资产重估给上市公司带来的影响


一般认为，资产重估升值对股价是利好。但是，倘若资产重估升值不能因为新会计准则的采用（主要就是指投资性房地产、交易性金融资产），而导致上市公司EPS（每股收益）增加，则上升的股价意味着PE（市盈率）值的提高。

新会计准则中的投资性房地产指：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

但上市公司中，真正拥有投资性房地产、交易性金融资产的，其实并不多。比如房地产商、开发区、商场、酒店、机场等，它们的多数房地产不是用于投资（主要应指出租），而是对外销售（土地成片开发对外转让）或留为自用。企业可以选择是否采用公允价值法。采用公允价值法导致EPS提高的原因在于：1.投资性房地产不计提折旧，毛利增加；2.近年来，我国房价在上涨之中，房地产市场价格通常会高于账面值，评估增值部分可增加当期收益。

根据新的会计准则：（1）单独以“投资性房地产”列在资产负债表，不提取折旧；（2）企业应于会计期末按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，对评估增值部分增加资产，增加收益；（3）投资性房地产和其他资产可以互相转换，其他资产转换为投资性房地产时，公允价值超过账面价值部分，记入资本公积。

交易性金融资产的公允价值变动方向不太好预测，可能向上（增加EPS），也可能向下（减少EPS），因此很难理解成为利好。除券商、银行、保险公司外，多数上市公司也很少持有此类资产（参股金融机构并不是交易性金融资产）。新准则规定，“对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，价值变动差异计入当期损益。”所以，投资者应该进行仔细的区分，不能笼统地认为所有房地产、开发区、商场、酒店、机场、金融类个股均会受益于新会计准则。

若资产重估升值不能带来EPS的增加，其利好又体现在哪儿呢？1.提高上市公司的并购价值，成为股价上涨的由头；2.对于潜在竞争对手而言，资产重估升值往往意味着行业进入门槛及产品售价的提升。

比如说，煤炭采矿权价格上涨，会导致煤炭生产成本提升，支撑煤价。再如，房租、地价上涨会导致拟建酒店的投资金额提高，新开业的酒店成本增加。

但它同时也会带来利空（尽管这利空小于利好）：1.地产及金融资产重估升值之后，上市公司利润增加，现金流入却没有增加，会增加所得税支出；2.妨碍了上市公司作为行业内的优势企业进行外向型扩张（比如并购），扩张成本会增加。以煤炭股为例，大同煤业、潞安环能、天安平煤等均有采矿权方面的未尽事宜，将购买或租赁采矿权。故，采矿权价格上涨，意味着它们可能不得不增加相关支出。

为了减少税收支出，相信会有不少上市公司不愿意采取公允价值法。除非上市公司要进行再融资，届时就会有采取公允价值法的意愿，把报表做得更好看，以求更易融资。按照拟定中的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》，上市公司在计算过往三年业绩是否符合有关再融资财务指标规定时，按旧会计准则处理；但在计算第4年（新的一年，2007年），可按新会计准则处理。有地产租赁收入的公司，人们通常会想到写字楼及公寓出租类个股、开发区类个股、商品市场类个股。

（作者为西南证券研究发展中心分析师）

链接

公允价值计量的

纳税问题

据报道，《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》（征求意见稿）中规定，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在进行所得税处理时，在处置前因公允价值上升产生的收益不计入应纳税所得，因公允价值下降产生的损失也不得从应纳税所得中扣除。实际处置时，应将处置取得的价款与该项资产按照税法规定确定的成本之间的差额计入应纳税所得额。纳税人对于以公允价值计量的金融负债、投资性房地产、套期保值业务中套期工具和被套期项目等，其所得税处理比照上述原则办理。

如果该政策最终定稿采用上述纳税方法的话，将使得房地产上市公司更有动力采用“公允价值”计量入账。但也有专家指出，若采用有利于新会计准则推广的税收政策，一些公司治理结构较差的上市公司利用“公允价值”操纵报表的动机会更强烈，从而为实施新会计准则后的市场监管提出挑战。

哪些公司可能采用“公允价值计量”？

目前，房地产板块中拥有较多出租性物业的地产股包括：中国国贸（600007.SH）、招商地产（000024.SZ）、北辰实业（601588.SH）、金融街（000402.SZ）、天房发展（600322.SH）、中华企业（600675.SH）等，2006年前三季度的租赁收入分别为5.95亿元、2.23亿元、2.28亿元、0.31亿元（据2006年上半年数据）、0.32亿元、0.37亿元。按照金融街的规划，未来该公司租赁收入会有较大的增长。

