1987年，世界环境与发展委员会出版的《我们共同的未来》报告，将可持续发展定义为“既能满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。”如今，可持续发展战略已经成为世界各国正确处理、协调人口、资源、环境与经济间相互关系的共同发展战略。建筑业作为国民经济的支柱产业，在对社会经济发展作出巨大贡献的同时，也产生了诸如环境污染、资源消耗巨大、粗放型增长等一系列问题。为此，笔者认为建设项目的管理者有必要改变原先以成本、质量、工期为主导的管理理念，以可持续发展为理念，思考在项目全生命周期内实现项目的环境、经济、社会三种效益最大化的可持续建设方式。
　　 一、建设项目的可持续发展目标
　　 笔者认为以可持续发展为理念的建设项目管理方式的目标，应该是环境、经济、社会效益目标的综合。如图1所示。
　　 （一）项目的环境效益
　　 项目的环境效益是指在建设项目的全生命周期内考虑自然环境对项目的承载力，提高资源利用率，多采用循环利用的可持续方式使用自然资源，控制项目规模和发展速度，同时使项目与所在地区的自然环境系统相适应。在项目建设和建成运营的全生命周期，注重保护和恢复自然环境，减少对自然环境污染、干扰和破坏，不断保持和提高自然环境对项目的承载能力。良好的项目环境效益是项目长期存在的基础，也是项目对所在地区社会经济作出贡献的基本保障。因此是项目建设者追求的可持续建设目标之一。
　　 （二）项目的经济效益
　　 项目的经济效益是指在项目的建设过程中，采用先进的科学技术和管理方法，不断提高劳动生产率，在考虑环境成本的情况下，节约资源和能源，减少浪费和废弃物、污染物的产生，提高建筑产品质量，缩减建筑成本和工期，使参与项目建设的各方共赢。同时在使项目建成后更好地为所在地区创造经济效益，增加社会财富。项目的经济效益是项目长期存在的条件，也是项目实现良好的社会效益和环境效益的支撑要素。因此也是项目建设者追求的可持续建设目标之一。
　　 （三）项目的社会效益
　　 项目的社会效益主要指项目建成后能够提高所在地区人口生活质量，文化水平、健康水平、社会稳定水平等，促进社会事业和谐发展，项目的社会效益要求项目在满足当代人发展的同时，不损害后代人的发展，项目的社会效益是项目存在的目的，也是项目经济效益和环境效益实现的最终目的，是项目的可持续建设的核心目标。
　　 建设项目的社会、经济、环境效益三方面内容互相依赖，互相补充，缺一不可，共同构成了项目的可持续建设效益目标。这不仅是广大公众的美好愿望，也是全社会对项目建设者提出的要求。
　　 二、前期策划阶段
　　 项目前期策划阶段的主要工作有项目的构思和选择，项目的目标设计和项目的定义，可行性研究，评价和决策。项目构思的产生和选择应该根据国际国内社会经济发展趋势、项目提出者应符合所在地人民的经营、生产和生活的需要、符合项目所在地的国家或地区的远近期规划和实际建设条件，依据相关的法律法规和政策作出，使项目建成后能够不仅满足目前的需要，同时能够满足项目服务区域的可持续发展目标的需要。
　　 （一）设计和施工阶段
　　 设计和施工阶段是项目建设者实现项目的可持续建设目标的决定性环节，目前这方面的研究主要集中于可持续设计方面，笔者认为融合精益建造的先进管理方式提升项目的经济效益，将会显著提高项目的经济、社会、环境效益。
　　 （二）可持续设计
　　 设计人员应以可持续发展为设计理念，结合项目所在地生态、地理、历史人文环境、气候、水资源、土地使用、交通和基础设施情况，进行科学合理的可持续设计，全面提升项目的经济效益、环境效益、社会效益。系统的可持续设计应包括以下几方面内容。
　　 1.节约利用资源、能源的设计。设计方案应考虑利用项目所在地的自然条件和资源，因地制宜，并设法提高建设项目能源资源使用效率。节能设计方案应包括建筑物中空调和供热两个系统的节能设计。建筑外围护结构的保温、隔热性能的设计；节电设备系统的设计；太阳能、地热能、风能、生物能等可再生能源利用系统设计。设计中还要尽量使建筑物采用自然通风和天然采光，减少空调照明用电。设计中尽量选用可再生的建筑材料，减少不可再生资源的消耗，集约利用土地，设计节水设备和水循环利用系统等节水措施。对建筑物建造和拆除过程中废弃物回收利用进行预先设计。
