■李明泰/文
案例：位于市区的 A 公司成立于
2016 年11 月。A 公司是增值税一般纳
税人，实收资本 9000 万元，其中自然人
持股3000 万元，购得322 亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有甲、乙、丙3 栋高层楼房。
该公司 2017 年会计利润为 100 万
元，2017 年申报应纳税所得额为 220 万元，已经缴纳企业所得税 55 万元。该项目总可售面积 10 万平方米，2017
年已售面积 4.5 万平方米，已售房屋已

务师帮助审查账务，发现存有税收疑问的业务和事项如下：（涉及资金单位均为“万元”）
1.2017 年1 月8 日凭证
给房管部门赠送 3000 平方米的商品房：
借：营业外支出——捐赠 1192.218
贷：开发产品 1192.218
说明:同类别开发产品同期销售均价为 8440 元/平方米，房屋结转成本均
价为3673.84 元/平方米。
2. 2017 年1 月12 日凭证
摘要：支付第一建设工程有限公司建安款
借：开发成本——建筑安装工程费
2800
贷：银行存款——市阳光建行营业部 1800
其他应付款——第一建设
工程有限公司 1000
说明:支付第一建设工程有限公司

收到建安发票开票金额2800 万元。
3. 2017 年1 月19 日凭证

向环保局缴纳工地施工排污费、施工噪声费：
借:开发成本——建筑安装工程费
20000
贷:银行存款——市阳光建行营业部 20000
4. 2017 年2 月14 日凭证
付安润律师事务所律师钟宏咨询费： 借:开发间接费 1
贷：应交税金——应代扣代缴个人所得税 0.0745
现金 0.9255
5. 2017 年3 月15 日凭证
贷：银行存款 1800
其他应付款——质量保证金 200说明：支付建筑有限公司工程款，合
同价款2000 万元，现支付1800 万元，预留10%质量保证金，3 年后无质保问题再予以支付。收到的建安发票开票金额
1800 万元。
6. 2017 年5 月30 日凭证
收取幼儿园租金及物管费：
借：银行存款 80
贷：其他应收款——租赁费 40
——物管费 40
说明：将小区幼儿园租赁给乖乖宝贝教育集团，年租金60 万元，物管费60
万元。现收取 2017 年 5-12 月租金 40
万元、物管费40 万元（根据企业管理人员笔录，企业未提供物业管理服务）。
7. 2017 年6 月20 日凭证未分配利润转增资本 ：
借：未分配利润 3000
贷：实收资本——企业股 2250
8. 2017 年7 月18 日凭证预提项目建安工程费：借：开发成本——建筑安装工程费
400
贷：其他应付款 400
说明：出包工程已竣工（合同工程价款3000 万元），竣工验收等资料齐全，因与施工方对最终结算价存在争议，尚未办理结算，未取得全额发票，现预提建安工程款400 万元。
9. 2017 年8 月1 日凭证支付装修支出：
借：长期待摊费 45
贷：银行存款——市阳光建行营业部 45

说明：为了增加销售，A 公司在市中心租赁房屋作为售楼部，对房屋进行装修，装修支出45 万元。
10. 2017 年8 月22 日分录支付土地款：
借：无形资产——土地 900
贷：银行存款——市阳光建行营业部 900
说明：A 公司购入土地 9000 平方米用于建设自用的办公楼，按照土地出让合同，土地于2017 年9 月30 日交付企业并取得土地使用权证，契税、印花税已缴纳。
11. 2017 年8 月30 日凭证支付捐款：
借 ：营 业外支出 —— 捐款支出
16
贷：银行存款——市阳光建行营业部 16
说明：通过社会公益组织向社区捐款16 万元整。

借：现金 48
贷：开发间接费 48

13. 2017 年9 月25 日凭证收取房款及违约金：
借：银行存款——市阳光建行营业部 47.2
预收账款 42.2
贷：主营业务收入 84.4
营业外收入——违约金 5
说明：销售房屋合同金额84.4 万元， 按约定分两次付款，因客户逾期付款，收取违约金5 万元。
14. 2017 年11 月15 日凭证
预收2 年租金：
借：银行存款——市阳光建行营业

