王治国
2012年1月1日从上海开始“营改增”的试点以来，进行了8次多个行业“营改增”，2016年5月1日进行房地产、建筑行业、金融保险业、生活服务业等6个行业的“营改增”，营业税彻底停止征收。
一、房地产建安企业对“营改增”喜忧参半
1．喜的方面：（1）如果抵扣充分，税负将会降低；（2）前期预售纳税少，资金更充裕；（3）加强财务核算，提高管理水平。营改增”后需要准确核算进销项税，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，财务核算要求
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相对较高。财务部门应加强会计核算和财务管理，并及时对销售、工程招投标等环节向公司提出合理的涉税建议。优先与能提供抵扣凭证的企业合作，尽量取得增值税专用发票，达到合理降低税负、降低成本、降低风险的“三降”目的。
2．忧的方面：（1）忧税率提高抵扣不足，税负会增加；（2）忧抵扣凭证难以取得，影响进项抵扣；（3）忧土地增值税问题，可能重复征税；（4）忧存量房产土地，不能抵扣税款。房地产企业支付土地出让金，一般会取得国土部门开具的财政监制专用票据，不能据以抵扣进项税额。建筑业的购进沙石等材料很难取得专用发票。另外还有一些公共配套设施等政府规费，在成本中比例也不低，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，政府规费的票据暂时不能抵扣，以后如何抵扣，房地产企业也比较担忧。
二、“营改增”对房地产和建筑业可能产生的影响
1．盈亏情况直接挂钩税负。“营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税，建安企业按3%纳税。“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业增值很少或不增值时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。
2．甲供材可抵扣税金。 “营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。
3．对税收负担与经营成本产生影响。税率变化(由3%∕5%营业税税率变为11%增值税税率)导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产和建安企业业务特殊性与复杂性，实际操作中很多项目难以抵扣，且建筑施工企业作为房地产企业直 接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响。
4．对财务管理与会计处理产生影响。“营改增”税制改革对房地产及建安企业宏观财务管理与具体会计处理影响是显而易见的。一方面，企业出于合
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理降低税收负担与经营成本考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理；另一方面，“营改增”改革也会对房地产及建安企业具体会计处理、发票管理产生直接影响。
5．对企业融资与现金流产生影响。由于房地产及建安企业业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转。改征增值税后，一般房地产项目建设材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用， 扩大企业现金流。另外根据目前的政策，借款利息进项税暂不允许抵扣，对房地产和建安企业都会产生较大影响。
6．“营改增”对企业管理提出新要求。一是工程造价需要重新修订；二是对建筑企业工程成本需要重新核算。“营改增”后，企业内部定额要重新进行编制，企业施工预算也需要重新进行修改。