湖南省财政厅 郭建华

一、总会学习之余的观察
前几天，长沙望城区发生过这样的一幕，许多市民裹着被子、提着行李，在某售楼部门前苦守了九天九夜,结果愣是没有买到房子。这让我想起了去年的杭州，一条限购令，引来数千人“疯狂”涌入售楼部，竟把大门给挤破了。在上海，为了获得更低的首付，不少市民连夜排队假离婚，婚姻登记处不得不贴出紧急告示，对离婚实施限号。居高不下的房价，让许多高学历的年轻人开始逃离北上广。就算是在长沙，随着房价的一路高歌猛进，这座曾经最具幸福感的城市，宜居的光环也在慢慢褪色。还有各地经常发生的暴力拆迁事件，也在触动着我们每个人的神经。
每每看到这些场景，心情很复杂，有焦虑，有不安，有困惑，更有心痛。一个小小的房子竟然会让国人如此的焦虑和不安。房地产究竟怎么啦？为什么会出现这样的情况？在上海总会班学习的这段时间里，我一直在思考这个问题。我觉得这个问题涉及面非常广，原因也是根深蒂固。要回答这个问题，首先还得总结回顾一下房地产的发展轨迹。房地产发展到今天，我觉得和以下四项制度设计分不开：94年启动的住房商品化改革，房子由住房变成了商品；94年分税制将与土地有关的财政收入留给了地方，由此衍生了土地财政；98年住房金融制度改革，建立了以住房抵押贷款为主的个人住房金融体系；2004年土地招拍挂制度的推出，地方政府牢牢控制了城市土地的供应，土地成为各地生财、招商、引资的重要手段。上述制度的设立，对推动我国经济快速增长和城镇化发展发挥了重要的作用，功不可没。但20多年过去了，上述制度逐渐与经济社会发展不相适应，也暴露出了一些突出问题，如：
1.地方经济高度依赖房地产，土地财政背后社会矛盾多发易发。2016年全国房地产增加值占GDP的6.5%，是名副其实的支柱产业;房地产税收普遍占各地地方财政收入的30%以上，有的地方甚至占到70%；土地出让收入也在20年间翻了100倍。但与此同时，围绕土地利益的分配，诸如暴力拆迁、假离婚、塌方式腐败等乱象，冲击着社会稳定和公众道德底线。
2.投机炒房盛行，房价泡沫化日趋严重。近年来，中央反复强调“房子是用来住的，不是用来炒的。”但现实很尴尬，许多房子往往是被用来炒的，而不是用来住的。贷款炒房，离婚炒房、“为了买房，一个老太太结婚数次”等现象比比皆是。北京、上海中心城区房价，已经超过当年的东京。一套房子的价值相当于一家规模不小的实体企业，“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”。房价虽然上去了，但我们的城市竞争力下去了，老百姓的幸福感也降低了，社会变得混乱了，人格也被扭曲了。
3.房地产金融化，资金“脱实向虚”有加速的迹象。高房价带来的赚钱效应，吸附大量超发的货币资金流入房地产，形成资金循环怪圈和资金黑洞，引发其他行业的“钱荒”，引发实体经济与房地产经济的不平衡加剧。这里有一组数据，可说明这个问题：2016年房地产贷款余额占GDP的比重为26%，比08年提高了16个百分点；金融机构新增贷款的45%流入了房地产，住房贷款规模比15年增长了86%，但企业等贷款则同比下降近20%。
二、房地产问题的症结出在哪里？
“政策喊破嗓子，房价照样甩开膀子”，是近十年来我国房地产市场的真实写照。政府为管住楼市推出了一轮又一轮的调控措施，但反而是越调越涨、越管越乱，房地产就如一匹脱缰的野马，怎么拉也拉不回。其中根源在哪里呢？带着这些疑惑，我在最近一段时间里，包括在上海总会学习的这段时间里，翻阅了大量的资料，做了一些思考，也向总会班的同学老师当面请教和探讨，反复思考其前因后果和问题的根源，经过这些天的分析，我觉得可能有以下四个方面的原因：
一是定位存在偏差。居住需求是人的基本生理需求，因此住房问题不仅是经济问题，更应该是社会问题。但长期以来，我们对房地产的经济功能强调的多，把它定位为地方支柱产业和财政来源，很大程度上忽视了它的社会属性。在这种理念下，房子不再是住房，而是商品，并且是具有持续上涨预期的投资品，人们纷纷加入投机炒房的队伍。与此同时，地方对房地产的依赖度也在不断提高，房地产一感冒，经济就发抖。
