市属国有企业经营性资产中，有一些投资性房地产、闲置土地、码头、山林以及其他具有经济价值的资源（如水库库面、广告位）等。为提高这些资产、资源的综合利用价值，企业往往将这类资产予以出租以获得收益。虽然这些收益在集团的整体收入中占比并不大，但由于这些资产种类繁多、分布零散，出租的相关环节容易产生资产不能得到充分利用、出现国有资产流失的风险。本文拟以宁波 A 集团三宗资产出租事项为例，在对资产出租相关环节进行梳理分析基础上，明确监督时应当关注的重点，在制度完善方面提出建议，以期促进国有资产保值增值。
一、资产出租三个案例简况案例一：2017 年 11 月，A 集团董事会议案中，有一项其下属分公司土地租赁事项，即拟出租土地面积约20亩，租期20年。本次议案租赁期限拟定为2018年1月1日至2037年7月31日，第一年土地租赁价格按宁波某评估有限公司评估价格 10.82 万元，以后逐年递增5%（递增基数为前一年的租赁费用），以租赁期总费用346.38万元为招标控制底价进行公开招租。
案例二：A 集团下属甲公司所开发房产的 1 幢酒店，由于前期销售不畅，根据项目实际情况，酒店拟以宁波某评估公司评估价 120 万元人民币（面积约15000 平方米）为基准底价，通过委托招标代理机构招标竞价的方式公开招租（信息发布在公共资源交易中心网站、宁波国资委、A 集团网站）。招标竞价控制条件如下：酒店总租期为20年，租金一年一付，合同签订日中标者向 A集团甲公司缴纳 120 万元人民币押金；合同签订日起第一年免除租金（用于承租方对酒店装修）；合同签订日第二年起以中标价开始支付租费，租费每五年（从第一年开始计算）递增15万元人民币。
案例三：A集团委托其全资的乙公司所管理的位于宁波市高新区一块场地（没有土地证，为原来工程围垦地，占地面积约 7185 平方米）于 2015 年 8月通过公开招租形式（公开信息发布在国资委及 A 集团网站），与中标方浙江某民营集团签订20年期租赁合同（租赁期限 2015.11.2-2035.11.1），初始年租金 20 万元（2015 年已经收取租金20 万元，押金 10 万元），租金每 5 年递增 10%。2016 年 10 月 31 日，经承租方申请，乙公司与该民营集团签署解除合同协议书，并退还押金10万元，租赁及解除两份协议签署人为蔡某某。2017年8月初，乙公司重新组织对该场地竞价招租（信息发布在国资委及 A集团网站），并于8月14日成交，承租方为宁波某民营有限公司，租期3年，每年租金 8.5 万元。
二、资产出租相关环节分析（一）关于案例一及案例二出租事项，监事会最初仅获取议案报告，并无资产评估等支持性资料，经沟通后，取得相关评估报告及评估说明，经查核及与企业经办部门沟通，监事会分析后认为存在以下问题：1. 选择的评估中介机构不够权威。经监事会了解，分公司土地出租委托的评估单位，相关资质颁发部门为中国价格协会，不具有财政部门颁发的资产评估资格。其经营范围为价格评估及当事人委托的涉诉财物价格评估，价格咨询、投资咨询、房地产测绘咨询、工程造价咨询、企业管理咨询、财务咨询、商品信息咨询、市场调研、广告服务、会展服务、网络技术开发。尽管目前相关文件对出租价格评估未要求必须具有财政资产评估资格机构进行，但集团对中介服务机构选择应确定标准，尤其是对资质及规模、专业服务能力等应有适当规定。
2. 评估方法选择及评估结果不够合理。一是分公司拟租地块，评估结果为租金 10.82 万元 / 年，与该地块 2017年实际租赁价格15万元差距比较大，减幅达 28%，未给出合理的评估理由，按有关资料，该宗出租土地现市场价值约 800 万元（评估单位按此收费），按评估价格出租年回报率仅 1.35%。二是甲公司所属酒店，根据评估报告及相关资料显示，该次评估采用市场法评估，评估选取可比实例之一为公司暂租办公地，系村民自建民居，无电梯等设施，作为酒店可比实例是否合适值得商榷。另外，拟出租酒店附近 A 集团参股公司正在对地热（温泉）情况进行勘探，温泉因素等有利于酒店发展的事项未见考国资监管 GUOZIjIANGUAN国资监管 UOZIjIANGUANG 虑到评估修正因素中。三是以上两宗出租，评估结果作为重要的参考出租底价，且租赁期限较长，均为20年，A集团未组织适当的审核及核准。3. 资产出租信息公开的渠道不够专业。两宗出租，对招标（租）信息公开地点均未明确，如何选择合适的渠道以增加潜在意向租赁人的关注度未在决策议案中提及。鉴于以上几点，监事会除口头沟通反馈外，书面向企业出具工作联系单要求 A 集团上会前落实有关情况，并在董事会会议上表达意见和建议：一是评估结果必须审核其合理性后才可采用；二是信息公布应尽量扩大范围，增加专业网站等发布渠道。
