房地产行业具有高投入、高风险、高 回报的特性，其运营涉及获得土地使用 权、报批报建等全过程。 一些公司甚至个人依托一家房地产 企业，不成立法人公司，签定联合开发协 议，形成优势互补和股东利益最优化的命 运共同体。 作为联合开发房地产的投资者，既有 共同利益也存在冲突，加之政策的衔接不 畅，会出现财税疑难问题。
案例：
利民置业有限公司（下称“利民公 司” ）是某市一家知名房地产开发企业，具 有一级资质，注册资本1亿元人民币，全 部由国富投资有限公司（下称“国富公 司” ）投资，持股比例为100%。 2015年，四方控股有限公司（下称“四 方公司” ）与利民公司签订幸福苑联合开 发协议约定： （一）双方成立共管委员会，全权负责幸 福苑项目的征地拆迁、开发建设、对外销售和 物业管理，以及项目重大事项的决策和执行。 （二）成立项目公司财务部，作为会计 主体，开设银行账户，统一收支管理，统一 成本核算，共同投资，共同管理，共担风 险，共享收益，依法经营，照章纳税。 （三）项目总投资10000万元，其中:利 民公司投资6000万元占60%；四方公司投 资4000万元占40%，自协议签订10日内 打入项目部账户；若资金不足，双方按同 比例投入。 （四）项目实现的营业利润按7∶3分 配，即利民公司70%，四方公司30%。 （五）项目遗留问题，按约定比例承担损失 或分享收益，不因项目部的撤销而免除。
利民公司依法缴纳营业税、增值税、 城 市建设维护税、教育税附加、土地增值税、 土地使用税、印花税、契税和企业所得税 等税费。假定出现下列3种独立事件： 1.幸福苑项目实现营业利润5000万 元，利民公司亏损8000万元（假定税法允 许全额弥补）。 2.利民公司分得临街大富商业，建筑 面积2000平方米，市场公允价值3600万 元，该商业按此价格计算应承担增值税 200万元，土地增值税240万元，企业所得 税160万元，不考虑其他税费影响。 3.幸福苑项目的住宅全部按市场价 格出售，但商业地产因定价和地段影响， 一直无人问津，经项目部共管委员会研究 决定，一次性打包折价6000元/平方米销 售给利民公司和四方公司，假设其市场价 格12000元/平方米。
财税处理中遇到的3个疑难问题
一、利民公司存在亏损而联合开发项 目实现营业利润的分配难题。 根据国家税务总局印发的《房地产开 发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号），对未成立独立法 人公司的股东凭联合开发协议，可享受法 律意义上的真正股东分回权益性收益免 征企业所得税待遇。 虽然国税发〔2009〕31号文在享受免 税待遇上，对未成立法人公司的股东与法 律意义上股东一视同仁，但仍应遵守《公 司法》分配利润的有关规定。 由于利民公司存在可用税前利润弥 补的亏损8000万元，而幸福苑项目的营 业利润为5000万元，两者相抵后，还有未 弥补亏损3000万元，显然股东不能分配 利润，否则违反《公司法》的规定。当项目 实现利润不足以弥补依托的联合开发公
司亏损时，出现有利润不能分配的悖论； 当项目实现利润能够全额弥补依托的联 合开发公司亏损时，相抵后的剩余利润才 能分配；如果项目有利润，而依托的联合 开发公司不存在未弥补亏损，才可以按照 《公司法》正常分配利润。 需要说明的是，国税发〔2009〕31号 认定未成立法人公司的股东与法律意义 上股东均可享受免税优惠，是基于各方共 同投资、共享利润、共担风险，且某一方具 备房地产经营资质。若不承担经营风险， 则不能享受免税优惠。 二、获得实物资产税收待遇不同的分 配难题。 如果项目公司开发的住宅、商业全部 销售完毕，变成货币资金，而后分配利润， 名义股东与联合开发公司法律意义上的 股东没有差别；如果项目公司开发住宅、 商业存在销售给名义股东或联合开发公 司，则两者在分配数额上会存在税收差异 （本文仅考虑增值税及附加、土地增值税 和企业所得税3个主要税种），在计算分 配金额时，必须充分考虑。 