许艺馨

对于大中型集团公司而言，房 产土地属于企业资产的重要组成部 分。受集团规模大，发展进程长， 所属企业管控程度不同等方面因素 影响，大中型企业集团在房产土地 管理方面往往暴露出一些亟待解决 的问题。集团公司可通过内部审计 监督或聘请第三方中介机构方式实 施房产土地专项审计，了解集团公 司房产土地管理水平，进一步压实 房产土地管理部门主体责任，完善 相关领域制度体系建设，规范业务 链条决策程序，提高资产盘活效率， 摸清房产土地家底，从而提升公司 整体房产土地管理水平，实现资产 保值增值。本文从集团公司房产土 地专项审计实施角度出发，对审计 重点内容进行初步探讨，对常见审 计发现问题进行剖析，从而给出针 对性管理建议。
―、审计重点内容
房产土地专项审计实施之初， 应当明确审计范围并确定审计方 案。按照全覆盖审计标准，集团公 司本部及具有实质控制权的所属企 业均应涵盖在审计范围之内，审计 方案重点内容应当包含以下几个方 面：
(―)制度建设方面
被审计单位是否建立完整的房 产土地管理制度；房产土地管理制 度是否与集团公司及监督管理有关 文件协调一致，不存在冲突性条款； 房产土地管理制度之间是否存在循 环交叉引用条款；房产土地管理制 度是否执行到位，决策流程是否符 合管理制度规定；出租房产土地程 序是否符合制度要求；决策流程文 件是否留档完整。
(二)基础信息方面
被审计单位房产土地信息是否 与账册信息核对一致；房产土地信 息是否与权证核对一致；房产土地 信息是否与实物核对一致；是否存 在产权证持有人和实际拥有人不同 的情况；是否存在需要移交的非经 营性资产并核实明细；是否存在五 年内房产土地内、外部审计问题， 并对相关整改情况进行跟踪；是否 存在房产土地涉诉事项，关注相关 领域风险及诉讼进展。
(三)资产运营方面
被审计单位是否存在被占用或 无偿使用的房产土地；是否存在闲 置房产土地及后续处理措施；是否 存在待开发土地及后续处理措施； 房产土地是否存在抵押、担保、质 押等情况，出租给集团公司范围外 第三方的房产土地是否履行必要的 决策程序；是否存在租期过长、违 规出租划拨地等管理问题；租金制 定是否符合经济效益原则，金额能 够覆盖固定成本。
二、常见审计发现问题
审计组应当审慎执行审计程 序，复核审前取得的资料及文件， 现场核查被审计单位房产土地的账 册信息、实物信息、权证信息、运 营信息、制度建设和决策运营流程 等情况。以下几个层面的问题属于 常见、频发审计问题，审计组应予 以重点关注，管理者可引以为鉴。
(―)制度建设层面
制度管理建设不够健全，主 要表现为部分被审计单位存在自有 房产土地事项，但未依照集团公司 及上位有关规定建立管理制度；部 分被审计单位存在房产土地出租事 项，未严格参照集团公司及上位有

关规定制定本企业房产土地出租管 理办法。
（二） 资产管理层面
部分房产土地处于闲置状态， 造成大量资源浪费，变相增加相关 单位管理成本。部分被审计单位房 产土地被第三方无偿占用，存在资 产流失风险，产生安全隐患，制约 相关单位正常生产经营。
（三） 证照管理层面
1.部分实物资产未取得产权证 书，主要由于前期工程资料缺失、 房产与坐落土地权属不一致、政府 规划变更等原因导致。根据《民法 典》第二百零九条规定，不动产物 权设立、变更、转让和消灭，经依 法登记发生效力。上述资产物权归 属具有不确定性，权利存在瑕疵。
2.部分实物资产实际权利人与 证载权利人不符，主要由于公司合 并、更名以及资产买卖后权属证书 未及时变更导致。根据《民法典》 第二百一十七条规定，不动产权属 证书是权利人享有该不动产的物权 证明。上述资产实际权利人未拥有 不动产物权证明，权利存在瑕疵。
（四） 账实管理层面
1.部分单位存在账外资产，形 成账外资产的主要原因为资产价值 费用化、房屋与土地等合并入账无 法区分、缺失前期建设资料无入账 依据等方面。上述资产账面价值无 法确定，相关单位财务成果不能准 确反映真实资产状况。