二是供给存在缺位。大家可以发现，这些年我们宏观调控采取的措施基本上是限购、限贷，搞的都是需求管理，土地、住房供给不足问题，一直未引起足够重视。1998-2004年全国房地产土地供应量年均增长34%，而招拍挂制度实施后的2005-2015年负增长5%。今年一季度，长沙房地产销售增长30%，但土地供应量却下降70%。其次，是公共住房供给严重不足，新加坡为80%的国民提供了廉价的公共住房，而我国这个比例不到一成，市场上90%的住房为商品房。
三是制度存在缺失。这些年来，土地价格越来越贵，房价越来越高，使得企业和居民的生产收益，很大一部分以高房价、高租金、高税费的方式转移到政府和房企手中，这个比例大概为60%-70%，结果是居民消费能力不断下降，企业投资意愿不断萎缩，全社会的生产激励严重不足，实体经济缺乏活力。此时的经济制度表现出较强的汲取性特征。大家可能要问，什么是新制度经济学上的汲取性制度，它指的是经济有关制度和政策由当权者、统治者或精英人物制定，他们通过各种垄断权、专卖权、市场控制最大限度地获取（攫取）生产者剩余，使得生产者只能得到所生产产品的少部分甚至得不到，结果是生产性激励不足。制度经济学家阿西莫格鲁和罗宾逊在《国家为什么会失败》一书中告诫我们，汲取性制度不能维持经济的长期增长，带有较强汲取性色彩的房地产经济制度也难以持续发展下去。我在前面所描述的房地产现状，已经拉响了警报。但这些年过来，房地产领域基本上没有什么大的制度变革或创新，只有政策层面的简单修修补补，制度改革与创新几乎停滞不前。
四是管理存在错位。主要表现在两个方面，一个是以计划手段代替市场机制。目前，我国住房市场化程度已经比较高，供求机制主导资源配置。但每次调控所用的限购、限售、限价等措施，具有浓厚的计划经济色彩，计划手段作用于市场经济，效果很不理想，有时候还会适得其反。比如长沙3.18限购政策的出台，不仅没有抑制房价上涨预期，反倒是刺激了二手房的暴涨，比如我附近一个小区这段时间房价由之前5000多每平米涨到了近一万，涨了接近一倍。二是以加杠杆方式去库存。15年以来许多地方以加杠杆的办法（降利率、降首付、公积金异地贷）来促销售、去库存，去库存是取得了一定成效，却引发了新一轮房产价格的快速上涨，加剧了房地产与实体经济的不平衡。
三、如何跨越房地产这道坎？
今年一季度，我国两大价格指数PPI与CPI罕见背离，PPI（生产价格指数或工业品出厂价格）快速上涨，但CPI同比却在下跌。理论上PPI与CPI具有严格意义上的正相关，这次罕见的背离，说明老百姓的钱大部分用来买房了，而不是用来消费，经济脱实向虚问题加剧，房地产硬着陆的风险在大幅增加，房地产已经到了比较危险的关口。可以说，房地产已成为当前经济社会发展面临的最大的一道坎，跨过它，前面是光明灿烂的前景；而跨不过，后果难以想象。因此，要跨越房地产这道坎，实现经济社会的可持续发展，政府不能再放任它发展，而必须要拿出壮士断腕的决心、刮骨疗伤的勇气，进行大刀阔斧式的改革，重塑房地产制度体系。对此，我有三个建议：
首先，要加快调整发展战略和定位，回归房地产的本位。欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。当今房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，基本上把房地产作为社会政策的一部分。对我国而言，在工业化、城镇化建设的前期阶段，发挥好房地产对经济增长和城镇化建设的贡献，我觉得无可厚非。但在经济转型、转轨的关键阶段，再过度强调GDP功能，容易使其成为阻碍创新与技术进步的因素，加大我国落入中等收入陷进的风险，因此，政府需要加快调整房地产的发展定位，突出住房的社会功能和属性，把社会功能摆在第一位，经济功能放在第二位，在此定位上再想办法最好地发挥房地产的经济效益。