说明：A 公司将开发商品房出租给英仑有限公司，年租金100 万元。租赁房
屋 2017 年 11 月 25 日交付，租金 2018
年1 月1 日起算。
15. 2017 年12 月31 日凭证收取五兴公司借款本息：
借：银行存款——市阳光建行营业部 660
贷：其他应收款——五兴公司 660
说明：五兴公司2016 年12 月31 日向A 公司借款600 万元，约定期限1 年， 年利率10%，现收到五兴公司支付的本息款660 万元。
16. 2017 年12 月31 日凭证 按权益法核算确认投资收益：
借：长期股权投资——中润公司 20
贷：投资收益 20
要求：根据提供资料的先后顺序，分税种扼要指出该公司存在的纳税问题， 计算应补缴增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、个

2%，上述收入均为含税收入，假设不考虑其他因素。案例解析

商品最惠国税率
本报讯 近日，国务院关税税则委员

一、存在的问题
业务（1）：同类别开发产品同期销售均价为 8440 元/平方米，成本均价为
3673.84 元/平方米。
应确认收入 8440 × 3000 ÷（1 + 11% ）= 25320000 ÷（1 + 11% ）=
22810810.81 元。
应 确 认 成 本 3673.84 × 3000=
11021520 元。
应申报缴纳增值税25320000÷（1+
11%）×11%=2509189.19 元，
应申报缴纳城市维护建设税=
2509189.19×7%=175643.24 元
应 申 报 缴 纳 教 育 费 附 加 =
2509189.19×3%=75275.68 元
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税
〔2016〕43 号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
应预缴土地增值税=25320000 ÷
（1+11%）×2%=456216.22 元
上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计 707135.14 元，应调减应纳税所得额。
由于该捐赠不符合可税前扣除条件，因此成本不得税前扣除。
该项业务合计应调增应纳税所得额22810810.81-707135.14=22103675.67
元。
业务（2）：这项业务存在甲供材的建设施工行为，按照开票金额入账，存在甲供材重复记账，应调减开发成本
1000 万元。
业务（3）：向环保局缴纳施工工地排污费、施工噪声费应由施工企业承担，应调减开发成本2 万元。
业务（4）：付律师咨询费，未取得发票，不予税前列支，应调减开发间接费1 万元。
应代扣代缴个人所得税 10000 ×
（1-20%）×20%=1600 元。
少代扣代缴个人所得税1600-745=
855 元。
业务（5）：未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除，应调减开发成本
200 万元。
业务（6）：收取幼儿园租金及物管费，应确认收入，应调增应纳税所得额800000 ÷（1 + 11%）=720720.72 元。由
于企业未提供物管服务，该物管费属于

以其他形式收取的租金，应按照租赁业征收增值税、城建税及教育费附加。本题出租不动产应按 11%的税率缴纳增值税。
应申报缴纳增值税=800000÷（1+
11%）×11%=79279.28 元
应 申 报 缴 纳 城 市 维 护 建 设 税
79279.28×7%=5549.55 元
应 申 报 缴 纳 教 育 费 附 加 =
79279.28×3%=2378.38 元
根据财税〔2016〕43 号的规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
应申报缴纳房产税=800000÷（1+ 11%）×12%=720720.72×12%=86486.5
元
上述城建税、教育费附加及房产税合计 94414.43 元，应调减应纳税所得额。
收取幼儿园租金及物管费业务合计应调增应纳税所得额 800000 ÷（1 + 11%）-94414.43=720720.72-94414.43=
626306.29元。
由于幼儿园用于租赁，未无偿交付业主委员会，不属于公共配套设施，幼儿园成本1000 万元，在计算所得税时不予
扣除，应调减开发成本1000 万元。
业务（7）：未分配利润转增资本，应代扣代缴个人股东个人所得税。
应代扣代缴姚永飞个人所得税=
3750000×20%=750000 元。
应代扣代缴张其亚个人所得税=
3750000×20%=750000 元。
共计应代扣代缴个人所得税=
1500000 元。
业务（8）：出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提， 但最高不得超过合同总金额的10%。因此企业所得税结转成本时，可以预提
3000×10%=300 万元，应调减开发成本
400-300=100 万元。
业务（9）：长期待摊费摊销年限不得少于 3 年，2017 年可摊销金额为：
450000÷3÷12×6=75000 元，应调增应纳 税 所 得 额 =450000- 75000=375000
元。
业务（10）：按照土地出让合同约定，土地于2017 年9 月30 日交付，应申报缴
纳土地使用税9000×20×3÷12=45000
元。
上述土地使用税45000 元，应调减应

