2001年11月10日对中国人来说是一个很特别的日子。世界贸易组织（WTO）第四次部长级会议在当日通过了接纳中国加入WTO的决定，圆了中国人历年来的梦想。在实行改革开放政策之前，中国是一个相当封闭的国家。随着改革开放，中国根据国情及实际需要，在各方面进行了很大的改革，而且也加深了对世界的认识。此次加入世贸，中国还须通过扩大开放，要进行更深入的改革来适应新的贸易环境，与世界接轨。房地产业作为中国重要的经济支柱，也必须作出适当的改革，来应付新挑战。 　　自1987年12月1日在深训特区举行首次拍卖土地使用权以来，中国的房地产业宣告重生，自此进入了高速发展期，在中国特色的旗帜下，中国房地产业亦具有不少中国特色。此等特色，有不少成为海内外房地产投资者眼中的问题及障碍，在中国加入世贸前，此等问题及障碍往往使得投资者们，尤其是海外的，觉得无奈无助。随着中国加入世贸，将有大量海外投资者进入中国，而根据世贸协议，中国有责任去除有关贸易障碍，因而产生了所谓与外国接轨的问题。而中国房地产业与外国的房地产业接轨更具有迫切性。



　　所谓与外国的房地产业接轨，并不存在中国什么都是不对，外国什么都比中国强，中国要向外国俯首称臣的问题。接轨的目的是要增进相互了解，减少鸿沟，促进贸易投资。要与外国的房地产业接轨、须要了解外国房地产体制惯例，以及消除所谓中国特色下的房地产业问题和除碍，WTO成员国有一百四十多个，要一一了解他们的房地产体制惯例并不实际，应该着眼的是欧美、日本和一些经济发达国家与地区的房地产体制惯例。在这方面，中国已有不少书刊介绍，如柴强著的《各国（地区）土地制度与政策》等，本文不再叙述。
　　在外国投资者眼中具中国特色的房地产业问题与障碍，可谓不胜枚举，而且不少专家学者都曾提出讨论过了，因此本文不再重复。本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下，主要是：1、市值定义，2、对估价基础理论认识不足，3、缺乏房地产资讯，4、估价师专业疏忽责任问题，5、官员于预。
　　一、市值定义
　　房地产评估，大都是对有关物业进行市值评估。何谓市值，可说是众说纷纭。中国目前尚未有统一的定义，只有一些零星的参考，在《深圳房地产估价管理》一书中，市值被定义为，“一宗不动产权在估价之日可望在市场上出售的最合理的价格。某物业的市值并不是一个‘绝对价值’的市值，而是在一个价值范围内上下浮动，对某物业市值估价的结果是指在该范围内的最大机会价值或是统计学意义上的‘中位数’”。在中国国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值”。

　　在1993年2月之前，世界各国的市值定义也是各自为政，并无统一定义。例如在美国，就存在多款市值定义。在诸多市值定义中较为普遍被引用的是“The　most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledg

　　其文意为：“在具竞争性及公开的市场中，一物业最可能获得的货币价格，其基础条件为公平出售，买卖双方都行事谨慎和有知识，以及假设该价格没有受到不良因素影响”。




　　在英国及大部份英联邦国家，市值的定义是“The best　price at　which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper　marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。
　　其文意为：“在评估日一物业在合理和无条件下出售所能获取的最佳现金价格，假设1.有一自愿卖方；2.估价之日前，基於该物业本质及市场情况，有合理时间给予该物业作市场推广，磋相成交价和买卖条款协议，以及完成交易；3任何预定买卖合约交换日的市场状况，价格水平和其他情况，都假设与估价日的情况一样；4.考虑特殊买家的出价”。

　　在澳大利亚，市值定义除了根据英国的的市值定义外，还基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辞。其基础是建于重点在于在估价日一物业由“一自愿及不焦急的卖方售予一自愿至不焦急的买方所获得的价格”。其他市值定义的附带条件和英国的的市值定义大致相同。

　　在1993年2月，国际资产估值标准委员会（The International Assets　　　Valuation Standards Committee）在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市值定义 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer　and a willing seller in an arm‘s length transaction after　proper　marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。


　　其文意为：“於估价日一物业在经适当市场推广后由一自愿卖方售于一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫下进行”。由文中可见，此定义包含了美国、英国、澳大利亚的市值定义。由于其广泛的代表性，此市值定义现以被世界上大部国家和地区使用。
　　中国加入世贸后将会有大量海外房地产投资者到中国来投资，而海外估价服务机构也会通过各种途径来华开业和提供房地产估价服务。中国必须在物业评估方面与这些海外房地产投资者和估价服务机构有共同的物业评估基础，市值定义就是其中的主要基石。有了共同的市值定义，中外双方就有了共同的游戏规则，相互了解，纠纷也会减少了。倘若中国不采用此国际市值定义，将来必定会引至大量纠纷，因此，采取国际市值定义是中国房地产业与外国接轨的重要一环。为确保此定义能在全国推行，有关政府部门如国土和房管等部门应当相互合作，研究一下应如何把这定义尽快向全国推广。