其次，要加快制度创新，弥补制度和供给的缺位。我觉得要结合房地产新的发展定位，着力弥补土地、住房供给的缺位，金融、税收制度的缺失，减少相关制度的汲取性特征，增强人民群众的获得感。一是建立适度竞争的土地供给制度。改革土地招拍挂制度，允许非政府机构进入土地市场，开展土地拍卖业务；将闲置的宅基地复垦为耕地，以其置换城市建设用地指标。尤其是要结合农村土地确权，逐步探索引导和支持农村宅基地和“小产权房”入市交易，从根本上解决建设用地供应不足的问题。二是建立“双轨统筹”的住房供应制度。想办法发展房屋租赁市场，改造棚户区、城中村为公共住房，加快制定公共住房建设发展规划，提高公共住房比重，保障人人住有所居。三是建立中性的个人住房金融制度。目前重点是住房金融去杠杆，遏制资金加速流入房地产的趋势；长远来看，要建立中性的住房金融制度，低杠杆、少洼地，利率由市场决定，减少人为干预。四是构建包容的房地产税收制度，引导土地财政向税收财政过渡。现行房地产税收制度存在很多不足，交易环节税过重，保有环节税负太轻，它的税收功能没有发挥出来，不仅没有稳定房地产市场，反而一定程度上加剧了市场的波动。因此，需要从两个方面着手，第一是降低交易环节税费，减轻交易成本，减少对房价的“助涨助跌”效应，具体来说有四个方面的措施，完善营改增政策、降低契税税率、简化税制结构、清理房地产收费；第二是保有环节的房地产税改革，这是重中之重，房地产税改革既关系到土地财政能否顺利转换、也关系到地方政府治理的法治化、更与广大老百姓切身利益相关。出于慎重考虑今年尚未将房地产税法草案提请人大审议，但社会各界对改革的呼声日渐高涨，而且根据2020年前落实税收法定的既定要求，我认为房地产税立法及改革势在必行。为确保改革顺利推进，实现改革预期目标，我建议改革过程中，一是定位要准。房地产税要以筹集财政收入满足地方公共服务的需要、促进土地财政向税收财政的转换为基本目标，不宜夸大调控房价、调节贫富差距的功能。二是制度要“包容”。政策设计方面要充分考虑住房的社会属性，制定科学的税基扣除、阶梯税率和税收豁免政策，保障社会公平，使房地产税成为市场的“稳定器”，而不是振荡器。三是步子要稳。推进步骤方面，房地产税短期内全面落地有难度，可不急于全面推，先通过立法搭建制度框架，在部分城市试行，然后再由点到面。制度设计方面要考虑到“土地财政”的转换是个长期过程，不可能一步到位，需要分步实施，可以把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分，先对企事业单位、永久产权等完成原始积累的开征房地产税，其次，再对土地使用权有期限的物业（含老城区新出让的项目）、小产权房、城中村等增量部分征税，做到土地财政和税收财政顺利衔接、平稳过渡。四是配套要到位。积极推进不动产信息登记及联网、房屋价值评估机制、个人纳税申报制度建设，确保房地产税顺利落地。
第三，要加快建立宏观调控长效机制，纠正管理的错位。摆脱计划经济观念的束缚，少用计划手段、多用经济手段调控商品房市场；加强供给侧管理，优化调整土地、住房、金融、税收等管理政策，确保住房供给到位、不缺位；进一步强化需求管理，以公平、法治的规则，引导住的需求，抑制炒的需求，确保房地产市场健康良性发展。
“劳动创造幸福，努力奋斗才能梦想成真”，这应该是全社会的共识。当每个人都相信依靠奋斗能够改变命运，当每个企业都相信坚守创造才是生存发展之道，这个社会才能充满生机活力。相反，如果当“开工厂还不如买几套房”；当“房子升值秒杀几代人的努力”；当住房成为许多人无论怎样奋斗都无法跨越的鸿沟。那么，我们的政府就真的到了必须痛下决心、有所改变的时候了。真心希望有那么一天，我们看到的不是“没有房子，奋斗再多也将无家可归”，而是“没有奋斗，房子再多也将无家可归”。
以上就是我在总会班学习期间的一些思考和感悟，虽然和总会业务学习不是最直接的相关，但作为一名一线的财会工作人员，学以致用，以高度责任心关注社会热点问题，为之思索，为之鼓与呼，责无旁贷。