土地资源是企业生存发展的重要基础。近年来，随着企业经营发展的需要，对土地的需求逐步增加。同时，由于政府拆迁、公司发展规划、外部环境的变化，日常土地管理也遇到了各种各样的情况。本文对近年来公司加油站土地置换管理进行了分析。
　　一、加油站土地置换产生的背景
　　由于政府建设规划，使在营业加油站无法继续经营，面临着被拆迁和处置。对企业而言，加油站地面资产拆迁可以通过政府赔偿获得补偿，但土地资源的稀缺及新土地使用权获取的艰难，用现有的土地置换新的土地，就成为企业维持加油站网点、占领市场的一个较好途径。同时，由于公路改道、企业发展战略调整等原因造成加油站关闭、土地闲置。为优化资产，盘活土地资源，积极争取土地置换，获取新的站点。
　　二、近年公司土地置换情况
　　1．因地制宜，盘活闲置土地
　　案例：甲片区A加油站土地置换。
　　2003年，甲片区所在县规划、国土、消防、安监局等有关部门选址审查后，同意中国石油四川成都销售公司（简称“成都公司”）在甲片区修建加油站一座。随后，成都公司与当地人民政府签订了《委托办理A加油站国有土地使用证的协议》。2004年，加油站如期修建完毕，但新站建成后由于国土政策原因，当地人民政府无法按原协议约定办理该站《国有土地使用权证》，致使加油站无法营业。为使加油站尽快投产营业，成都公司因地制宜，查阅公司拥有的所有土地资源，通过各种渠道，给当地政府及相关职能部门做工作，提出用当地闲置的E油库用地进行置换。E油库是重组前县石油支公司资产，自1994年以后，E油库一直闲置未使用，土地面积7569.54平方米，土地用途为仓储用地。我公司聘请专业评估机构对E油库用地进行评估，对A加油站土地价值进行咨询，达成了以E油库用地置换A加油站用地，两块土地价差用于抵减我公司办理置换后的A加油站《国有土地使用权证》过程中产生的各项税费、拆迁补偿及出让金等费用的协议，使土地置换得以顺利进行。目前，该站日销量达15吨。
　　2．等价置换，维护公司利益
　　案例1：乙片区B加油站土地置换
　　2009年，乙片区县政府规划修建邑新大道，成都公司B加油站在拆迁范围之内。经与当地土地储备中心谈判协商，由双方分别聘请中介机构对B加油站资产进行评估，最后根据双方评估价值孰高的原则由当地土地储备中心补偿成都公司B加油站地面资产价值108.325万元。土地处置方面，公司本着网点不丢，效益不减、就近置换的原则，采用同用途、同性质、同使用年限终止日期、等面积置换方式获取了距离原B加油站约1000米，同道同侧的一块土地，目前，已在该地新建加油站一座。新站建设以2008年加油站建设标准设计，配置了4台12枪电脑加油机，可研日销量15.49吨，预计年度可实现利润总额126万元。
　　案例2：丙片区C加油站土地置换
　　2009年，由于丙片区C加油站所在地政府进行工业园区建设，要求成都公司对C加油站进行搬迁。经过与丙片区县工业投资经营有限责任公司协商，达成了搬迁协议。对加油站房产、设备及构筑物价值以评估价103.09万元为标准，由对方进行补偿，资产归属对方所有。对土地使用权按同面积同用途置换到新选地址，由成都公司新建加油站一座。同时，经过与对方的积极协商，按照成都市城市房屋拆迁管理暂行办法，公司还获得了加油站地面资产及土地使用权评估总价15%的停产停业损失补偿。目前，该站正在建设中。规划加油位12个，站内设施与周边比较处于先进水平，可研日销量13.5吨，预计年度可实现利润总额71万元。
　　3．互惠共赢，共同发展
　　案例：丁片区D油库土地置换
　　2009年，由于成都市重点工程川陕复线建设，需要占用成都公司丁片区D油库13095.65平方米仓储用地。该地是丁片区D油库两块宗地之一，2003年4月D油库关闭以来，土地一直闲置未使用。考虑到川陕高速公路是川陕两地间货运的重要运输通道，公路建设是政府重点工程，建成后必将促进两地经济发展，同时也将较大提升川陕沿线加油站销量，且通过与政府沟通有可能置换到更优位置。公司积极响应政府拆迁，保持和政府的密切沟通，最终以同面积、同用途、同性质方式获取了新地一块。为充分发挥新置换土地创效能力，增收节支，公司已对新置换的土地做出规划。鉴于新土地距离成都市某区中心仅1.5公里，区域内主要为火车站站区、规划中的粮食物流区，区域位置较好，公司拟在此进行大型市场建设，开展资产出租业务，扩大非油业务的发展。
　　从以上加油站土地置换案例来看，在土地置换过程中，成都公司采用了具体问题具体分析、对症下药的工作方法，以闲置土地置换、在用地等价置换等不同方式，成功置换到了同用途或不同用途的新土地。当然，除以上几例外，成都公司另有几个项目因政府拆迁，面临土地置换，在实践中还可能发生其他的置换方式。
　　三、加油站土地管理措施和方法
