成因分析
房地产业属于受宏观经济影响较大 的行业之一，内外部因素的共同影响导 致案例公司具有较大财务风险。
宏观环境的变化。房地产企业的发 展与整个社会的联系非常密切，住房问 题就是民生问题。通货膨胀、城市人口 外流、人口激增等情况，都会对房地产业 产生影响。而且，房地产业上下游行业 众多。 当其他行业发生变化时，房地产 业也会受到影响，影响企业盈利。所以， 宏观环境中各种因素都可能会影响案例 公司的经营。
国家政策的影响。我国一直对房地 产业进行实时调控。2014 年出台救市 政策，降低限购条件。2015年降低二套 房首付比例，央行下调存款准备金率， 对个人购买不足2年的住房对外销售全 额征收营业税。2016年房地产限购政策 在北京、无锡等地区相继出台。2017年 起，一二线城市持续升级限购政策，同 时，金融监管调控持续加码，房地产领 域去杠杆趋势加速。2018 年中央再次 明确“房住不炒”定位，房地产限购政策 持续收紧。
同行业竞争。案例公司所处行业 中，很多大型房地产公司具有较强竞争 力，占据较大市场份额。 比如万达、万 科、碧桂园等，口碑良好、产品各有特色， 给案例公司的发展施加巨大压力。
内部资本结构的影响。案例公司近 5 年资产负债率持续偏高，2018 年资产 负债率约为 73%，2019 年资产负债率超 过78%。如果企业负债过大，可能无法承 担沉重的借款利息，使企业发生筹资风 险。此外，该公司融资总额的80%都来源 于银行贷款，筹资方式单一，增加该公司 筹资风险。
项目可行性分析不足，企业获利能 力弱。房地产项目特点是投资总额大、
■ 马宏飞/文 资金回收期长，因此，应当谨慎施行，在 投资前进行全方位考察分析，尽量确保 产品销售良好。企业获利能力弱，可能 无法获得足够资金用于还本付息，使企 业面临筹资风险。案例公司的营业收入 虽连年快速增长，但是净利润表现不佳， 2017 年、2018 年之后持续亏损，表明该 公司获利能力较弱，财务风险较大。
成本费用管理效果不好，销售策略 不灵活。案例公司在持续亏损情况下， 近5年管理费用却持续增长，说明公司并 没有非常重视成本费用管理。面对市场 环境变化时，缺乏灵活应变的销售策略， 资金回笼速度慢，大量依靠外部借款维 持企业经营发展，导致该公司面临较大 财务风险。
企业获取的净利润要先弥补以前亏 损，如何使企业经营扭亏为盈，是企业目 前面临的最大难题，只有解决经营困境， 才能真正有效防范公司财务风险。
财务风险防范的建议
拓宽筹资渠道，筹资方式多样化。 案例公司目前筹资渠道主要是预售房 款、银行贷款，筹资方式较少，容易受国 家宏观调控的影响。而且，银行贷款手 续复杂，审查严格，并不能成为房地产公 司长期稳定的筹资来源。所以，该公司 应积极拓宽筹资渠道，重视发行股票、合 作开发项目等多样化筹资方式，不仅有 利于优化企业资本结构，加强公司资金 来源的稳定性，而且有利于企业的持续 发展。
重视资本结构的影响，严格控制资 产负债率。案例公司应合理确定权益 资金与债务资金的比重，加强资本结构 管理。应利用自身良好的信誉，发挥财 务杠杆效益，同时，把偿债风险控制在公 司承受限度内。当公司财务状况稳定且 开发规模扩大时，若投资利润率高于借 款利息率，则可以提高负债比例；若投 资利润率小于借款利息率，则应降低负 债比率。 同时，关注长短期债务的比例，合理 匹配债务期限。由于房地产项目开发周 期长，所以，适宜采取长期债务为主、短 期债务为辅的负债结构。
关注政策变动，确认最佳融资机 会。我国房地产业起步晚，制度不够完 善，容易受到利率等相关政策变动影响， 案例公司应重点关注货币政策的调整趋 势。政策变动具有滞后性，这要求案例 公司不仅要关注政策变动，还要预估政 策未来发展趋势，并采用有效的控制措 施提前预防。
通过对相关政策的持续关注和深入 研究，可帮助案例公司合理预测筹资环 境，根据政策变动及时调整筹资决策和 筹资方式，以此来防范筹资风险。
重视对投资项目的可行性分析。企 业投资应尽量投向期限短、资金回笼快、 能够带来资金增量的项目。如果可行性 分析报告不准确、不全面，项目无法获取 预设的收益，将会对资金回收周期产生 较大影响，从而影响还本付息计划。
案例公司应加强投资项目的可行性 分析，组建专业的市场调研队伍，及时分 析房地产市场供需变化趋势，关注竞争 对手动态，为项目投资获取重要信息，降 低投资盲目性。财务部门要加强投资资 金预算审核，风险控制部门合理预估风 险，投资管理委员会进行综合评价后，给 出审核意见，保证投资方案可行。
采用灵活的销售方法。案例公司可 以采取灵活的销售方法。在淡季时，可 采取预付金抵房款、赠送物业费等促销 活动；在旺季时，应放缓销售节奏，合理 提高价格及利润率。
弹性销售模式能帮助公司把握销售 节奏，减少资金链断裂风险。案例公司 应充分利用品牌影响，创新销售模式，扩 宽营销渠道。项目开发前，做好市场调 研及产品定位，明确消费对象及需求。 销售时，做好宣传，运用多种创新模式和 手段开展销售。 以此降低空置率，减少 资金占用，加快资金周转，缩短投资回收 期，降低销售风险。 同时，建立完善的售后服务系统，使 客户放心消费。
制定有效的成本费用管理方案。案 例公司在营运过程中成本使用效率低， 管理费用持续居高不下，主要是因为企 业管理不当，应该把每项成本落实到人， 做好监督，做到权责分明，权力相互制 约。同时，将管理费用增长幅度与收益 增长幅度挂钩，大力压减无效费用，避免 成本浪费，提高物资使用效率。
提升产品竞争力。案例公司要提升 产品核心竞争力，应结合自身经验优势、 开发地现有资源和当前市场需求，打造 出有特色的房地产项目，避免同质化竞 争。此外，房地产业区域性很强，市场的 土地供应量有限，案例公司应积极寻求 与其他大型房企合作机会，共同开发，分 散投资风险，共享投资收益，提高产品竞 争力。
同时，案例公司可以与设计单位、 广告单位、物业单位等合作，增强公司 核心竞争力。应对产品策略做出全方位 调整，寻求适合本单位的特色产品模式， 努力把客户发展为长期用户，不断提升 客户对公司及产品的满意度和忠诚度。 在逐步打造具有代表性的产品与服务 过程中，提升利润增长点和产品的市场 竞争力。
加强财务风险管理意识。案例公司 可以定期开展有关财务风险防范的教育 活动，并制定相应考核机制，培养员工的 风险意识。
财务风险贯穿于生产经营的每一环 节，需要各个部门的员工全力支持与配 合 。公司要确保所有员工都了解公司 的财务管理目标，让员工明确自身岗位 的财务风险防范要求，便于更好地开展 财务风险防范工作。
同时，要意识到获取投资项目的收 益就必须承担相应的风险，管理层要对 公司的重要投资决策进行合理评估，理 性选择，合理权衡。
（作者单位：北京北控城市发展集团 有限公司）
马宏飞/文