以下节选于“湖南卫视房产沙龙”节目采访内容：
他是管理学家，语出惊人，一针见血话楼市：“房地产
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公司
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大部分是自己找死，找死的途径就的是过高的负债率，扩充速度如果太快的话，死得也越快。”
他是经济学家，头头是道，侃侃而谈地产
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经：“现在对房地产公司
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的抑制也好，还是政府
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采取什么样的手段也好，看起来实际上不算很成功的。”
他是商界红人，句句箴言，理性解读投资潮：“我们的人民，我们的老板姓，都要学习最基本的经济常识。否则的话你就会难以承担这种风险。”
多重身份之下，是不变的激情和儒雅——史永翔
史永翔-总经理财务管理
《总经理财务管理·经营管理篇》一、企业资金流的管控二、编制管理损益表帮助设计利润来源三、利用财务手段帮助经营决策四、企业全面成本化管理——让所有人都承担经...[详细]

做客湖南卫视《房产沙龙》
记者：前面您讲到的“房地产的企业今年肯定会很痛苦，因为钱很紧张”，但是在我们周边，开发商好像加快了办事的步伐，推出了大量的楼盘，好像这个状态跟您讲的又有一些出入，您怎么看？
史永翔：我的这个言论实际上是对整个全国市场
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来说的，那么整个全国市场看起来，你会看到整个房地产行业总盘是两万多个亿，但是有一万三千多个亿都是交了出让金的，所以你会发现房地产行业大部分的资金都是被吸走了，这是一个问题。第二个问题是06年和07年全国性的房地产公司都在大量地囤地，所以资金大量积压在这个地方。第三个问题就是我们银行的资金，实际上美国的次贷资金也会影响它，那么整个中国资金的盘量在减少，那么房地产公司又因为大量的囤地导致资金的困难，所以说在这种状态之下，今年08年房地产的日子是比较难受的，也就是缺钱。
记者：政府面对这样的现象，肯定是有明确的态度的，政府对房地产到底是个什么态度，是认为他过快过热发展了，我要抑制住它，还是说不要涨得太快？
史永翔：我个人的看法是这样子的，政府对房地产行业实际上是爱恨交织的。爱的原因是什么？因为中国地方政府的财政收入实际上很大一部分来自于房地产。各个地方政府要发展当地的经济，钱从哪里来？很大一部分是要从土地，从房地产的发展或相关产业的发展里来。中国凡是法制建设好的地方的房地产，或者这个城市发展比较快的（地方），政府是房地产最大的受益者，所以过低的物价，过低的房价对政府的收益也不是好事情。当然也希望能有所调整，这个调整也是建立在民生的基础之上。
记者：那么中央政府和地方政府是不是有会有角度的不一样？
史永翔：总体上来说肯定会有些不一样，作为中央政府来说，随着建设部的成立，我们现在的政府越来越清晰了。比方说把贫困人口的住房问题单独列出来，这是跟国际结合。比方说在香港，很多贫穷的人就可以去住廉租房，比方说新加坡，很便宜的房子都可以租到。有钱的人和没钱的人都区别开来，那么有钱的人你进入市场，没钱的人进入社会保障体系，把住房这个产品纳入这样一个范围当中，我认为这是中央政府非常好的一个进步。
实际上你可以发现，现在对房地产的抑制也好，采取什么样的手段也好，看起来实际上不算很成功的。
记者：现在还不算成功，您认为还需要有更强硬的手段出来。
史永翔：我实际上认为，中国中央政府现在要采取的措施是综合治理。比如说现在，我们越来越考核政府的综合治理能力，不管是群众的社会保障，比方说适当的居住条件，最基本的福利保障，比方说农民工的问题，比方说整个社会的应急系统，这些都是在考核整个政府综合的治理水平。房价的问题实际上还是要放到综合治理的层面上去考虑，否则你简单地用行政手段去压这个房价，这个时代已经过去了。
记者：我们是不是可以这样理解，银根紧缩也好，它其实是针对整个经济的一个过热的处理，包括CPI的过热，可能不是完全针对房地产
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。
史永翔
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：对，我认为不是完全针对房地产
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市场。
记者：刚刚您讲过，大量的房地产去囤地，然后08年会面临一种洗牌，这两者之间有没有必然的联系？
史永翔：那当然是有联系的，你一旦囤地会导致你的房地产公司
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资金周转缓慢，那房地产公司
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，实际上我们从公司角度来讲，诱惑他的，是他的利润率很高，销售利润率也很高，房地产市场
房地产市场分析、产品定位、产品决策核心要素把控课程班
房地产市场分析、产品定位、产品决策核心要素把控课程培训，旨在使学员学习科学的思维逻辑及思维方法，掌握如何以竞争思维及站在运营视角上进行产品决策，掌握项目定...[详细]

