《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定（以下简称“本准则”），企业如有确凿证据表明房地产用途已发生改变，只要满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。

一、成本模式下投资性房地产转换的会计处理和纳税调整

（一）会计处理。一般应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

（二）税务处理。1.对于投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产的，由于其所有权未转让，因此不确认转让所得。如果已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，因此需要进行纳税调整。如果投资性房地产及提折旧或摊销的年限、折旧方法与税法存在差异，应对折旧或摊销进行纳税调整。2.房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，转换业务在2007年12月31日前发生的，按照国税发［2006］31号的规定，视同销售确认收入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础；在2007年12月31日后发生的，根据企业所得税法实施条例第25条规定，从2008年1月1日起企业将自产产品自用，因所有权未发生转移，无需视同销售处理，不确认转让所得，因此投资性房地产的计税基础保持不变。

例1：



二、公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理和纳税调整

（一）会计处理。投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

（二）税务处理。1.投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，其计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整；对年初至转换的当月应扣除的折旧调减本期应纳税所得额，如果转换后的固定资产或无形资产的提折旧或摊销的年限、折旧方法与税法存在差异，应对折旧或摊销进行纳税调整。2.房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的税务处理同成本法下税务处理。