自从1998年住房体制改革以来，中国的房地产行业迅猛发展，房价持续走高。房屋作为关系国计民生的重要商品，具有消费与投资双重属性，在我国经济腾飞过程中起的作用也显得尤为重要。因此，许多地方政府依赖于房地产的繁荣程度来提高地方政绩，以此推动的持续增长的房价给居民的正常生活带来巨大压力。国家统计局的数据显示2003-2008年六年间，大中城市房屋销售价格分别较上年上涨了4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%和6.5%，2009年增长率有所下降，为1.5%，而到了2010年，又回升为6.4%。
　　 为此，很多学者对房地产市场进行了各种层面的探讨，运用不同的方法对房地产市场的现状进行了分析并对其趋势进行了预测。
　　 一、房产市场现状分析与趋势预测
　　 不同学者对房产市场现状分析与趋势预测的侧重点各有不同，方法也各有千秋，这些方法对其他学者研究房产市场发展趋势有很大的启发意义。
　　 刘纪学、汪成豪（2010）提出：由于全球经济复苏还不明朗，宏观政策还有不确定性，房地产市场走势仍存在不少变数。文章从市场供需角度出发，筛选了居民购房能力、土地供给制度、通货膨胀预期、上游产品价格、宏观调控政策以及城市化新趋势等影响2010年房地产市场的主要因素，并加以分析。通过对国内外经济形势的分析以及模型测算，得出2010年我国房价基本稳定，房地产投资和供给较快增长的结论。同时，在文章的最后，作者从“完善房地产市场管理机制”、“改进房地产市场调控手段”及“遏制投机和防范房价泡沫”等方面给出了一系列比较切实可行的政策调控建议。
　　 尹伯成（2010）首先分析了楼市过热对社会可能产生的负面影响以及造成这种过热现象的深层原因。他认为未来房市的走势短期内取决于两大因素：一是政策调控，二是通胀预期。从目前情况看，2010年可能出现比较温和的也许不超过5%的通货膨胀。由于楼市调控方向对头，政策力度不小，责任相当明确，预期房市走势年内会比较平稳，还很可能出现稳中有调的局面。然而由于大量人口进入城市对住房产生巨大需求，因此中长期来看，房价还将趋于上涨。
　　 柳冬、王雯�（2009）首先根据国内外各种研究，分析出kalman滤波方法对房价趋势预测的精度最高。随后他们结合当前我国房地产市场的热点问题，应用多因素回归、状态空间模型及Kalman滤波等方法，对我国房地产价格走势进行预测；进而通过对房地产价格波动影响因素和时变性分析，得出对全国房地产市场走势的预期。由于金融危机后宏观经济不确定性增大，他们认为，2009年中期全国房地产价格指数将保持震荡下行趋势，全国房地产市场整体依然趋冷，本轮市场回调底部尚不明朗。而实际上2009年房屋销售价格指数相对较低，与作者的预测在一定程度上比较接近。
　　 于洪芹、王美露、周思远（2010）用聚类分析的方法对城市房地产市场价格趋势进行预测。运用房价水平、人均GDP、平均工资水平、人均可支配收入、人均消费支出和CPI指数六个指标进行实证分析，将这些经济指标较为接近的城市归为一类。用SPSS完成运算步骤给出聚类分析结果，将我国大中城市分为四组，分别进行现状分析并预测同组城市的房产市场走势。
　　 二、房价、经济与政策
　　 随着楼市发展日趋异常，政府挥动了宏观调控的大棒，试图将房价稳定在经济健康发展所能承受的范围内。随着经济的发展，房价是如何变化的？两者之间的相互作用机制究竟如何？政府又会出台哪些政策对楼市进行干预？针对这些疑问，国内与国外都有相关研究。
　　 John M・Quigley（1999）将注意力集中在两个方面来研究房地产市场以及实体经济。即：实体经济中的基本面因素能够预测房产趋势吗？房产市场的外源趋势能够影响实体经济基本面吗？对于第一个问题，他认为经济基本面无法很好地解释大部分房产价格的短期变化。而对于第二个问题，他并未给出一个明确答复，留下一个较有争议的话题，他认为，20世纪90年代后期，亚洲房地产市场的泡沫对国家及区域经济条件也产生了实质性的影响。