的销售利润率现在基本达到22％以上，毛利率达到40％以上，对一般产业来说很难赚到这么多钱的，这就是一个暴力的行业。但是第二个问题，我们在讲企业要素，第一个要素是赢利要素，第二个要素是周转要素。房地产公司有一个狠命脉是什么？就是资金，整个资产周转的命脉。你看，民居房要两年周转，如果说是商务楼盘，商业地产肯定要７年至８年才能养熟。他的命脉在于资产周转率是很慢的，但是他找死的途径，危险的途径就是资产负债率很高。像万科现在的负债率也是将近400％，所以中国的房地产行业这种负债率极高，周转率慢，负债又高，这个时候整个的银行金融资金的压力就会很大，财务风险也就很大。财务风险一大，只要银根一紧缩，融资渠道上单一的房地产公司就会很快地被消灭掉。因为囤地，你把资金过度地压到上面，囤地的钱又是高负债来的，高负债的资金碰到现在银根紧缩，资金一下子就会压缩，就使得你这个囤地是死钱了。所以，囤地是原因，洗牌时一个必然的结果。
高的地支撑着高的楼价，政府
政府公关与高层营销课程
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有希望能把房地产的利润降下来，降下来是希望房地产公司把自己的利润逼出来，房地产公司他也不太愿意。这个时候我们大量的银根资金又掌握在国有银行，国有商业银行又被拖下水了，几股力量在博弈，就会出现流拍的现象。
记者：那么如果是有这样一个现象，如果您要给这样一个建议的话，怎么样这样的土地实现它的价值的最大化，但是尽量不要伤害到相关利益方？
史永翔：中国根本的出路是，政府要退出房地产市场
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2013年房地产市场趋势研判与土地拓展策略课程培训，通过美国房地产地域市场、土地储备规模分析以及万科理论研究了解项目投资理念，通过美国四大房地产业务范围对比及...[详细]

，地方政府的财政收益不要从房地产公司来拿，而政府就简单地从税收上去获得。假如说我们国家的金融体系能进一步改善，地方政府拥有自己的发债权，让地方政府有建设城市的资金来源，而不是简单地从土地上去获得。政府能够有多元的资金来源来启动每个地方的经济的发展，这是很重要的。现在我们政府比较痛苦的是什么？有些地方的工商业企业没有起来，政府要经营城市，那怎么办？就只好从房地产去拿钱。假如说我们有更宽泛的思想，作为经济学家来说，如果让我们地方政府有发债权，这个时候你就能发现，我们地方政府可以从别的渠道来获得建设资金，而不是简单的从土地上获得资金，这样的话政府才会比较好操作，这个时候纯市场的概念才能够完全地发挥作用，这个是我们从长远的角度来说。短期内的出路就是说，高地价还是个根本问题，因为拍卖高地价导致了整个房地产的动荡。第三个问题就是政府能够尽快地把经济适用房用更好的市场化的手段和行政手段相结合。高房价我认为伤害的最大的还是低收入人群，我认为这是最大的问题。
记者：怎样的企业会被淘汰出局呢？
史永翔
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：我们已经明显可以看到这个问题，第一个地方小型的房地产
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会很快被洗掉，严格意义上来讲，房地产
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企业不能被称为公司，只能称之为项目，一个项目作完了，这个企业也就结束了。所以说小型的地方性的房地产公司
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因为涉及到他的融资渠道单一这个问题，所以很容易被洗牌。第二个问题我也在讲，一些大房地产公司，特别是上市的房地产公司，他们在利用低成本融资的这样一个优势，很快的利用这个银根紧缩的机会，大量地从小房地产公司的手上以更低的价格获得土地。所以这个时候你会发现大吃小是必然的，你也可以发现其中中国的房地产公司不多了，而且大量的房地产公司实际上也只有一块地在生存。这个时候只要银根一紧缩，那么多元化资金的房地产公司就会很快加速他在全国扩充的速度。同样第三个问题我们也可以看到说，房地产公司还有个特点，就是地方壁垒还是有，所以这种洗牌可能是分地区的阶段性来进行，
记者：那么这样的一种趋势下，是不是意味着小房地产公司没有生存的空间了？　
史永翔：这也很难说，你可以发现，我们今天中国房地产市场
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有个特点，大部分是多元化的，他本来是做另外一个行业的，但是搞到了一块地或手上有点钱，就开始做了。我倒是建议，一些小房地产公司放慢一些扩充的步伐，项目不要圈的太多，搞一块地，买一块房产。你可能也会比较稳健，浙江省的三大房地产公司都被洗掉了，充分说明地方性的房地产公司融资比较单一，扩充速度如果太快的话，死得也越快。
记者：是不是这些小房地产公司它被吞并之后，对楼市来讲，到底是一种利好还是利弊？
史永翔：实际上讲起来，我认为也不是什么好事情，大房地产公司更容易控制价格，同样的话他也更容易把整个市场
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价格拖到同一水平线上，所以楼价高与低，不能单一来讲，而是要分成绩来讲。比方说高楼价是什么，要有高收入者去匹配，那么中楼价要跟中层收入者去匹配，中低收入的人要跟中低楼价去匹配，那么形成这样一个层递式的房地产的价格才会比较好。现在各个地方政府提出来的，我们价格下降百分之几，楼价是下降多少，实际上我认为那没有什么意义，没有可比性，也没有办法来提出一个准确的讯号。
记者：股市和楼市其实是有联系的，有人说它是跷跷板，但是有的时候发现，股市火的时候，楼市也火，股市平淡的时候，楼市也平淡，他没有体现那个跷跷板。
史永翔：大量的闲钱进入股市了，股市就跷了，楼市就跷了，实际上这个观点是不对的。他实际上是把资金当成了一个定量的概念。实际上今天中国老百姓的闲钱是很多的，因为流动性不好，大量的钱没有出口，所以只好往这些地方去涌。你可以发现今天很多的人，手上有很多的闲钱，干什么呢？　炒股票有风险，那就干脆买几套房子，所以大部分的闲钱在这上面，所以在今天中国，还要解决一个流通性的问题，就是要解决老百姓手上的闲钱。有多样的出口，比方说养老的基金，比方说其他财产险的收益等等各种金融性的产