房地产开发是一项十分复杂的系统工程，从内部会计控制制度的定义和房地产开发的特点来看，在房地产开发企业推行和完善内部会计控制制度很有必要。笔者拟结合工作实际，从立项决策、项目施工、销售与租赁的角度，对房地产企业内部会计控制作简要的分析。
　　一、立项决策阶段的会计控制立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本，立项决策的正确与否，决定了整个项目开发和经营的成败，是房地产开发工作中最为重要的环节。
　　其主要内容包括市场调查、初步确定项目内容、可行性论证与决策。根本目的就是根据企业的实际情况，保证项目可行性研究报告的科学性、真实性和可操作性。
　　在此项工作中，内部会计控制制度的主要目标是：保证投资活动经过科学的审批程序，保证对外投资活动的合法性，保证投资收益得到合理的明示。
　　主要内容包括：建立规范的对外投资决策机制和程序，实行重大投资决策集体审议联签等责任制度，建立项目的集体决策制度，决策过程应有完整的书面记录；加强投资项目立项、评估、决策、实施、投资处置等环节的会计控制；严格控制投资风险。
　　主要工作要点是：投资预算的编制，投资的申请和论证，投资的立项审批，投资的核算和管理。
　　二、项目施工阶段的会计控制根据项目开发计划进行具体执行的过程，任何改变原有计划的行为必须在财务、技术、材料成本和市场需求等方面进行具体分析，必须保证项目建设施工过程的人力、技术和材料耗费与计划的一致性与可控性。主要工作就是做好施工组织管理，确保工程进度和质量，按计划拨付工程款，做好预售和竣工验收工作。该阶段是项目开发支出最多、工作最复杂的阶段，如何控制成本、用好用活资金、保证资金安全并最终实现效益最大化显得非常重要。
　　（一）货币资金货币资金方面包括：（1）制定科学合理的货币资金业务处理程序，严格按照“申请、审批、复核、支付”
　　程序办理货币资金的支付业务，并保证及时准确入账；（2）建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限；（3）出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作；（4）配备合格人员，进行岗位轮换；（5）切实加强对各种票据、印章和银行预留印签的管理；（6）明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施；（7）重要货币资金支付业务，实行集体决策、审批；（8）单位取得货币资金收入必须及时入账，不得私设小金库，不得账外设账，严禁收款不入账；（9）定期或不定期盘点现金，做到账实相符；（10）切实管好单位的票据和财务印章。
　　（二）实物资产实物资产方面包括：（1）所有实物资产收发的单据，应该事先印妥、连续编号并妥善保管；（2）建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理存货业务的不相容岗位相互分离、制约和监督；（3）明确审批人对存货业务授权批准的方式、程序和相关控制措施，规定审批人的权限、责任，审批人不得越权审批；（4）制定存货业务流程，明确存货的取得、验收与入库，仓储与保管，领用、发出与处置等环节的控制要求，设置相应的记录或凭证；（5）严格存货验收制度，重点是对取得存货的品种、规格、数量、质量和其他相关内容进行验收，按照国家统一会计制度的规定进行存货的会计核算；（6）认真做好固定资产折旧、减值等相关会计核算。
　　（三）工程项目工程项目方面包括：（1）保证工程项目的实施过程符合规范性要求（招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等）；（2）保证工程项目建设的各种事项能够及时记录；（3）建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费 用支出；（4）加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；（5）因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款；（6）建立竣工决算审计制度，及时组织竣工决算审计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价；（7）制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。
　　（四）成本费用成本费用方面包括：（1）建立单位内部成本费用控制系统；（2）制定成本费用控制标准（目标成本、费用预算、材料定额、工时定额、工序成本、责任成本等）；（3）建立成本费用业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限；（4）建立成本费用预算制度；（5）加强对材料采购和耗用的成本控制，将材料成本控制在预算范围内；（6）建立人工成本控制制度；（7）制定其他费用的开支范围、标准和费用支出的申请、审批、支付程序，严格控制费用开支；（8）正确进行成本费用的计算和分配；（9）建立成本费用内部报告制度，实时监控成本费用的支出情况，对于发生的超预算的成本费用差异及时查明原因，做出相应处理。
　　三、销售与租赁工作阶段的会计控制该阶段是项目开发实现预期收入的阶段，也是开发企业逐步实现利润的阶段。内部会计控制主要包括：一是确定销售定价及价格浮动范围，完善销售合同，加强销售记录的管理。
　　二是建立销售与收款业务的预算管理制度，制定销售目标，建立销售管理责任制。三是明确审批人员对销售业务与收款业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施。四是分别设立销售、验房和收款业务部门。销售部门负责处理订单，签订销售合同，催收房款，审批退房事宜；验房部门负责对房屋质量和使用功能提出解释和保证；财务会计部门负责对销售业务进行记录，督促销售部门对应收账款的催收， 加强办理、记录、收存现金和银行存款收入的控制，并及时进行分析、汇报。五是对金额较大或情况特殊的销售业务和特殊信用条件，实行集体决策。
　　（作者单位：江苏中信建设集团公司）