　　 李炎荦（2010）分别从计量与实验经济学角度探讨房产价格。在计量方面，作者从供需平衡角度设定变量，通过检验变量之间的线性相关性，不断筛选剔除多余变量，使得最终模型中只包含可支配收入与一个虚拟变量，得出了较为可靠的实证检验结果，表明居民可支配收入每上升1%将导致商品房单价上涨0.51%。在实验经济学方面，作者分别设置“真实繁荣”与“虚假繁荣”两个场景，模拟开发商与居民消费者之间的博弈收益矩阵，得出不同经济状况下两者的均衡行动策略。然而，不管是从计量还是实验经济学角度来看，房地产开发商和购房者都应当理性地对房地产市场作出正确的判断和决策。
　　 傅东平（2010）分析了中国当前房价不断走高的原因，特别强调了超宽松的货币政策、房产市场供需失衡、通胀预期、以及土地财政政策四个方面。作者认为超宽松的货币政策是房价不断走高的直接原因，房地产市场供不应求是房价不断走高的根本原因，通胀预期是间接原因，而土地财政则是制度原因。高房价导致中国产业结构失衡更加严重、加大了金融风险、降低了居民消费能力、影响收入再分配、降低经济效率、加大贫富差距等。政府应成为住房的主要供应者，并且改革目前单一的住房供应体系、抑制房产市场的过度投机。
　　 范可美（2010）分析了近年来的一系列房产市场调控措施出台后房价缺越调越高的现象，指出这次房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题。尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。
　　 三、房价的诸多影响因素
　　 宏观调控目标与现实之间的差距使人们越来越想清晰地了解影响房价的直接因素。诸多文献都涉及到对房价影响因素的研究，各位学者的分析涵盖了影响房价的方方面面，各种影响因子也被陆续挖掘出来。
　　 Norman Miller和Liang Peng（2006）运用MSA水平的数据,以及面板VAR模型,分析了单亲家庭房产增值的动态决定因素及其波动性的影响因素。他们发现房产升值率方面的外生增长会扩大这种波动性,这反映了人口增长率的变化，并且是序列相关的。此外,波动性上的外生增长促进了房产升值率,减少个人收入增长率并对人口增长率产生影响。他们的分析对MSA房地产市场的异质性表现也提供了强有力的证据。




　　 蒋立红和高霞（2007）指出：代表城市经济发展水平和居民收入水平、单位面积土地投入、城市区位和城市环境等侧面的职工平均工资、单位面积固定资产投资、人均铺装道路面积、距海岸线的距离、通过城市的国道数量、建成区绿化覆盖率这6个因素是影响城市住宅价格水平的主要因素。可以预期,当一个城市的这些因素发生相对变化和绝对变化的时候,城市的住宅价格水平必然会发生相应的变化。阳光充足、水资源丰富、交通便捷的近海地区城市的商品住宅价格变动幅度会由于经济发展、人口增加、区位条件进一步优化、投入加大等各种条件的较大变化而高于其他城市。
　　 杜洪（2010）认为影响房价的几个比较重要的因素分别为GDP、价格预期、城市人口密度、可支配收入、CPI和贷款利率。立足天津视角，通过实证分析及模型检验，证实这些因素对房价都有着显著影响。并根据研究结论，提出以下四点政策建议：对房地产市场要控制总量，调整供给结构；提高人均收入水平，扩大就业，解决住房难问题；改革利率决定机制，并最终实现利率市场化，使利率真正发挥作用；引导公众确立正确的价格预期，加大对房价的管制力度。
　　 王春溪和郄晓和（2009）从政府、开发商及购房者三个角度，对政府的土地政策、金融政策、税收政策，开发商的开发成本、供给关系、市场预期以及购房者的需求弹性、可支配收入等八个影响房地产价格的因素进行分析，提出使房价理性回归的途径和相关建议。
　　 李晨（2010）以中国15个大中城市为研究对象，选取影响房地产市场发展的重要指标，利用统计软件SPSS17.0对原始数据进行因子分析，筛选出四个代表性指标：F1经济因子，F2房地产因子，F3交通环境因子，F4预期因子，并通过计算因子得分，分析影响中国各地区房地产价格的重要因素，并提出相关建议和措施。
