投资性房地产的计量包括初始计量和后续计量两个方面。初始计量都是按照成本模式进行的，后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种计量模式。

实习生王会参加一个公司的年终审计时，对被审企业的投资性房地产处理产生了浓厚的兴趣。她拿着工作底稿来找带队的审计小组组长刘燕，不解地提出一连串问题：“刘姐，到底什么是投资性房地产？土地使用权到底属于哪个科目？这个企业把土地使用权到处放，我都看晕了。”

刘燕看了看底稿，笑笑：“投资性房地产是新准则的一个新内容，是对企业具有共性的一类特别资产的特别规定。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。一个特点就是投资性房地产一定要能够单独计量和出售。新准则列举的投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。关于土地使用权，按照新准则的规定可以计入固定资产、无形资产和投资性房地产，但各有严格的条件，绝对不能乱放。比如计入投资性房地产科目的土地使用权主要包括两类：已经出租的和企业持有准备增值后转让的。看起来乱，其实都有规律可循。你可以根据这些土地适用权的具体情况分析看他们的处理是否正确。另外，房屋建筑物也是如此，根据不同情况可能会被放进固定资产、存货或投资性房地产科目。”

王会想了想问：“那如果一个企业租入一项投资性房地产，比如一栋房子，本来是要自己用的，可是觉得自己经营实在麻烦，就把房子转租了，这房子是不是又变成转租方企业的投资性房地产了呢？”

刘燕说：“错，可以作为投资性房地产管理的建筑物一定得是企业拥有产权的建筑物。对于第一个出租企业来说属于投资性房地产，对于第二个出租企业来说，只是一项经营租入的资产。另外也并不是用于出租的建筑物都是投资性房地产，比如饭店的客房，虽然是出租用的，但由于是企业的主营项目，这些房屋都是企业的固定资产。会计强调的是实质重于形式。”

“会计真是细致入微。”王会赞叹，“那投资性房地产核算中的特别之处有哪些方面呢？”“首先是计量方面。投资性房地产的计量包括初始计量和后续计量两个方面。初始计量都是按照成本模式进行的，后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种计量模式。成本模式下需要进行折旧或摊销及计提减值准备，与固定资产和无形资产的相关业务处理类似；公允价值模式相比之下要麻烦一些，需要按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益—‘公允价值变动损益’科目。其次是转换问题。转换也包括两个方面的问题：计量模式的转换问题和投资性房地产与非投资性房地产之间的相互转换问题。在计量模式的转换问题中，一般来说企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。但如果符合一定条件时，成本模式可以转为公允价值模式，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，则不能从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产与其他资产之间相互转换时也需要考虑具体情况。将投资性房地产转换为非投资性房地产时，采用成本模式计量的，直接将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；采用公允价值模式计量的，需要以其转换当日的公允价值作为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，如假设是转为固定资产，就可以处理为：按转换日公允价值借记‘固定资产’，按该项房地产的成本贷记‘投资性房地产（成本）’，同时按该房地产的累计公允价值变动贷记‘投资性房地产（公允价值变动）’，差额借或贷记入‘公允价值变动损益’。将非投资性房地产转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益—‘公允价值变动损益’；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益—‘资本公积（其他资本公积）’。”刘燕熟练地概括完，看到王会在认真地做笔记，不觉微微一笑，问：“公允价值是不是很麻烦？”王会叹口气：“是啊，会计处理麻烦，价值的合理性判断也麻烦。企业不用也罢。”

刘燕点点头又摇摇头，“新准则对投资性房地产处理中公允价值的使用方法是做了具体规定的，必需同时具备投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场和企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计这两个条件时才可以使用。但具备这两个条件后也不是必需使用公允价值。而且在公允价值计量模式下，企业持有投资性房地产时，如果该房地产价值波动，公允价值与原账面价值之间的差额需要计入‘公允价值变动损益’，会直接影响企业的当期损益。企业是否使用公允价值模式，的确需要三思而后行。”