张 莉

近年在国家宏观政策的不断调 控、金融政策的不断紧缩、三道红 线等的局势下，房地产行业经过多 年的“狂飙突进”迎来了拐点。在 市场竞争日益加剧的情况下，财务 现金流风险在企业的生存和发展中 所起到的作用越来越大，企业必须 要对风险的产生原因有一个全面的 认识，并建立健全风险控制机制， 对风险进行预防和化解，从而保证 企业能够朝理性、科学、健康的方 向发展。本文以天津为例，对房 地产企业现金流风险分析与管控 进行简单的探讨。

一、房地产企业现金流风险分析
(一)资金需求额大，固有风险高
房地产项目开发是资金密集型 产业，开发流程众多，从规划设计、 可行性研究、获取土地、建筑安装、 市场营销、配套工程等环节，投资 巨大，包含前期论证费、土地出让 金、拆迁补偿费、工程设计费、建 筑材料成本、建筑施工费用、市场 营销宣传费、营销代理费等。
以天津为例，2021年土地拍 卖市场成交地块110宗，总金额 1035亿元，每宗地平均价格为9.41

亿元。按照土地使用费占总开发金 额40%左右估计，当年成交地块 平均开发金额在23.53亿元左右。 巨大的资金需求导致房地产开发企 业先天的在企业资金管理、现金流 管理方面存在很大难度。
(二)现金的占用周期长，市 场波动放大外部风险
房地产开发项目从取得土地使 用权到竣工交付，平均耗时3到5 年。除预售阶段可取得部分回款外 (且部分预售资金受监管机构监管 不可调用),投入期贯穿全局。漫 长的投入期意味着漫长的资金占用 时间、持续的利息支出、强大的资 金调度能力、融资能力。
长时间、稳定、大额资金占压， 期间可能发生利率波动风险、销售 市场风险、再融资风险、政策风险。 在房地产市场上行阶段，地价稳定 增长，市场风险被欣欣向荣的销售 市场所掩盖。 一旦因为政策或者市 场因素导致市场下行，随之而来的 销售量减少、销售价格下降、回款 不理想、甚至土地市场频繁流拍造 成已有土地贬值，甚至不能为抵押 贷款托底。由此造成市场量价齐跌 一房企销售回款现金流大幅降低—

土地价值降低不能覆盖贷款—房企
信誉变差利率增高一现金流风险偿
债风险增加一市场丧失信心的恶性
循环。
(三)融资结构单一，依赖性
强的融资结构风险
与传统金融强国相比，我国金
融业起步相对较晚，金融工具、衍
生工具发展仍有差距。目前，国内
房地产企业融资渠道相对单一，极
大程度的依赖银行贷款。统计数据
表明，银行贷款资金占房地产企业
融资规模的50%以上；债券融资
的规模比例较小；上市融资门槛较
高、审核流程长；对外信用债(如
美元债)对企业信誉及规模要求较
高；供应链融资方式尚在雏形中。
由此导致，对绝大多数房企，银行
贷款变成了企业的生命线。利率调
整将会增大企业偿债风险，摊薄利
润；更有甚者， 一旦政策调整，银
行收紧贷款，企业不能“借新还旧”,
持续的现金需求遭遇贷款调整，现
金流断裂风险愈演愈烈。
曾经在房地产高歌猛进的时
代，高周转高负债的房企以“十个
锅八个盖”的方式获取了高额的收
益。但在“三道红线”之下高风险

4 工作研究

房企被按下暂停键，融资放缓，但 项目投入持续进行，导致资金缺口
越来越大，风险一触即发。

二 、新时期加强房地产企业资 金风险管控的措施
(一)房企资金管理，首先应 做到预算先行
现金流预算是根据企业的战略 目标，为了获取经营利润，从经营 角度出发，结合对政策和市场的预 测，有根据的做出预算经营数据。 在此，以收付实现制为核算原则， 结合经营、投资与融资三大活动， 从现金流入流出着手，规划和计划 企业的财务状况，确保企业目标的 实现。
以笔者所在公司为例，目前采 用以月度常规预算为核心的资金预 算管理模式。业务部门在年度资金 预算的基础上，结合业务需要，滚 动编制月度资金收支计划、季度资 金收支计划。该计划包含资金收支 时间和额度、资金的支出类别紧急 程度等。财务部门每月汇总、审核 各业务部门提报的月度、季度现金 收支计划，滚动编制资金预算表，
计算分析资金盈余、调整并分配资 金预算表同时拟定并推进融资计 划。运营部门根据财务部分配的资 金预算表，结合经营需求对资金进 行合理安排和调配。通过滚动实施 “部门预算-汇总调配-部门分配” 的现金流预算形式推进预算管理。
(二)做好财务规划，加强筹 资活动的现金流管理
1.合理控制负债规模。从现 阶段的部分房企危机来看，资产负 债率过高、财务杠杆过高的情况较

