规、施工图、施工组织设计、招标文件标底、定标书、施工备忘录、有关工程隐蔽验收记录、工程例会及各专题会议纪要,要仔细查证,详细分析,以保证索赔的合理性。
　　4.4加大施工监理的现场管理力度
　　在实际工作中,工程监理对工程质量的监控应该是坚决的、严格的,但在实践中当涉及工程造价的控制和协调时往往充当“门神”和“和事佬”,怕得罪人,这和工程监理的职业道德是不相符的。工程监理应严格执行其“三控、两管、一协调”的职责,坚持公平、公正、公开的原则。平等对待甲乙双方,积极参与到工程造价的确定和控制中来,在工程管理中发挥更大作用。
　　4.5工程进度款的支付
　　工程进度款的支付也是施工阶段造价管理的一个重要内容。我国现行支付方法常见的有:按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。无论实行何种支付方式,结算的条件都应该是质量合格、符合合同条件、变更单签证齐全,特别是要实行质量一票否决权制度,不合格的工程决不付款。
　　
　　五,竣工结算阶段
　　
　　竣工决算这最后一道关口的主要目的就是促进建设单位强化管理意识、完善管理制度、改进管理方法等。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续,从多年工作的经验来看,在工程竣工结算中洽商漏洞很多,有的是有洽商没有施工,有的是施工没有进行应核减,却没有洽商,还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量-诸如此类举不胜举,因此结算时,要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法,认真核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对,同时,为了保证工作少出纰露,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度,确保结算质量和投资的收益。同时而预算专业人员更应加强学习。拓宽自身的知识面,把自己培养成一专多能的复台型技术人员,以适应工程造价全过程动态控制的要求。
　　
　　六、小结
　　
　　工程造价的控制与管理是一个从投资决策到竣工决算的全过程管理,任何环节都缺一不可。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化,从客观上要求我们发挥主观能动性,借鉴国内外的先进经验,只有做好工程造价的有效控制,才能使企业立足于竞争市场,使开发成本降到最低,进而为控制商品房价格提供空间,取得更好的效益。