　　 2.环保绿化，防治污染，提高使用者舒适度的设计。设计中应使室内外的绿化美观自然。注意使项目中的自然生态系统与周边的生态系统和谐共生。设计采用环保技术防治项目建设和运营过程中的各种污染。建筑材料选择上多使用绿色环保建材。通过提高室内光、热、声方面的环境品质，提高使用者舒适度的个性化和人性化的设计。
　　 3.历史人文环境及交通便捷性的设计。项目的建筑风格应与周边环境和谐统一，保持社会、历史、人文景观的连续性。考虑已有交通基础设施情况，提高项目使用者的便利性。
　　 4.综合优化设计。在建筑项目系统中综合考虑节能环保、污染防治、使用者舒适度、绿化、交通，外观等各方面情况，整体优化设计方案，结合项目周边自然―经济―社会环境，考虑建筑物长期使用可能遇到的问题，综合分析进行系统可持续性的设计。
　　 这样以可持续发展为理念的建筑设计，在保证建筑使用者获得健康、舒适、美观的建筑的同时，最大化的节约能源和保护环境，使项目建成后能更好融入当地已有的自然―经济―社会环境，显著提高了项目的环境效益，经济效益和社会效益。{4}
　　 （三）施工阶段的精益建造
　　 精益建造是精益生产管理方法在建筑生产中的运用，它是从建筑生产的基本特征出发，在建筑产品生产的全过程中，在保证质量、工期最短、资源消耗最少的条件下，最大限度为客户创造价值。依据精益生产方法的目标与可持续发展理念一致的原则。精益建造的管理方法主要如下：
　　 1.拉动式准时化建造。拉动式（Pull）准时化（JIT）建造要求施工单位在项目建设期间从客户和市场需求出发，准时组织施工过程中的每个建造环节。在整个施工过程中，拉动式准时化建造要求每道工序都根据后道工序所要求的工作量，向前道工序提出工作要求和发出工作指令，工作要求包括后道工序需要的施工人员、建筑材料、机械设备、构件等，整个过程相当于由后工序向前工序，客户向建造商提出要求来进行建造，此外，拉动式准时化建造要求材料供应商能根据施工计划的要求，准时把需要数量的建材送到指定地点。
　　 看板管理是实现拉动式准时化建造的技术措施，由看板来传递下道工序和向上道工序提出工作要求信息。随着信息技术在施工过程中的应用，整个工程进度、机械设备，施工人员，材料库存和使用情况，资金流，每日工作量都可以通过计算机输入施工系统数据库和信息平台，并通过信息平台和电子看板反映给管理人员，便于各级管理人员准确及时了解施工过程中实际情况，调整日工作量。信息平台和电子看板也是工序和部门之间信息共享和沟通的工具，有利于各部门、各工序实现施工的同步化、准时化。







　　 2.施工柔性化。施工柔性化包括以下内容：施工企业制定工期计划时采取缓冲策略，以平衡业主变更、各分项工程工期变化造成的总工期变化；施工机械设备及其零部件数量根据工程规模和设备租赁市场情况弹性配置；施工人员数量按工作量和人力资源市场情况弹性配置。柔性化施工使企业快速灵活适应市场变化和工程工作量变化。
　　 3.缩短各工序转换时间。精益建造要求尽量使各工序、各分项工程之间的转换时间趋向于零，转换涉及施工人员的相互转换，施工机械设备的相互转换和建筑材料的供应和转换等内容，如果是分包项目，还要注意各分包商之间以及分包商与总包商之间的高效协调和配合。通过减少各种资源在转换过程中的滞留，减少各种浪费，提高建造效率。
　　 4.全面质量管理。全面质量管理强调使质量管理成为施工全过程中的自律行为。要求在保障机器设备、工具正常，材料质量的前提下，使施工人员成为质量管理的主体，通过落实质量责任，使施工人员自己采取检查、打分、记录、控制的方法，保证工序质量，一旦有质量问题，立即停工分析解决，减少质量缺陷带来的返工，维修工作，也减少了工序外的质检人员和工作。
　　 5.并行工程。并行工程是指在建筑产品的设计和施工阶段，将客户，设计方，施工方，材料供应方，销售方等各方结合成团队，详细分析满足客户需求和项目全生命周期的各种信息，使施工和设计的工作流程整合，以最快速度生产出符合市场需求的建筑产品。设计方案给出后，材料供应商，施工单位，销售部门可在同一时间通过网络信息平台得到信息，使各方工作准备时间减少，从而缩短工期。设计过程和施工过程的整合，使设计和施工过程的并行，可大幅度缩短工期，提高工程质量，减少建造成本，提高建造效率。
