湘钢会计协会第五分会 郭 玮
一、不动产经营租赁的含义
（一）基本概念
不动产经营租赁服务，属于现代服务业的租赁服务业，按其服务细分为融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
（二）关键要素
1.出租标的物范围，不动产包括房屋、商铺、楼堂馆所，及路、桥、道、坝等等。
2.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。“取得”的规定落脚点在所有权的取得，对于单纯对外出租的行为没有明确界定。
二、不动产经营租赁的计税方法及纳税地点
（一）计税方法
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%；出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
1.一般计税方法
增值税应纳税额=当期销售额×11%-当前进项税额，进项税额可以从当期销项税额中抵扣。
2.简易计税方法
增值税应纳税额=含税销售额/（1+5%）×5%，用于简易计税方法计税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二）纳税地点
1.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
三、不动产经营租赁存在的问题
（一）无房产证出租
从上世纪九十年代开始，随着城市建设的不断发展，一些历史遗留房产办证问题不断出现，无产权证的房屋是普遍现象，那么，未取得房产证能否出租？未取得房产证的房屋租赁合同又是否有效？
（二）营改增后税负担忧
税负，是所有人不可逾越的鸿沟，就算国家不下十遍公开承诺营改增后行业税负只减不增，但必竟增值税与营业税不同的税率，所有行业不是所有企业，不少人还是有税负增加的担忧。营业税的税率为5%，增值税的税率一般计税方法为11%，简易计税方法为5%，如何最大限度的降低税负选对计税方法是摆在出租人面前的一大难题。
四、不动产经营租赁问题的分析
（一）无房产证出租问题分析
1.根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。
2.《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。《合同法》还规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。虽然尚未取得房产证，但产权清晰，不存在产权纠纷。因此，目前关于出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效等纠纷案中，都得到法院的支持。
3.《税收征收管理法》是规范税收征收和缴纳的行为，是对纳税人出租不动产的行为征税，房屋没有产权证并不影响纳税义务的发生。
综上所述，虽然《合同法》和《税收征收管理法》与《城市房屋租赁管理办法》存在矛盾的地方，但基于法律效力大于部门规章的原则，未取得房屋所有权证的房屋租赁合同应属有效合同，其产生的出租不动产的行为应属纳税行为。
（二）税负测算及分析
1.以100元不含税租赁费收入为例，营改增前后各税费项目变动情况(见附表)
营业税属于价内税，增值税属于价外税，在简易计税方法下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%，比营业税减少了0.24%的税收负担，现金净流入增加0.85元。在一般计税方法下，增值税11%的征收率，相当于营业税税率9.91%，比营业税增加了4.91%的税收负担，现金净流入减少4.19元。从上表可看出，营改增后简易计税方法税负更低，现金净流入增加。因此，在不考虑进项抵扣的情况下，出租不动产采用简易计税方法比一般计税方法更划算。
2.综合考虑选择计税方法
选择计税方法最终目的在于节税，但不是任何情况下选择简易计税方法都可以少纳税，选择简易计税方法需要考虑以下几方面因素：（1）采用简易计税，应出具出租标的物是2016年4月30日前取得的不动产的证明。（2）根据财税〔2016〕36号文件规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，应考虑用于出租的房产未来3年有无计划进行改、扩建或装修等计划，估算未来36个月内究竟有多少销项税额和进项税额。（3）并用一般和简易两种计税方式的话，必须分别核算，否则从高适用税率，即统一按11%的税率计算增值税。（4）视承租人身份的不同而选择不同的计税办法。视承租人情况不同，其对增值税发票的要求也不同。如对于小规模纳税人，其并不需要增值税进项税额抵扣，而对于一般纳税人，取得增值税专用发票就很重要。