开发区类个股，如陆家嘴（600663.SH）、浦东金桥（600639.SH）、张江高科（600895.SH）、外高桥（600648.SH）、津滨发展（000897.SZ）等，2006年前三季度的租赁收入分别为0.83亿元（未含土地批租收入）、3.91亿元、0.76亿元（2006年上半年数据）、0.30亿元（2006年上半年数据）、1.09亿元。从2006年三季报来看，苏州高新（600739.SH）、南京高科（600064.SH）这类收入极少或没有。

商品市场类个股：小商品城（600415.SH）、丝绸股份（000301.SZ）、农产品（000061.SZ）、轻纺城（600790.SH）。从2006年三季报来看，丝绸股份尚无房产租赁收入。小商品城2006年前三季度的市场经营收入（租赁收入）高达6.95亿元，轻纺城2006年前三季度的租赁收入约为1.00亿元，农产品今年前三季度的农批市场业务收入（市场摊位租售收入）约3.45亿元。

由表1可知，倘若采用新会计准则下的公允价值法计账，表中8只个股当年EPS（每股收益）增加值均相当可观，尤其是小商品城、农产品、中国国贸、浦东金桥；若不考虑一次性的非经常性损益（公允价值变动损益），经常性损益EPS增加值较为可观的是小商品城、浦东金桥、中国国贸、招商地产。

其中，有再融资需求（负债率比较高，拟建项目较多、扩张意愿较强烈），或有促成转债转股需求，或当前业绩太差，并因此较为可能采取公允价值法的个股是：招商地产、小商品城、轻纺城、农产品。

一个投资家眼里的新会计准则

在会计准则抽象的条文之下所隐藏的涵义丰富的财务技巧，在那些资深股票投资人眼中到底意味着什么？记者就此采访到了一位在投资圈里颇为有名的私人证券投资家陈先生，他对此有着独道的看法。

在成为职业私人投资家之前，陈先生曾在一家大型国有企业长期从事财务管理工作，对会计制度之于证券市场的意义有着极为深刻的理解。陈先生认为，新会计准则会给特定的上市公司（比如股权结构相对复杂的）的财务报表增加了“弹性系数”。

“总体上，新准则大大降低了市场的系统风险，以及行政干预的风险，其对证券市场的影响，深刻而长远。”采访一开始，陈先生抛出的这个观点让记者有些意外，记者赶忙追问“弹性系数”和“行政干预风险”是指什么。陈先生表示，就市场最关注的“投资性房地产准则中，上市公司可选择是否依据房地产公允价值计量入账”这一条来看，像陆家嘴（600663.SH）这样因土地储备多，预期土地的公允价值将给明年公司资产大幅增值而受到市场追捧的公司，其实市场的这种追捧很难持续。因为“上市公司是否选择采用公允价值入账，其实是一个双估选择的过程。新会计准则赋予企业进行选择的权利，正体现出新准则的制度性的改变。公允价值入账可能导致的价值虚估，其实恰恰是市场的风险与魅力。如果会计准则令所有企业呈现给投资者的财务报表都是千篇一律的，那么这种‘单调’的风险更大，而且是系统风险。以往这个系统风险是政府替企业承担的，新会计准则把选择权利还给企业，其实是不再替企业承担风险。因为如果企业操纵报表过度，那它‘早晚要还的’。”

那么有多少房地产上市公司有动力去采用“公允价值计量”呢？对此，陈先生认为，地产类上市公司，除了少数素质特别低、管理特别差的公司以外，早就在关注新准则了。“理由是不用说的，谁不希望报表弹性更大一些？这是基本功。”

“不过”，谈到这里，陈先生提醒到，“应该留意更具体的准则运用情况，比如‘投资性收益的后续计量’就是一门大学问，而且需要一定的财务实力以及现金流量的支持。它既能提供短期业绩大幅飙升的机会，也能从根上损害企业的会计报表。在没有该项利润税收优惠的前提下，把‘硬的’现金流量变为‘软的’公允价值，是非常不明智的。”

对于市场上很多投资者担心新会计准则配套的税收政策出台缓慢的看法，陈先生的观点更为与众不同。“有准则而无税收政策，我不认为这是配套政策落后。恰恰相反，为了防止企业利用新会计准则把‘尾巴翘到天上去’，利用税收政策牵制企业的胡作非为，未尝不是个好的选择。”