　　 由于在项目早期阶段形成了集合施工、设计等多专业人员的团队，创造了一个为共同目标工作的氛围，有利于利用集体智慧提前发现设计上的问题，减少设计失误和变更造成的损失，也使设计方案更具可建造性，有利于各方对生命周期预期会出现的各种变化作出提前准备。施工单位在施工过程中遇到设计不完善的问题，可随时反馈给设计单位，设计单位可以马上完善设计，避免了返工和窝工发生。
　　 三、交付阶段
　　 可持续发展理念指导下的建设项目的交付，要求房地产商或承包商在达到规定的质量、成本、工期的目标下完成工程项目，并在具备交付条件时交付业主，提高业主的满意度，防止不合理交付给各方带来的损失。交付过程中不隐瞒和欺骗业主关于建筑项目的重要信息。施工单位要与业主或客户建立良好的关系，保存业主或客户档案至数据库，便于运营阶段的维护工作和市场拓展。
　　 四、运营和维护阶段
　　 可持续理念指导下建设项目的运营和维护阶段的管理也必须考虑到项目的社会效益、经济效益、环境效益。
　　 （一）物业管理
　　 物业管理企业应制定并实施节水、节能、节材与绿化管理制度，尽量采用无公害的病虫害防治措施。建立严格的垃圾管理和保洁清洗制度，如生活垃圾的袋装化存放，设置密闭的垃圾容器。物业管理企业还必须树立以人为本的服务理念，主动参与项目的设计和施工阶段的工作，在利用各种技术和管理方式提升服务质量的同时，主动与客户保持沟通，为业主和客户创造安居乐业的工作环境。
　　 （二）可持续性后评价
　　 可持续性后评价是在建设项目运营和维护阶段,对项目及其所在地区社会环境、经济环境和自然生态环境影响进行评价和分析,目的在于全面、准确地为项目管理者决策提供实际情况的信息和数据资料，也为同类项目设计方案提供参考依据。有利于工程项目的管理和设计水平不断提高。它包括以下三方面内容。
　　 1.项目的社会影响评价。内容主要有对项目对社会的科、教、文、卫事业的贡献程度和促进就业，改善交通，提高人口生活质量的程度等进行评价，目标是评价项目运营阶段的社会效益。
　　 2.项目的经济效益评价。内容主要指对项目为所在地区创造经济效益，增加社会财富的程度，以及项目长期经济效益情况的评价。具体来讲主要有项目的经济净现值，经济内部收益率，项目的技术进步效益，项目生产技术的清洁性，项目对资源能源利用率等方面。
　　 3.项目的自然环境影响评价。主要针对项目对所在地区自然生态环境影响，评价自然环境对项目的承载能力，对水体、土地、大气的影响，维持所在地区自然环境系统生态平衡情况，项目运营阶段对当地自然资源利用和开发情况，污染治理和废弃物处理等进行评价。
　　 建设项目可持续性后评价的方法主要有专家打分法、费用效益分析法、AHP方法、模糊评价法和数理统计方法等。实际情况中,应当根据评价的重点、设计的指标和数据的情况综合运用各类方法，定性与定量相结合,确保评价结果的真实、准确、可靠。
　　 五、拆除阶段
　　 建筑工程项目在寿命终止时，面临着拆毁处理问题，这也是可持续发展战略实现的一个重要环节。拆除过程中要减少粉尘、噪音对环境的污染，注意工作安全，在建筑废弃物清运过程中也要尽量减少粉尘污染和遗撒对沿途和周边环境的影响。拆除过程中会产生大量废弃物，包括砖石、砼构配件、钢筋、碎石、玻璃、废弃设备机具和家具，废弃木材等。―在可持续发展理念的指引下，不能只从局部环境利益出发，只注重废弃物的转移和填埋，将其视为环境的累赘，而应将建筑废弃物视为一种可再生资源，应对废弃物进行分类、分级处理，对可以回收利用的材料，要尽可能回收利用，比如对玻璃和钢材的回收。对废弃的混凝土构件经过破碎、粉磨、煅烧后可生产水泥。形成“资源―产品―再生资源”的循环利用模式。
　　 六、结论
　　 笔者从可持续发展理念对项目建设者提出提高建设项目经济、社会、环境效益的角度入手，从前期策划阶段贯彻可持续发展理念，设计阶段采用可持续设计，施工阶段采用精益建造的方法，交付阶段的可持续交付，运营维护阶段以人为本的物业管理和可持续性后评价，拆除阶段的废弃物回收等，寻求在建设项目的全生命周期实现经济、社会、环境三种效益最大化的可持续建设方式。力求使建设项目成为促进全社会可持续发展目标实现的重要载体和推动力量。