（二）关于案例三，由于租期未超过 5 年，出租议案未通过 A 集团公司决策，经集团监事会事后查核租赁合同、承租方公司背景资料、该地块原租赁协议、解约协议等资料，注意到两点：一是新承租方某有限公司法定代表人为蔡某某,与2015年11月该地块出租给宁波某民营集团时协议、解除协议签约人姓名完全一致 ; 二是该地块原公开招租租金为 20 万元 / 年（租期 20 年，从2015 年 11 月 -2035 年 11 月），现租金8.5万元/年，租赁期限3年，租金标准大幅降低 57.5%，未见租金标准确定的合理解释。后经监事会追问，经办部门提供了一份资产评估报告，出租价基本贴近评估价。关于该出租案例，程序上未见明显瑕疵，但逻辑上却有诸多不合常规之处，是否存在违规或其他问题，从监事会层面很难直接判断。
三、资产出租监督关注重点从对上述三个企业资产出租的案例简要分析以及近几年监事会工作实践来看，对企业资产出租业务进行有效监督，可以从以下四个方面进行重点关注：（一）出租业务相关法律问题。资产权属清晰，法律关系明确是资产出租业务正常进行的前提。着重关注出租方拟租赁资产是否有权属瑕疵或法律规定的限制条件，如土地出租应首先考虑租赁土地来源是划拨还是出让取得，是否为合法权利人等因素，租赁期限是否有违反相关法律规定等方面。
（二）租赁方案的内部决策程序是否到位。比如，年度资产出租计划是否建立，是否发生了重大变化，变化原因合理性、出租方案是否按权限进行适当审批等。（三）租金水平及意向承租方确定方式合适性。除程序外，更应关注租赁价格、承租方选取等实质问题。一要关注租金水平的确认方式是否合理，是否明显低于公允价格。如，对底价合理性进行适当判断，对通过中介机构评估确认底价的，对评估报告结果使用上，应注意认真审核，通过公开渠道查阅周边市场价格等方式进行比对，对评估方法选择合理性多方进行沟通交流。二是关注意向方确定是否通过公开渠道招租、合同谈判以及签约记录是否完善、承租方的资格是否进行适当审查等方面。
（四）租赁业务后续管理及监控措施是否到位。如出租台帐是否完善、租金收取责任落实是否到位、是否有定期查看资产状况机制。尤其是租期在 5 年或10年以上的长期租赁，存在承租户擅自转租、对资产擅自改建、扩建、违规搭建风险较大的情况下，企业是否有预案和措施以有效规避产权纠纷等事项应持续关注。 四、关于完善制度的建议关于企业房屋等资产、资源出租，市国资委下发过《关于加强市属企业房屋出租管理的通知》（甬国资发[2011]15号）、《关于进一步加强市属企业国有产权管理工作的通知》（甬资国发[2015]1号），两个通知都只是在原则上要求资产通过竞价、拍卖、招标等方式公开招租，扩大招租信息发布范围，但是没有规定对达到一定面积或金额的，需要公开的程度作进一步要求，在市里没有相关规定情况下，企业更没有意愿通过制订制度来约束自己，招租信息公开往往流于形式，公开范围非常有限，不利于引起潜在租户注意，无法形成有效的竞价，不利于租赁资产的价值发现。另外，对企业资产出租底价或参考价格的合理性，也没有相应的规定，如果企业也没有制订相关制度，那么就存在较大的随意性，操作弹性太大，存在一定寻租空间和国有资产流失的风险。再者，从实践来看，企业对租赁期限过长的出租资产风险控制相对薄弱。市属国有企业资产出租业务监督是国有资产监督的组成部分，进一步健全企业资产出租业务管理制度，同时强化管理与监督，有利于充分挖掘资产价值，提升经济收益，有效防范国有资产流失风险。建议市国资委出台指导意见或提出明确要求，推动企业加快完善资产出租的管理制度，进一步明确租赁评估中介机构选择标准、评估结果的认定程序、信息发布渠道层级等方面的事宜等。( 作者单位：市国资委监事会