3月14日上午，在十一届全国人大五次会议闭幕后举行的记者会上，温家宝总理表示：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”当日收盘时，中国房地产板块下跌5.25%，成为近一段时间跌幅最为“惨烈”的交易日之一。在随后中国某金融网站所做的一份调查中，有接近82%的被调查者认为，温家宝总理表态是房地产股当天直线下跌的主要原因；另有超过65%的被调查者选择“近期不会投资房地产板块”。
对此，有分析人士指出，房地产股在官方表态后下跌实属“意料之中”：这打破了人们自今年以来对房地产宏观调控可能“放松”的猜想。那么，从长远来看，被业内称为“限购令”的中国房产市场行政调控手段还要持续多久？这个问题更加引人关注。

一、“限购令”的起源及主要内容

“限购令”是在2010年4月30日北京市政府出台《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“京12条”）中明确提出的：从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。此前的13天，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）。2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，其后，更多城市相继推出了“限购令”。

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，诸如以下的其他手段可重归市场化。

（1）取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。（2）取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。（3）原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

由此可以看出，“限购令”是在特定历史条件下出台的特殊政策，随着相关配套政策措施的深化，中国房市必将回归到以市场调控为主、宏观调控为辅的合理轨道。笔者认为，这也是“限购令”退出历史舞台的必然性之所在。
二、对“限购令”的经济学思考

价值规律（Law of Value）是商品生产和商品交换的基本经济规律，即：商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换。价值规律包含两层基本含义：首先，价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律，商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律；其次，价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。

实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式。商品价格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴心。另外，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。

1．“限购令”就相当于扬汤止沸，不太适合长期发挥作用

在一个套利和投机主导的市场里，价格的波动会在很大程度上违背价值规律：价格越是涨，买的越多；这样反过来就是说：价格越是跌，买的越少。这就是一个买涨不买落的市场、典型的投机市场。不得不指出，目前中国房市中的投机可以说在各地已经非常严重，所以说不仅仅脱离了居民的家庭收入水平，而且导致了大量的资源浪费。这种情况对国民经济已经造成严重的危害，对价格体系、产业体系、人民的消费，构成严重危害，而且有可能造成严重的社会危害。

2．“限购令”在很大程度上违背了市场价值规律

从某种意义上说，因为“限购令”在很大程度上违背了市场价值规律，是计划经济下的产物，本来由市场来完成的调节，改为行政命令的方式来执行。就此，有学者认为，“限购令”是一种历史的倒退。在本文中，笔者不对此观点作任何评论，但是，“限购令”的确给市场提供了这样的一个信息：那就是房子的供应要远远小于需求，这为房价的再次上涨埋下了伏笔。

三、“限购令”的出路在哪里

今年全国“两会”期间，全国政协委员、中国银联董事长、中国人民银行原副行长苏宁提出，近年来房价上涨过快主要是由投资购房而不是自住需求推动，房地产调控应当限制此类投机性购房。他同时表示，政府可以考虑给二手房交易制定较高的税率。此语准确地切中了中国高房价的要害。但是，笔者认为，要想从根本上解决中国房市居高不下的问题，必须强化多种配套措施，综合运用“组合拳”的方式。

1．继续完善保障性住房建设，切实解决中低收入群众的住房问题

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

2．进一步发挥房贷政策的作用

2011年以来，房地产市场投机投资型需求得到明显遏制，多数城市房价涨幅回落，居民购房心理趋于理性，房地产市场逐步降温。与此同时，市场调整过程中也出现了一些新情况和新问题。如部分商业银行提高首套住房贷款利率，居民家庭购买首套普通自住房需求受到一定影响。因此，有必要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示。加强存量房交易税收征管，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

3．加快经济结构战略性调整步伐，使沉积于房市的大量资金逐渐有序退出

改革开放以来，中国经济多年的高速增长为世界经济注入了新的活力。但是，经济增长背后的结构失衡问题也在不断地暴露和显现。今年的《政府工作报告》将国内生产总值预期目标已经调低至7.5%。这是近8年来我国国内生产总值预期增长目标首次低于8%。国内生产总值目标的下调，为全国各行业结构调整提供了空间。笔者认为，只有经济结构趋向更加合理，大量沉积于房市的巨额资金才有畅通的流向。这不仅仅事关中国房市的长远发展，更关乎中国经济大发展的质量和水平。

四、小结

从支撑房地产市场发展的基本面来看，存在诸多有利因素，包括中国经济持续增长的推动，中国农村的城镇化进程、特别是由农村产业化经济潜能释放推动的内生城镇化，在货币化分房以来被持续居高不下的房价收入比持续抑制的大量中等、中高收入群体的庞大的刚性需求等等。可以预期，中国房地产市场的持续发展空间非常大。这些因素决定了房地产行业将在相当长时间内继续保持其国民经济的支柱产业地位。但是，房地产行业长期趋势向好，并不意味着不会有无情的短期震荡。中国房市要实现长期趋势导向的良好发展，必须解决种种结构性的问题。另一方面，中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。只有这样，中国房市才能迎来真正的“春天”，“限购令”才会自动退出历史舞台。