1.联合开发公司的税收待遇包括免 交增值税及其附加、不征收土地增值税和 不征收企业所得税。 2.未成立法人公司股东的税收待遇 包括视同销售交纳增值税及其附加、视同 销售征收土地增值税和视同销售缴纳企 业所得税 三、实物资产分配定价难题。 房地产开发项目往往因规划、设计、 地段、价格等原因，总有部分住宅或商业 地产无人问津，在清盘时，只能分配给股 东。但股东与联合开发公司是关联方，在 确定分配住宅或商业地产价格时，如果价 格明显偏低且不合理，存在被税务机关进 行纳税调整，甚至补缴税款、滞纳金和罚 款的风险。
——价格明显偏低且不合理的判断依 据。根据《中华人民共和国合同法》、最高 人民法院关于适用《中华人民共和国合同 法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕 5号） 第十九条的相关规定，联合开发公司在确定 分配住宅或商业地产价格时，必须考虑交易 当地交易当时一般经营常规认可的市场公 允价格， 以30%为限确定转让价格，否则可能 被税务机关认定成明显不合理的低价或者 明显不合理的高价，并据以纳税调整。 ——价格明显偏低且不合理的调整 依据。根据《中华人民共和国税收征收管 理法实施细则》第五十四条和《中华人民 共和国增值税暂行条例》第七条相关规 定，纳税人发生应税销售行为的价格明显 偏低并无正当理由的，由主管税务机关核 定其销售额。
3个财税难题的破解之道
一、开发项目实现的营业利润不足以 弥补依托公司亏损的破解之道。 正如独立事件一所述，依据《公司法》 之规定，幸福苑项目利润应并入利民公司 统一汇算企业所得税，由于两者相抵后净 利润为负数，无法分配税后利润。 可以暂时将5000万元营业利润视同 利润总额，按照25%企业所得税税率预留 企业所得税1250万元，余额3750万元视 同净利润进行分配。 具体操作时，双方按照约定的分配比 例，利民公司2625万元（3750×70%），四 方公司1125万元（3750×30%），由项目公 司通过预付账款分别支付给利民公司和 四方公司，待利民公司实现利润，再完善 利润分配的相关手续。 二、获得实物资产的税收待遇不同的 破解之道。 通过政策分析可知，利民公司如果分
配获得实物资产，作为存货、投资性房地 产或固定资产，因所有权未发生转移，无 需缴纳增值税及附加、土地增值税和企业 所得税；而四方公司如果分配获得实物资 产，作为存货、投资性房地产或固定资产， 因所有权发生转移，则须缴纳增值税及附 加、土地增值税和企业所得税。利民公司 和四方公司因税收待遇不同在分配实物 资产的金额上产生差异。 正如独立事件二所述，如果利民公司 分得临街大富商业，暂时无需缴纳增值税 等600万元；同样的实物资产分给四方公 司，则须缴纳增值税等600万元。 利民公司和四方公司分配实物资 产应按照公允价值计算，由于利民公司 在此环节无需缴纳增值税及附加、土地增 值税和企业所得税600万元，在分配实物 资产计算公允价值时，站在公平公正的角 度，需要考虑利民公司暂时不用缴纳的 600万元税金对双方分配价格的影响。 三、实物资产价格确定的破解之道。 参照《合同法》相关规定，以市场交易 价格的30%为限确定，否则会被认为是明 显不合理的低价或高价，进而被税务机关 进行纳税调整。 正如独立事件三所述，幸福苑项目的 商业地产一次性打包折价6000元/平方米 销售给利民公司和四方公司，假设其市场 价格12000元/平方米，由于其打折降低 幅度超过50%，很可能会被税务机关认定 为不合理的低价销售，从而据以调整增值 税及附加、土地增值税和企业所得税等。 当然，如果有正当理由导致的销售价 格偏低，应保留相关证据，也无需纳税调 整。但如果销售对象是内部员工、关联方 等而低价，则不属于正当理由，往往会纳 税调整。

（作者单位：河南四方会计师事务所） （本版文章仅代表作者个人观点）