摘要：为适应经济全球化的挑战，许多国家纷纷进行了物业税的改革。本文在介绍在美、英、日本以及中东欧等国物业税改革的基础上，对国外物业税改革的实际经验进行了归纳，以期对我国的物业税改革提供参考。

关键词：物业税 地方财政 税制改革




据统计，全世界有130多个国家课征各种形式的物业税。物业税是指对土地和建筑物征收的一种经常性税收。世界货币基金组织的概念为“经常性不动产税”。不同学者有不同的表述，如财产税 ( property tax)、土地和财产税(tax on land and property)、不动产税( real estate tax)。尽管各国对物业税的设置不太一致，但对我国来说，可以作为制定政策的参考。



一、主要发达国家物业税改革的进展
（一）美国
美国是西方国家中房地产税制中最完善的国家，实行政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。其中，联邦政府和州政府拥有税收立法权，地方政府须在州政府制定的税法下进行税务的征收。物业税通常由州政府和地方政府两级共享，但是物业税在州政府的财政收入中所占比例很小，一般均低于10%。相对而言，物业税在地方政府的财政收入中占有重要比例，物业税受外界经济变化影响较小，来源稳定，因而成为地方政府收入的主要来源，约占地方财政收入的30%。
美国的物业税（也称“财产税”）属于地方税种，其总税率是州政府对物业征税税率与各地级政府对物业征税税率的综合。州政府一般通过税法法典把物业税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有变更的前提下保持稳定。同时，各级地方政府根据当年的预算、其他来源的收入等变量确定当年的物业税税率。税率一般与政府预算支出挂钩，由地方根据需要确定。确定的主要依据为：税率=（地方支出规模-财政收入）/可征税的财产的估价，量出为入。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方税率也随即发生变化。此外，各级地方政府都受到州税法的制约。各级政府在确定税率的过程中，应遵守州税法对物业税税率、征收对象、减免条例和征税程序的规定。
（二）英国
英国住宅税规定，除对爱尔兰地区以外的所有居民的住宅，依据其资本价值进行征税，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租人。住宅税作为英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中占有重要地位，而地方财政征收住宅税主要是为了弥补地方财政支出与中央政府转移支付之间的差额。自1993年开征以来，英国住宅税以其独特的分级计量结构设计引起了业界的普遍关注，对全球的物业税制度改革产生了深远的影响。英国住宅税分级计量法主要分为税基价值分级、税基乘数设置、基准税级纳税额确定及增长限制三部分来体现，即税基分级反映的是土地和房价的近似市场价值，不同类型的个人住宅依其市场价值相应的归入不同的税级，适用一定累计梯度的税基乘数。
在不改变税级价值划分的基础上，英国地方税务机关增强了对税收乘数及年度各税级纳税额的可控性，确保计征要求更加简单易行，而且分级计量法允许纳税人可以参与估价工作，减少估价复议和诉讼事件的发生，提升了物业评估的合理性和可靠性。同时，合适的级距延长了再评估周期，从而将评估结果的有效性保持在一个相对稳定的时期内。
（三）法国
法国住宅类税收主要包括居住税、住宅空置税和营业税三种。其中，居住税是针对其境内可供居住的房屋按年度和季度征收的税种；住宅空置税是针对其境内人口在20万以上城市可供居住的空置房屋按年度征收的税种；营业税则是针对经营活动的房屋所征收的税种。
为提高社会福利，缩小贫富住宅差距，法国在居住税的征收上，将特定人群设定为减免对象，享受居住税的减免待遇。主要包括：完全免税人群、普通减税及特殊减税人群以及因家庭负担而减税的人群。这种税收的减免政策解决了贫富分化对住宅产生的影响，解决了低收入者的住房问题，提高了社会的公共福利。物业税税制中的空置税不仅为地方政府增加了稳定的税源，而且促使物业的拥有者将房产尽早投入到市场中以实现税负的转移，提高了房产的流动性，提升了房屋的市场供给，减少了供需矛盾。