　　 况伟大（2009）探讨了目前房地产市场颇有争议的一个问题：物业税对房价到底有何影响。作者在分析住房特性基础上,通过构建消费者―开发商模型和投资者―开发商模型,说明了物业税对房价的影响。本文理论模型表明,在其他条件不变时,开征物业税将导致房价下降。文章利用1996―2006年中国30个省份的面板数据对文章的理论模型进行了经验检验。实证检验结果验证了文章所提出的基本命题。实证结果表明,对全国和东部而言,开征物业税能有效起到抑制房价上涨作用,但物业税对中西部作用效果不明显。此外,利率政策效果要大于物业税。因此,政策制定者应因地制宜地运用物业税和利率政策。
　　 何雄（2009）从对住宅价格的非理性变动引起的危害分析入手,全面介绍了住宅价格理论研究的七大理论模型（分别是静态供求价格模型、DUST模型、动态供求价格模型＆蛛网模型、非均衡价格模型、四象限模型、三部门模型及空间分布模型）,简要分析了七大模型的适用范围和局限性,并指出了房地产价格的形成是宏观经济变量、微观经济变量、经济因素和非经济因素共同作用的结果。
　　 四、预期对房价的影响
　　 影响房价的因素种类繁多，学者们都试图找出其中最具影响力的因子，以期对房价的变动进行实质性的分析与预测。其中，基于预期理论形成的分析方法越来越受到重视。进行相关研究的学者们认为，在由人参与并主导的经济市场中，人们对未来的预期对市场中各种产品的定价起到了决定性的作用。而房地产作为具有投资与消费双重属性的特殊产品，它的价格尤为容易受到人们预期的影响。
　　 Jim Clayton（1996）得出一个具有前瞻性的理性预期房价模型并且实证检验了其在房地产市场中对房价短期波动的解释能力。该模型还未能充分地捕捉在两次房地产繁荣时期的房价动态,但在波动性较少的时期能够良好地追踪房价，表明在房产价格周期中房价可能会暂时偏离基本价值。
　　 师立新、任志胜（2009）指出房价的几个主要的影响因素有：心理预期因素、土地因素、需求因素、经济杠杆因素（租金因素、利率因素、汇率因素）、通货膨胀因素、经济发展周期、财政收支状况、投资渠道及收益水平等。而这其中最重要因素之一就是心理预期，它与其他因素之间相互作用、相互影响，最终会对房地产市场需求以及房地产价格产生重要影响。作者分别从供给需求角度及正常心理预期和非正常心理预期角度分析了心理预期对房价的影响，给出了引导百姓对房价心理预期趋于理性化的几个政策建议。
　　 郑思齐、王寅啸（2007）通过将预期因素引入住房需求方程,考察了居民对房价上涨的预期是否会放大住房需求。成都市的调研数据所作的实证研究显示,在控制其他因素不变的情况下,如果居民预期未来一年内房价会继续上涨, 其住房需求会提升9.6%。基于实证结论,文章深入分析了预期和房价的互动作用机理,并提出了培育合理预期的相关政策建议,特别是政府在向市场提供信息公共品,帮助市场中的各个参与主体形成理性的预期和行为动机方面应发挥的作用。
　　 唐亮（2007）从理性预期的角度，在理论上分别分析了政府、金融机构、房地产商这三者与消费者市场预期之间的联动关系。文章主要的研究点在于影响消费者理性预期的因素及其与消费者理性预期的关系。并给出了如何正确引导消费者市场预期的几点建议。
　　 况伟大（2010）发表了一篇比较深入分析预期与房价关系的文章。作者从供给需求的角度建立房地产市场价格模型，同时考虑了理性预期及适应性预期两种情况下需求函数的形式，并得出了房价的均衡方程。文章得出了几点经济结论：下期房价增加越大，本期房价增加越大；当消费性需求占主导时：上期房价增加越大，本期房价越高，一方面将增加本期供给，另一方面将减少本期消费性需求，从而使本期房价增幅减小；当投机性需求占主导时：上期房价增加越大，本期房价越高，一方面将增加本期供给，另一方面将增加本期需求，但供给缺乏弹性，导致本期房价增幅越大。结论表明，预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强解释力。