2.部分房产已拆除未销账， 存在实物已拆除但仍在财务账面体 现，资产账实不符，相关单位财务 信息不实，虚增资产。
3.部分实物资产无法定位， 存在有账面记载但无法定位房产土 地，资产存在性不能确定，相关单 位资产管理缺失。
三、管理建议
程序完结后，审计组应当出具 审计报告，对集团公司房产土地审 计情况进行汇总，对审计发现问题 进行披露，形成审计结论并给出针 对性管理建议。针对审计过程中的 频出问题，审计建议可以包括以下 几个维度。
（-）优化制度体系，加强执 行力度
被审计单位应重新梳理制度条 款，对于制度体系建设层面的欠缺， 应参照上位制度，制定符合自身实 际情况的房产土地相关制度并规范 执行。从事房地产出租的经营主体 应特别关注出租相关经济行为是否 被现行制度体系所覆盖。
（二） 强化资产盘活，提升资 产价值
针对闲置房产及对应土地，被 审计单位应进一步走访统计，摸清 状态，对内挖掘使用需求，统筹推 动房产土地盘活工作；对外应积极 拓展市场，主动开展广泛招商，加 快盘活各项基础性工作，努力提升 闲置低效资产利用效率。针对被无 偿占用房产及土地，各物权主体应 按照《民法典》第二百三十五条规 定依法行使’‘返还原物请求权'‘或 主动协调无偿占用方返还对应经济 利益，规范法律文书签订，避免国 有资产相关经济利益流失。
（三） 厘清问题根源，统筹权 证办理
对于无证资产问题，建议被审 计单位应加强自身无证资产梳理排 查，整理权证办理要件，对于符合 条件的尽快办理产权登记；对于历 史悠久、情况复杂的无证资产，应 尽量厘清问题成因，收集并留存相 关物权证明，积极申请办理产权登 记，避免现存合法利益流失。对于 实际权利人与证载权利人不符的房 产土地，建议各物权主体梳理问题 成因及现状，必要时应向法院提起 确权之诉，及时维护自身合法权益。
（四） 梳理资产信息，规范账 务处理
对于账外资产，被审计单位应 严格确认资产权属，核实资产价值， 将上述资产尽快纳入核算体系；对 于已拆除未销账房产，应尽快履行 报废手续，规范账务处理，避免财 务信息失真；对于有账面记载但无 法定位的资产，建议各单位尽快梳 理原始材料，确定资产实际位置， 同时在财务资料中完成信息维护。
（五） 提升管理强度，完善内 控环节
审计过程中往往存在资产卡片 存在关键信息模糊、缺失的情况， 导致审计人员对资产认定存在障 碍，部分资产账务与实物管理脱节， 无法确认权属及存在。针对此种情 况，建议被审计单位房产主管部门、 财务部门及使用主体应联合定期开 展盘点工作，保障公司账、证、物 匹配相符；对于存在差异的资产要 保证信息反馈和传递渠道的畅通。 具有条件的企业，可以借助房产土 地管理系统等信息化软件实现信息 共享，最大程度厘清差异成因，并 及时做出应对反馈，避免各主责部 门因信息不对称造成的资产管理 混乱
四、审计成果数字化展示创新 审计组可采用信息化手段创建
“房产土地审计成果展示平台”， 利用大数据对审计成果进行可视化 解读。审计成果展示平台可以对审 计范围内房产土地进行清晰标点， 录入房产实物现场勘察实物照片， 同时实现审计结果数据在区域序 列、经营序列、瑕疵序列、用途序 列等不同维度的查询、分析、建模 及可视化展示，通过数据重组达到 瑕疵资产情况一键生成，深挖数据 价值的同时，使审计结果展示更为 清晰、直观，提高了审计结果的可 读性。
五、审计成果运用
大中型企业集团通过内部审计 监督或聘请第三方中介机构方式实 施房产土地专项审计项目后，应当 及时充分利用审计成果，及时建立 并完善房产土地管理信息，保证物、 证、账一致性。对审计中发现的问 题及时登记审计问题台账，按照相 关管理制度督促整改落实。对普遍 性问题，在落实整改的基础上，督 促各单位举一反三、健全制度，提 升规范化管理水平；对典型性问题, 集团公司可以将审计结果以案例交 流形式进行通报，发挥警示作用； 同时对企业集团范围内，在房产土 地管理方面管理成效显著、贡献突 出的单位，可以形成优秀管理案例， 在一定范围内予以表扬和推广，供 其他单位参考借鉴。
作者单位 天津港（集团）有 限公司