法国物业税税制的设置力图涵盖周全，避免重复征税，减少漏税机会，要求居住缴纳居住税、办公缴纳营业税、空置缴纳空置税，将三者完美的结合起来，从而构建起一个完整严密的物业税税收体系。法国物业税方面的政策体现了集合概念的税制设置理念，其完善的体制和精确的条目，保证了税收的监管力度，促进了社会资源的有效利用和合理分配，实现了效率和公平的兼顾。
（四）日本
日本在物业税的改革过程中，充分重视房地产税收政策在宏观调控中的作用和运行机理，减少行政干预中的价格管制和交易管制，提高资产保有的税负，强调赋税、融资管制与其他金融政策密切配合，尽量避免政策时滞。准确的评估房地产市场发展状态，抓住房地产税收政策参与宏观调控的最佳时机，保持房地产财税政策与宏观经济发展协调一致。适时开征保有环节的物业税，提高保有环节税负。完整科学的房地产税收体系是日本税收调控成功的关键，保有环节的房地产税收制度是抑制投机行为、促进房地产有效利用的最佳措施。物业所有人根据自身物业可能出现的税负，调整其物业的使用方式，力求降低自身需要缴纳的税额，进而促进了物业在市场上的流通，实现了房地产市场的良性发展。
正确处理中央和地方的税收关系，形成良好的激励约束机制。合理调整中央和地方在物业税税制上的权限，促使地方政府既能贯彻中央的政策，又能发挥其主动性。中央与地方关系的改善大大提高了地方税务机关的工作效率，使得整个税务系统出现了协调一致的良好局面。
（五）中东欧
中东欧国家处于社会改革、经济体制转轨时期，物业税改革为中东欧国家的财政收入、非财政收入、甚至整个经济自由化都起到了重要作用。物业税为政府提供了相对稳定和透明的财政来源。在社会经济转型的时期，一些中东欧国家的物业税收入占地方政府税收收入的8%，物业税成为政府提供稳定的财政资金，有力的支持了当地的经济发展。物业税不仅成为中东欧国家中央政府分权的金融工具，而且提高了地方区域的土地使用效率。地方政府通过征收物业税获得一定的财政权力，同时对当地税源展开充分研究，制定适合地区发展和建设的土地使用方案，开展科学合理的城市规划，进而实现土地利用率的最大化。
物业税税制的引入与中东欧国家的经济改革联系紧密，特别是物业税的发展与整个地区的经济自由化进程同步进行，二者相互制约相互促进。然而，中东欧国家的私有化过程对物业税改革也产生了一定的影响，主要表现为国有资产价值评估较低、物业使用成本不断上升以及国民生活水平普遍较低等，这些因素增加了中东国家物业税改革的难度。
二、主要发达国家物业税改革的趋势与经验借鉴
结合发达国家房地产市场的物业税制可以看出，尽管各国物业税具体税制不尽相同，但从宏观角度看物业税在不断地发展和完善过程中形成了很多共同点和相似处，其中一些规定对于我国物业税制定具有重要的借鉴意义和参考价值。在税收分配上，实行中央与地方分税制的国家，物业税收一般隶属于地方税制体系，由地方直接征收或在中央税务机关征收后划拨回地方。物业税作为地方财政上的重要来源，极大改善了地方税务机关的工作效率，促进了地区公共事业和基础设施的建设。
在计税方式上，基于市场变化下的评估体系，充分考虑了影响物业价格变化的众多因素，准确地反映了物业的实际市场价值，进而为地方政府提供了稳定的财政收入。随着物业的不断升值，地方政府的财税收入也能实现持续增长。建立物业评估仲裁和司法上诉程序，允许居民和企业就评估价值提出异议，保证物业计税价值评估工作的顺利进行。
在税种和税基设置上，许多国家以“宽税基、简税种、低税率”为改革的基本方向。在物业税征收方面的税种较为单一，有效地减少了重复征税的不良现象，大大降低了物业税征收的成本，提高了征税的工作效率。同时，通过不断拓展税基，扩大征税范围，进而覆盖新兴的房地产市场，为物业税的征收提供了稳定的征税基础。
在税收结构分布上，各国均十分重视对物业保有环节的征税，弱化房地产开发流转环节的税负。物业税的提高有效的减少房屋的空置现象，推动房地产市场的资源优化配置，刺激了房地产市场的供给，促进了房地产市场的繁荣发展。
在税收优惠措施上，各国物业税改革普遍关注解决中低收入者的住房问题，旨在为更多居民提供合适的居住场所。在物业建造、交易以及租售过程中不断增加鼓励性政策，不断调整税收征收优惠政策，制定有助于解决低收入者实际住房困难的惠民措施。Z
（注：本文系国家自然科学基金项目，项目编号：41001054；广东省哲学社科基金，项目编号：090-23；广东工业大学2011年学生课外学术科技立项项目等联合资助）

参考文献：
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