　　随着国家对土地资源保护和用地监管力度的加大，在加油站拆迁土地置换过程中，如果管理跟不上，公司将面临越来越高的土地政策风险，承受不断上升的土地成本，给公司的经营发展带来一定的影响。近年来，公司主要从以下几方面开展了土地管理工作。
　　1．吃透政策，加强政企沟通，保证加油站建设用地
　　随着社会经济的发展，土地供需矛盾日益突出，国家把土地管理定位为国家重要的宏观经济调控手段之一，近年来每年都有新的土地政策出台，各省市也制定了相应的土地管理制度，土地政策种类多、管理分散。因此，对企业而言，要熟悉政策，创新工作方法，加强与地方政府的沟通，取得地方政府的理解和支持，用好土地优惠政策，保证企业经营用地需求。加强建设用地审批，依法使用土地，防范土地风险。在加油站拆迁过程中坚持以站换站，先建后迁，确保土地成功置换，新站顺利建设，避免老站拆迁后新站土地无法落实给公司带来经济损失，最大限度维护公司利益。
　　2．落实部门责任，细化流程分工，加强企业内部沟通与协调，做好土地置换工作
　　土地管理工作是一项全面复杂的工作，涉及到公司各部门、各环节。土地价值管理部门、实物管理部门及实物使用部门对土地分级管理，土地管理三级责任制的落实，是做好土地管理的基础。同时，按照公司土地管理规定，项目用地计划和新增建设用地由投资部门负责，土地置换协议签订之前老土地价值评估及新土地价值咨询由财务部门负责办理。因此，加油站土地置换工作涉及管理片区、加油站管理部门、投资管理部门、财务部门等。为做到上下联动、连贯作业，一是对拆迁加油站处理流程进行明细化，明确各部门工作范围及完成时间，保证环环相扣；二是实行专人项目负责制，使每个项目有专人负责按进度落实；三是实行项目进度定期通报制度，由各部门负责人员按时定期对工作进展情况进行通报，共同分析项目进展过程中出现的问题，采取措施加以应对，不但使项目推进中存在的问题能及时得到解决，而且使不同部门的人员能相互学习，了解其他领域专业知识，为公司培养懂政策、善协调、会管理、责任心强的综合性土地管理队伍打下基础。
　　3．规划利用好存量土地资源，降低土地成本，增强企业经营发展能力
　　随着城市化进程的不断加快，原本地处偏远的土地资产已成为区位好，市场价值可观的优良资产，市场价值越来越大，这些土地在地面资产报废后因没有盘活，处于闲置状态，会逐渐被政府无偿收回，丧失土地资产效益。此外，一方面，由于市场环境变化的影响使加油站投入产出不配比，加油站无法创造经营效益或效益低下的情况下，而被停业关闭，造成土地闲置。另一方面，成都公司却在承担着与土地相关的不断增长的税费。因此，统筹规划、盘活存量土地，节约用地，提高土地使用效率就是摆在我们目前的一个重要课题。
　　加油站土地一般面积小、点多、面广、线长。土地取得方式有划拨、出让、作价入股等。不同的取得方式，其价值和处置方式也完全不同。土地用途涉及仓储用地、商业用地、工业用地等，未经土地行政主管部门批准，不得自行转换土地用途。为了准确掌握土地来源、性质、使用状况，盘活盘好非在用闲置土地，一是开展了存量土地普查工作，对全公司范围内宗地逐一清查，掌握了各类土地的基本情况，建立了存量土地资料信息库。特别是对公司闲置的土地进行专项调查，摸清了这些非在用土地的形成原因、取得方式、潜在风险等。通过全面分析，提出非在用土地初步处理意见。二是分阶段、分区域对非在用土地现实情况进行滚动分析，由土地使用部门、管理部门根据政府部门现阶段的土地使用政策，结合公司经营建设土地现实需求状况，提出土地置换、处置、整合的方案，根据不同情况，制定不同措施，逐一解决闲置土地，盘活非在用资产。如上述E油库仓储用地置换A加油站商业用地，即为一成功案例。
　　4．制定考核激励机制，挖潜增效，最大限度提升土地价值
　　“十一五”期间，成都公司累计完成投资X亿元，新建加油站X座，加油站总数达到X座，逐步完善了与企业发展速度相适应的销售网络。“十二五”期间，公司树立了以巩固和拓展零售网点为企业核心利益的思想意识，要求公司上下发挥守土有责、寸土必争、拓土开疆的魄力，不犹豫、不懈怠，坚决做好土地管理工作，打赢网络开发攻坚战。按照“集中控制、属地管理”的原则，明确管理片区“一把手”的土地管理责任。把市场责任、土地管理责任、土地使用效率纳入片区一把手业绩考核，并与投资部门挂钩，形成连带责任。对因土地管理不到位，造成闲置土地被政府收回、迁建土地置换不成功致使土地使用权丢失，给企业带来损失的，要追究责任。
　　土地管理工作是一项专业性强、政策性强的工作，复杂艰巨、责任重大。要规范管理、规避土地风险，就要以国家土地管理法律、法规和政策为依据，依法行事，同时遵守集团公司土地管理规章制度，对土地处置按规定程序履行报批，还要积极加强与地方政府的协调沟通，维护公司整体利益。
　　总而言之，土地使用权是企业一项宝贵的财富，增值的潜力也是较大的，充分利用企业土地资源，可以为企业带来丰厚的回报。