《建筑业发票》为电脑三联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证），第二联记账联（收款方记账凭证），第三联存根联（收款方留存），建筑业代开发票存根联由代开税务机关留存。

（４）《不动产发票》和《建筑业发票》应使用计算机开具。《不动产发票》、《建筑业发票》开票软件暂由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局统一开发。 各地新版《建筑业发票》和《不动产发票》启用后，旧版《建筑业发票》和《不动产发票》停止使用。

五是以“项目”为单元实行包括代征、预征、清算和核定征收在内的制度管理。

此条主要是针对社会各界对《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“国税发[2006]187号”）所产生的误解或谬传，进行分析。

首先,项目管理并不是什么“新政”。国税发［２００６］187号第一条规定的“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中的项目管理并不是什么“新政”。

依据有二。

１.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字［１９９５］６号，以下简称“细则”）第八条早已明确，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算；

２.为加强营业税的征收管理，国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知（国税发[2006]128号)指出，自2006年10月1日起，纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记。对纳税人销售不动产实行项目登记管理，其用意不仅仅只是着眼于建筑环节应缴纳的营业税。

在纳入土地增值税清理管理的基本对象规定上，提出了以开发项目为单元，实行清算的要求，这是对细则精神的完善。预征可能是针对涉房开发的整体应税收入，但清算必须从所开发的具体项目入手，实行一个项目、一清算，和完工一个、清算一个，对分期分批完成的按完工的期限和批次逐个进行清理。这是从源头上防止以其他项目完工但甲项目未完工等为托词，行迟延国家税款全额、及时征缴入库之目的，达导致税收杠杆的作用滞后性或失灵之后果。

其次，所谓的“清算”也不是什么新名词。

依据依然有二。

其一，细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。不仅如此，作为纳税人大都知晓，每年一季度要例行办理一件涉税事宜，就是企业所得税汇算和地方各税的结算工作。严格意义上说，所得税汇算清缴离不开准确无误地对地方各税的结算。退一步说，即使企业所得税归国税征管的。地方税务机关也应对其主管的包括土地增值税在内的地方税进行清算。

其二，去年3月，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。”此条与国税发［２００６］187号在第二条规定的内容相比较，应该说细一些外，就是清算的条件、标准和要求更高了一些。

其三，从建立制度上强化土地增值税征收管理一直没间断。1996年，国税总局下发的227号文件指出：土地增值税开征以来，特别是1995年2月全国土地增值税贯彻实施工作会议以后，全国绝大部分地区都能按照国务院的要求，围绕土地增值税条例、细则的贯彻实施，制定具体征收办法，在加强征管和组织收入入库等方面，做了大量工作。

征收工作总的情况是好的。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，主要表现在：个别地区开征工作迟缓，有些地区征管工作抓紧不够深入、细致，规章制度不健全等。因此要求：一是高度重视土地增值税的征收工作。二是认真做好房地产转让、开发合同的清理和登记工作。三是积极争取有关部门的支持和配合。四是完善土地增值税和征管制度和操作规程。各地要建议健全土地增值税的纳税申报制度、收入预征办法、减免税审批程度、评估规程及确认方法、委托代征办法等。特别要注意完善收入预征办法，预征率的确定要比较科学、合理，项目竣工后，要予以清算，多退少补。

2002年国家税务总局下发《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）：由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，要求：要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等；针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。

2004年，《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函[2004]938号)对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定：

1.取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

3.纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。

4.各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。

5.加强对纳税情况和政策执行情况的检查。各地要在近期内对土地增值税的纳税情况和政策执行情况进行一次认真检查。检查的内容包括：纳税人房地产转让收入和扣除项目金额申报是否属实，有无少报收入和多报扣除项目金额的情况，扣除项目的分摊是否合理，应否享受减免税优惠，以及土地增值税的缴纳情况；基层税务机关在政策执行中是否存有偏差及征管的情况。各地通过对土地增值税纳税情况和政策执行情况的检查，要找出征管工作中存在的问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。检查工作的总结要以书面形式报告总局。

2005年，在《国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知》(国税发[2005]151号）中对土地增值税政策及征管执行情况要求从三个方面进行分析：1.房地产开发企业在取得土地使用权后，应缴纳的城镇土地使用税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，占地面积，应纳（免）税额。2.房地产开发企业转让土地使用权和房地产开发项目、销售新建商品房取得收入应缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，转让（销售）面积、收入，预缴（或清算）税额。3.转让存量房缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：交易数量，交易金额，免税金额，应纳税额，实缴税额。
（完）