第一部分　房地产企业融资管理实务

　　一、概述：房地产行业为资金密集型行业，对融资的依存度高、需求量大，且政策限制多;融洽的银企关系、良好的企业运营状况和高素质的融资人员，是做好融资工作的前提。

　　二、分类：即境内融资和境外融资。

　　(一)境内融资：1、银行对房地产开发贷款的主要政策约束为：四证;自有资金35%;资金封闭管理。2、房地产开发贷款融资有关实务：集团授信与项目贷款;合作银行的选择;投资总额与贷款总额的确定;前期“四证”与整体项目贷款，以及不同项目之间贷款的处理;35%自有资金比例的处理办法;抵押担保的注意事项;“四证”领出前的前期报批工作;贷款期限和项目开发周期;资金封闭管理与集团统一调度;项目开发贷款与客户按揭贷款业务之间的统筹;利率的控制;融资筹划方案的确定。3、其他贷款和融资渠道：固定资产贷款;流动资金贷款;拆迁贷款;委托贷款;股权性融资;承兑汇票融资。

　　(二)境外融资：1、资本市场简述：实体经济基础上的虚拟经济，通过市场机制发现资产价值和投资机会，从而促成资金的市场配置;资本市场的投资取向;上市公司与非上市公司发展模式的差异是市值最大化与利润最大化。2、境外上市公司在资本市场再融资的主要方式是：增发股票;高收益债券;可转换债券。3、境外其他融资渠道为：境外基金的合作;境外商业银行的贷款。4、境外资金的调回：项目投资规模的审批;结汇的办理。

　　第二部分　房地产企业的现金流管理

　　一、现金流的含义、分类和现金流计划的编制：1、现金流是指企业在一定时期内(如一年、一个月)现金流入和流出的数量。2、主要分为：经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流量、筹资活动所产生的现金流量。重点是对经营活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流进行管理。3、现金流计划的编制以项目开发计划的编制和执行情况为依据。集团现行对项目公司的现金流计划要求有：项目可行性研究阶段的现金流测算;项目整体现金流计划;项目年度现金流计划;项目月度现金流计划。

　　二、房地产企业现金流的主要特点：土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约;预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，为实现较高的资金回报率提供了空间;支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度;税负支出高，且①发生在预售阶段，②土地增值税不考虑资金的时间价值和品质溢价。

　　三、现金流管理考量的几种基本工具：内部收益率(IRR);预售周转率和资本净利率;净现金流。其中净现金流是指一个公司在一定时期内现金流入和流出的差额。项目能否快速取得现金的净流入，实现投入产出的良性环流，是公司发展能力的重要指标。

　　四、房地产现金流管理中需要平衡以下关系：项目融资对项目开发进度的依赖关系;资金内部收益率与项目利润的关系;加速资金周转与集团整体发展规模的关系。

　　五、现金流管理的作用：指导和制约经营活动，实现资金的积极平衡;优化资金的配置和流量，最大限度地实现资金的价值;现金流管理是企业经营计划管理的核心，是企业的生命线、发展线。