　　 谢彬（2008）提到理性预期对房价影响时提出：在市场经济中，房地产商品的价格主要是由供求关系决定的，成本往往不起决定性作用，而理性预期也是影响房价的重要因素，主要体现在影响房地产市场的供求，使房价在短期的波动程度加剧。从消费者角度来看，由于“买涨不买跌”的心理作用，当预期房价上涨时，多数消费者会提前买房，使需求量突然大增，又由于供给的滞后性，价格迅速上涨；当预期下跌时，投资者观望并开始售房，二手房供给也增多，消费者会推迟购房计划，市场需求萎缩，使房价回落。因此，消费者的心理预期会显著地放大或缩小当前的市场需求，从而影响房价。
　　 荆宝洁（2008）在一篇报道中引用瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚太区首席经济学家陶冬的话“今天的房地产市场与六个月前相比，最大的变化不是房地产新政，不是发展商心态，而是市场由卖方主导转向买方主导，消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破，持币待购成为普遍行为”来说明消费者预期对房价的重要影响。
　　 李飞（2008）也从需求与供给的角度分别分析了预期对房价的影响。其中他将需求分为自住需求、投机需求与投资需求。而在供给方面，在开发商对房价持有上涨预期的情形下，预期将从两个方面影响房价。一方面房地产商为逐利竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升，地价上升，房价自然也就上涨；另一方面，既然预期房价看涨，开发商可以在拿到地后等到一定时机再开发，或是建房后暂不销售以期获得更大利润，如此以来，囤地、捂盘惜售等情况也就出现了。这对房价高涨起到了推波助澜的作用。




　　 王来福（2008）结合中国房地产市场的典型事实,通过建立一个完全信息动态博弈模型与实证研究,分析了公众预期对经济政策效果的影响。文章的结论表明,由于政策效果的事前不可观测与事后执行当中的逆转,房地产调控政策成为不可置信的承诺;在社会公众理性预期的基础上,政策承诺的不可信导致调控政策失效;预期与政策承诺的不可信是房价的Granger因,且三者之间存在长期的均衡关系,预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响,且随着时间的推移其影响逐渐增加。
　　 五、房产市场研究的前景
　　 （一）分析指标的选择趋势
　　 对房地产市场的研究已日趋成熟，各项研究的切入点以及研究方法都有所不同，各有所长，为后续研究者进行跟进研究打下了良好的基础。由于房产市场与经济发展之间的特殊关系，笔者以为，在进行房产市场研究中选取指标时，不妨将更多的目光放在能够直接反映房产对经济或居民影响的层面上来。例如房价收入比，作为结合房地产发展状况与居民收入状况的综合性指标，反映了居民购房真实压力，在判断房产市场过热程度上有着较为充分的说服力。随着房产市场研究的逐渐深入，可以预见，会有越来越多诸如此类的指标被挖掘出来，而这些指标都将有一个通性，就是将房产市场发展状况与经济运行状况相结合，从而对房产市场发展的健康程度作出更精确的度量。
　　 （二）影响因素的研究趋势
　　 市场是由人参与运作的。离开了人，市场也就不复存在。因此，人的心理状况也就对市场中各类产品的定价起到了至关重要甚至决定性的作用。目前，预期理论在房地产行业的运用逐渐引起关注。许多学者基于预期理论解释了多数房产市场中的波动怪象。而基于预期因素所分析出的房价变动趋势与现实状况切合度较高。笔者认为，基于预期理论的研究方法在房地产研究中成效显著，将会有更多的研究聚焦于对人们心理状况的分析与判断。如何将表达人们心理状况的因素公式化、数量化以精确地计量其对房地产市场的影响方向及影响程度尚有很大的发掘空间。在此方向深入下去能够深刻地揭示房产市场发展的趋势及一般规律，为政府宏观调控提供更为有力的证据及建议，从而引导我国房地产市场更为健康有效运转，以促进经济社会公平公正及和谐发展。