纳税所得额。
业务（11）：捐赠支出扣除限额=会计利润100 万元×12%=12 万元，实际捐赠16 万元，大于捐赠支出扣除限额，应
调增应纳税所得额16-12=4 万元。
业务（12）：收取房屋面积补差，应确认为销售收入 ，应 调增开发间接费
480000 元，调增应纳税所得额480000÷
（1+11%）=432432.43 元。收取房屋面积补差收入按销售不动产11%税率征收增值税。
应申报缴纳增值税=480000÷（1+
11%）×11%=47567.57 元
应申报缴纳城市维护建设税=
47567.57×7%=3329.73 元
应 申 报 缴 纳 教 育 费 附 加 =
47567.57×3%=1427.03 元
应预缴土地增值税=480000÷（1+
11%）×2%=8648.65 元
上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计13405.41 元，应调减应纳税所得额。
收取房屋面积补差合计应调增应纳税所得额480000÷（1+11%）-13405.41= 432432.43-13405.41=419027.02元。
业务（13）：收取违约金应作为销售收入的一部分，申报缴纳增值税等。根据国家税务总局规定，对增值税一般纳税人向购买方收取的价外费用、违约金， 应视为含税收入，在征税时要换算为不含税收入。违约金按销售不动产11%税率征收增值税。
应申报缴纳增值税=50000 ÷（1 +
11%）×11%=4954.95 元
应申报缴纳城市维护建设税=
4954.95×7%=346.85 元
应申报缴纳教育费附加=4954.95×
3%=148.65 元
应预缴土地增值税=50000 ÷（1 +
11%）×2%=900.9 元
上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计1396.4 元，应调减应纳税所得额。
业务（14）：预收2 年房屋租金，应于收到租金时申报缴纳增值税等。不动产租赁收入按11%税率征收增值税。
应申报缴纳增值税=2000000÷（1+
11%）×11%=198198.2 元
应申报缴纳城市维护建设税=
198198.2×7%=13873.87 元
应 申 报 缴 纳 教 育 费 附 加 =
198198.2×3%=5945.95 元

上述城市维护建设税 、教 育费附加合计 19819.82 元，应调减应纳税所得额。
业务（15）：收取五兴公司借款利息，应确认利息收入，利息收入是含增值税收 入 ， 要 换 算 为 不 含 增 值 税 收 入600000÷（1+6%）= 566037.74 元。调增
应纳税所得额 566037.74 元。借款利息收入按金融业6%税率征收增值税。
应申报缴纳增值税=600000÷（1+
6%）×6%=33962.26 元
应申报缴纳城市维护建设税=
33962.26×7%=2377.36 元
应 申 报 缴 纳 教 育 费 附 加 =
33962.26×3%=1018.87 元
上述城市维护建设税、教育费附加合计3396.23 元，应调减应纳税所得额。收取五兴公司借款利息合计应调增
应纳税所得额合计566037.74-3396.23=
562641.51 元。
业务（16）：按权益法核算确认投资收益，应调减应纳税所得额20 万元。
二、计算应补缴各税费金额
1. 增值税=2509189.19+79279.28+
47567.57 + 4954.95 + 198198.2 +
33962.26=2873151.45 元
2. 城建税=175643.24 + 5549.55 +
3329.73 + 346.85 + 13873.87 + 2377.36=
201120.6 元
3. 教育费附加=75275.68+2378.38+
1427.03 + 148.65 + 5945.95 + 1018.87=
86194.56元
4. 个人所得税=855 + 1500000=
1500855 元
5. 房产税=86486.5 元
6. 土地使用税=45000 元
7. 土 地 增 值 税 =456216.22 +
8648.65+900.9=465765.77 元
8. 企业所得税
应调减开发成本、开发间接费用= 10000000 + 20000 + 10000 + 2000000 +
10000000 + 1000000 + 480000=23510000
元，应调增应纳税所得额=23510000×
45000÷100000=10579500 元。
合 计 应 调 增 应 纳 税 所 得 额 = 10579500 + 22103675.67 + 626306.29 +
375000- 45000 + 40000 + 419027.02-
1396.4- 19819.82 + 562641.51-
200000=34439934.27 元。
应补缴企业所得税=34439934.27×
25%=8609983.57 元。
（本文仅代表作者个人观点）