为普遍。从大环境来看，市场增速 变缓对资产结构、盈利能力提出更 高要求。为确保良性经营、杜绝风 险，应当重视资产结构规划合理分 配负债比例。着手调整资产负债结 构，如变卖利用率低的资产、砍掉 边际收益低的业务等，通过结构性 调整降低财务压力确保企业处于安 全的、最优的资本结构中。
2.丰富筹资渠道。融资方面， 房企应当积极拓展融资渠道，做到 风险分散，避免“鸡蛋放在一个篮 子里”。房地产企业应当主动寻求 更多的融资方式，多样化的融资方 式才能解决融资金额需求量大且依 赖性强的弊端，保证企业现金流的 稳定拓展方向，目前主要的拓展方 向包括融资租赁、供应链融资、信 托基金、债券。
以我司为例，我司经过分析结 合公司经营现状，选择了融资租赁、 信托基金、发行债券的方式部分替 代了银行贷款。我司将部分不易变 现的固定资产(如商业物业等)做 融资性售后回租并约定租期满出售 方回购，通过融资租赁方式获取大 额现金补充流动性，约定灵活支付 的租金，确保了现金流的长期性、 稳定性和可控性；信托在实操过程 中可选方式有两种。 一种是贷款类 资金信托，企业依靠信托计划筹集 资金。 一种是股权投资信托，信托 资金参股房地产企业，信托期满溢 价回购的信托模式。当前形势下， 信托对房企的经营状况、信誉状况 要求较高，存在一定的难度；债券 方式主要适合规模大、信誉好的房 企，相较于银行贷款，存在期限长、 利率低且稳定的优势，可以极大程

度的优化融资结构降低企业偿债 压力。
对于规模较小的企业除了上述 方式，在债务层面如存在困难，还 可以通过引进股东，利用新股东的 资源拓展市场或者融资来源，从而 优化资产结构降低融资成本来规避 风险。
(三)加强资金内控管理，狠
抓收支两条线
合理的资金计划终将转换成企 业效益，财务管理的目标之一是最 大化实现资金利用率。
首先应当做到“开源”,严抓 回款管理。业务部门重点关注销售 回款，包含公积金贷款、商业贷款， 密切跟进银行放款节奏；同步跟进 监管资金发放要求，根据监管资金 发放要求调整工程节点，确保钱花 到刀刃上；狠抓“销售回款”和“监 管资金”,通过吸收销售回款、盘 活监管资金，最大化经营资金流入。 其次狠抓应收账款回款，每月及时 跟踪应收账款的回款情况，督促业 务部门的催收工作；财务部门重点 关注融资业务，确保融资节点与经 营节点匹配，严控融资成本，根据 融资要求侧重工程进度，确保经营 与融资要求相结合。财务部门两板 斧“融资节奏”和“融资成本”, 控制融资成本、机会成本和短缺 成本。
其次经营领域严把支出关，做 到“节流”。业务部门对支出进行 分级，做到“能不花的不花，能不 付的不付，能晚付的晚付”。根据 业务需要调整不必要支出、可延缓 支出，确保必要支出。财务部门拓 展支付渠道，探索商业票据支付、供应链联动融资等方式。
(四)完善财务风险预警管理 体系
在确定企业资产结构，确保经 营与融资有序推进的同时，应完善 风险预警和救济环节，确保风险管 理闭环。
加强财务风险预警是消除潜在 风险事件的关键，内部财务风险包 括流动资金信息、企业负债情况、 资本结构等；外部风险包括宏观政 策信息、行业信息等。在风险预警 环节，企业应对上述信息进行监控 采集，随时掌握一手的房地产项目 开发情况与资金供应情况，从而随 时监控企业的资产管理现状，精准

预测企业剩余资金需求情况。在风 险信息采集后，经分析发起风险预 警，组织专项解决。
通过风险转移、风险对冲、风 险补偿等手段减弱风险的带来的损 失。企业需要有一定风险准备金或 应急资本来应对现金流风险，对于 市场变化所带来的现金流风险要有 对冲机制，从而保证现金流风险处 于一个可控的状态。举例来说，房 地产企业的利息备付率、偿债备付 率要保持在一个相对合理的水平， 即使短时内企业的营收不达预期， 企业也能够有一定的资金来应对各 种支出，从而保证现金流的平稳。
企业应提前制定风险救济、

解决方案，具体包括风险转移、风
险对冲、风险补偿等。企业应提前
配置风险准备金或应急资本来应对
现金流风险，对于市场变化所带来
的现金流风险要有对冲机制，从而
保证现金流风险处于一个可控的状
态。举例来说，房地产企业的利息
备付率、偿债备付率要保持在一个
相对合理的水平，即使短时内企业
的营收不达预期，企业也能够有一
定的资金来应对各种支出，从而保
证现金流的平稳。

作者单位天津市治远房地产
销售有限公司