作为投资者，陈先生又是怎么看2007年房地产板块走势的呢？他表示，该板块的三大利好因素在2007年并未消退，一是因为金融创新，还会有更多的资金注入市场；二是因为股改后基本面变得比以前更健康；三是房地产板块已经被炒热、激活了。

看来，在陈先生眼里，新会计准则因素给房地产股票带来的股价上扬只是市场短期的非理性追捧。新准则的长期影响需要投资者更深入地了解和持续地关注。在采访结束后陈先生发给记者的一封邮件中，陈先生补充了一句意味深长的话：“我决不吝惜以最大的热情，建议业界对新会计准则继续进行深入研究，深入挖掘其中的潜在价值，提高公司治理水平，毕竟，只有企业，是投资市场的‘基石’。”

上市公司谨慎看待“公允价值”

2007年1月1日起正式实施的新会计准则中，准则第3号“投资性房地产”引入了公允价值计量入账的方式。公允价值模式对房地产上市公司的资产价值影响最大。而据记者了解，自2006年中新会计准则出台以来，各家房地产上市公司的会计部门都投入了巨大的精力对新会计准则的实施进行调研。那么，新准则实施后到底将给上市公司带来什么样的变化？记者就此专访了北京天鸿宝业房地产股份有限公司（天鸿宝业，600376.SH）会计部门主管李民先生。


中国房地产报：新会计准则中的投资性房地产准则，提出可依据房地产公允价值计量入账，同时并没有要求上市公司必须采用公允价值计量。你认为采用公允价值的上市公司股价会受到什么样的影响？若采用公允价值调整后，价值重估给上市公司带来股价变化，会产生什么风险？


李民：一般情况下，拥有大量持有型物业的公司（如中国国贸、金融街、陆家嘴），对投资型房地产采用公允价值计量，会大幅提高账面净资产金额，相应能更真实反映企业实际价值，进而会在股价上有所反映。从目前情况来看，以上公司股价也已经大幅上涨，但是否已涨到位，还无法确定；采用公允价值调整后，公允价值的确定是否合理对股价影响很大，但关于公允价值如何确认目前还没有具体的、权威的规定，因此这方面会有一定的风险。

中国房地产报：据你了解，哪些地产类上市公司更有动力采用公允价值计量？采用公允价值计量会给这类地产上市公司带来什么好处？哪些地产类上市公司不太愿意采用？

李民：对于此类问题不能一概而论，以开发销售住宅为主的公司不会愿意采用公允价值（如天鸿宝业），因为对公司价值影响不大，而且会给财务工作带来较大影响；只有拥有大量持有型物业的公司有动机采用公允价值，但这也要具体问题具体分析，如是否有股权激励政策，是否有平滑利润的需求等等。

中国房地产报：公允价值的确定在很大程度上决定着新会计准则实施的成效，但目前业界还是存在分歧。比如，位于上海浦东的张江高科技园区，由于整个园区都是该公司的物业。这种在缺少合适参照物的前提下，取得公允的市场价值将是难点，如何解决其中的技术难题？有无国外的经验可参考？


李民：我对这方面的情况不甚了解，但我想随着准则的实施，什么事情都有一个过程，而且市场总是最有效的，能够认识公司的真正价值，即便是上市公司使用的价值不公允，市场也是会做出自己的判断的。

中国房地产报：12月14日，国内A股市场以2249点突破了16年来以来的纪录，其中地产股的表现也很抢眼。新会计准则施行是否会引发投资者对地产的投资热情，从而引发市场炒作行为？

李民：这方面有一定的影响，如陆家嘴、中国国贸、金融街就是典型的例子。

中国房地产报：目前国内地产公司的财务水平来看，即将施行的新会计准则将对房地产公司的财务工作提出哪些挑战？

李民：首先，要求财务人员具备战略眼光，要能够从公司发展的长远角度考虑问题，灵活运用会计政策， 因为公司在不同的发展阶段的目标是不同的，而相应的财务战略也是不同的，这就需要公司的财务领导做好战略规划，配合公司战略的实施；其次，从房地产行业的角度来看，需要财务人员不仅要具备丰富的财会专业知识，还要对房地产市场环境有全面深入的了解，要与公司相关部门进行良好的沟通，这样，才能取得完成本质工作所需要的各种数据，因为财务工作虽然反映的只是结果，但仅靠财务部门是根本无法得出的。