　　二、对估价基础理论认识不足
　　中国对房地产市场的市场研究，在深圳首次拍卖土地使用权之前早以开始。中国政府深深地知道，开放房地产市场，是搞活国民经济的重要手段。故在着手建立深训特区之初期，就派官员往香港学习房地产运作及估价实务，揭开了中国研究房地产估价的新一页。为了配合开放房地产市场的需要，不少大专院校也开办了房地产估价课程，很多老师们也转业为房地产学教师。由于房地产评估不是中国院校的传统学科，而在改革开放初期到海外深造的机会很少，不少老师都是靠自修来学习房地产估价理论及知识。老师们都是一面参考国外资料，一面自己编教材。由于外文水平及自我观念的问题，对不少重要的估价理论都不甚了解，而且对一些基本用辞的翻译也出现了谬误。笔者于1998年下旬在中国作房地产调研时曾看到一本新近出版的估价教科书，里面居然把估价方法Contractor‘s Method翻译成’合同法‘其实’Contractor‘s’一辞是承包商之意，与‘Contract’，（合同）一辞是两回事。此谬误真是误人子弟，令入啼笑皆非。


　　此外，中国的学者和业界对很多房地产的基础理论尚有误解。例如在还原利率方面，至今还有不少专家学者仍囿于马克思的地租理论，认为还原利率应为银行利率或与银行利率挂钩。其实银行利率与房地产还原利率是各自独立的利率，正如中国人和美国人大家都是人，但却不是同一种人。房地产的还原利率跟银行利率不同之处，是银行利率是一项低风险的回报率，存入本金不会有所增长。而房地产的还原利率则是一项有较高风险的回报率，除此之外，还原利率尚含有反映有关物业的租金增长前景的因素。正因为物业有租金增长前景才使物业有增值能力，因此，在房地产评估时，估价师就不能单单以加大风险补贴的银行利率来获得房地产还原利率，因为银行利率不含增长因素，而有关还原利率必须从分析类似物业成交数据中获得。


　　此外，不同国家的估价参考书对还原利率有不同的用词，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ，　Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名词都有其适用范围，中国的房地产专家学者往往被这些名词弄得一头雾水，若要与海外业界接轨，这些关键词语的真义必须弄清楚。


　　虽然中国的房地产专家学者已相当积极地去了解估价理论知识，但往往因为各种原因仍然象雾里看花，总是把握不到应该把研究方向放在那里。例如至今尚有不少学院教授在研究“路线法”，而也有不少研究生以此为研究题材方向。其实在外国早已把这方法的研究搁置，因为此方法不实际，使用不便，业界绝少应用。此外也有不少学者在研究较先进的估价方法，例如神经元方法等。其实中国房地产评估研究尚处于初级阶段，应该把时间资源用于打好基础理论才对，但也不是不作任何研究。若要作研究，也应先选择比较务实的题材。
　　正因为对基础理论掌握不足，中国估价师的水平也相当参差，他们的水平和能力颇受到投资者怀疑。笔者在中国作调研工作时，曾听说有一些外商投资者情愿到香港去聘估价师到中国估价，也不愿聘中国的估价师。姑勿论这是否个别例子，有这样的事情发生，明现地反映出问题的严重性。实际上在海外的估价师大都是使用常用的估争方法如比较法、收益还原法、成本法及贴现现金流量法等来估价，中国的业界欲与海外业界接轨，最直握了当的是把基础打好，便会减少出乱子的可能，而且亦会增加投资者对中国估价师的信心。
　三、缺乏房地产资讯

　　房地产评估，最重要的是有市场数据。在海外发达国家，有关资讯数据可从多途径获得。除在政府部门如土地注册登记处外，有关估价信息尚可从私人房地产资讯公司购买，而有关的房地产资讯公司除提供原始数据外，尚会把数据进行分析，方便估价师使用。以澳洲悉尼市为例。就有十多家私人房地产资讯公司为客户提供服务，较著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 资料十分详尽，除了一般物业成交数据外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商厦分区来分析，资料包括每栋商厦的落成日期，宗地面积、楼层数目、每层面积、买卖历史、历任业主，成交金额及租户资料等。另一方面RP Data 的住宅物业成交数据库也相当周全，估价师只要是该公司的客户，便可在自己的办公室用电脑迸行查询，只要输入标的物业所在街道名称，欲查询的年份等，电脑便会表列有关街道周围1公里的住宅物业成交个案给查询人参考。