摘要：房地产行业属于资金密集型的高风险行业，特有的行业特征使其对财务管理提出了更高的要求，同时在严重的经济危机形势下，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须提升财务管理水平。本文对当前房地产行业财务管理中面临的形势进行了论述，并提出了相应的解决对策，旨在为建立新形势下财务管理的模式展开有益的探讨。
关键词：房地产；市场经济；经济危机；财务管理
近年来，随着我国经济的快速增长、城镇化进程的加快、城镇居民收入的不断提高，房地产业得到蓬勃发展。但是进入2008年，随着金融危机从金融市场向实物经济的传导体现在房地产业上，我国房地产市场呈现普遍低迷的状态，国家也多次发文刺激房地产市场的发展，但是现在还无法得到明朗的结果。在这种经济形势下，房地产开发企业要在危机中求生存、求发展，就必须按照市场经济的要求规范财务行为，加强财务管理，提升财务管理水平，这已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
1 当前房地产企业财务管理面临的形势
2008年下半年，美国次贷危机所引发的金融危机已经造成了世界性的经济危机，很多国家银行的货币创造功能和金融市场的资金融通功能处于瘫痪状态。同时我国金融危机从金融市场向实物经济的传导开始体现在房地产领域。从2008年初开始，我国整体房价大幅度下跌，新房和二手房库存均处于历史最高水平，住房投资已经成为连续9个季度拖累经济增长的因素。同时自2005年始，我国陆续出炉的的相关房地产政策对房地产企业的财务管理也产生举足轻重的影响：比如提高了土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，按税法规定的标准可以向后结转扣除，但结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；还有房地产开发企业必须有“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“施工许可证”四证齐全，且项目的资本金比例达到项目总额的35%以上，才可向商业银行贷款。这样的累计政策与经济形势已经让现在很多房地产企业不堪重负，走向破产的边缘，为此紧缩银根，加强企业内部自身的财务管理势在必行。
2 加强房地产开发企业财务管理的措施
2.1 建立现代企业管理制度
现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。房地产开发企业必须从机制上、职责上、权限上及管理运作程序等方面，建立合理的法人治理管理机制，针对不同的企业类型及发展战略采取不同的持股方式。通过对子公司及成员企业的控股或控制权，增强房地产企业财务管理的凝聚力与领导驾驭能力。
2.2 控制企业投资风险
由于房地产企业属于资金密集型企业，投资都比较大，对重大项目只有在慎重地进行可行性研究之后决策，才能比较有利于避免失误导致的损失。首先企业必须接受国家综合部门的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求。切忌主观随意，特别重要的是对投资开发的项目，一定要严格按照程序作好可行性研究。
2.3 完善企业财务信息系统
目前，我国大多数房地产企业的会计核算基本上实现了电算化，既节省了时间，又提高了工作效率，也减少了人为因素对内部控制效果的影响，对各个部门起到了相互联系、相互制约、相互平衡的作用。其中信息是保证控制活动达到预期效果的重要介质。房地产企业财务人员应从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，同时也要把握同上级部门沟通重要信息的方法，利用网络建立完善的财务信息系统，以支持财务控制系统的高效运行。通过网络可以把各职能部门经济活动的物流和信息统一起来，使管理者随时掌握客观信息，从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及经营环节的全过程，并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机的结合起来。
2.4 构建多元化的筹资渠道
房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：(1)发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。(2)积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金。(3)要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资。(4)要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。
2.5 加强财务成本管理
房地产项目成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，是理财管理的重要环节，必须实行内外审查相结合的财务监督，确保数据真实无误。目前开发企业的“三算”审计一般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对资金成本、质量成本、投资成本、决策成本的管理与控制。
2.6 充分发挥财务监督的作用
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大经济效益。监督的内容包括：开发过程中资金的筹集、资金的占用、资金的回收、资金的分配情况，开发成本、开发产品成本的核算是否正确等，还要对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督。使企业管理人员充分认识到监督的目的是维护国家、集体和个人的利益。只有依靠企业上下的共同努力，才能改善企业经营管理现状，提高企业竞争力，实现企业价值最大化的目的。
2.7 加强对会计人员的素质教育
会计知识经济需要专业基础扎实，知识面广的管理型、复合型财会人员。为此领导首先要高度重视财会工作，选派思想素质好、责任心强、业务能力高的人员充实到财务管理工作中。以各种形式努力提高财会人员业务素质和政策水平，促使其严格履行职责，当好领导参谋。并作为提高会计人员业务素质的硬性措施，严格执行。加强对财务人员培训，进一步组织以会计法、会计制度、会计准则为主要内容的培训，使会计人员熟练掌握各基本环节的规定和要求。同时面临着知识经济的挑战，会计人员也要熟练掌握会计和财务知识、信息技术应用知识、管理金融及税收知识、懂得相关理论知识、精通业务、懂外语，适应不断变化发展的新形势，跟上时代的步伐，为企业领导决策和房地产开发企业的发展提供正确的财务信息。
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