南路桥建设集团物业公司 文艺

　

　

物业管理是现代化城市管理和房地产开发经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展。我国物业管理起步较晚，随着改革开放的不断深化，社会主义市场经济的日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产业的崛起和城镇住房制度改革进程加快，使得专门从事对房地产物业实施社会化、专业化管理的经营队伍从房地产企业中分离出来，并迅速成长为现代物业管理企业。这些企业的企业管理包括财务管理随之发生了巨大的变化，制定统一的物业管理规范，加强财务管理是客观的需要。尽管物业管理企业是我国近些年来发展起来的年轻产业群体，但它给企业、业主和整个社会带来的社会效益和经济效益是无容置疑的，因此，物业管理财务信息也就受到了普遍的关注。与此同时，加强和规范物业管理企业的财务管理，提高物业管理企业财务管理工作水平，促进物业管理企业得以健康有序发展，便成为物业管理企业会计人员的神圣职责。

一、加强现代物业管理企业财务管理是物管产业发展的要求

(一)物业管理企业发展迅速，急需加强财务管理，施行统一的、

规范的财务管理制度

现代物业管理服务业是世界服务业领域发展的新热点和新经济增长点，成为引人注目的朝阳产业。同时，物业管理发展水平也已成为衡量一个国家的经济发展速度、人民生活水平和社会文明程度的重要标志之一。

近年来，在物业管理服务需求快速增长和政府的积极推动下，我国物业管理服务业实现了跨越式的增长。从1981年3月，我国第一家物业管理公司在深圳正式挂牌营业起，我国现代物业管理企业便从无到有，从沿海到内地迅速地发展起来，根据中国物业协会的统计数据，2004年我国物业管理企业已达22893家，物业管理从业人员达50余万人，管理物业总面积达40亿平方米。但也应看到，我国2004年物业成本占物业GDP的比重为35%，远远高于发达国家10%左右的水平。我国物业管理的软硬件的落后，特别是财务管理的落后，严重制约了我国现代物业产业的发展，同时也延缓了物业企业集团进入国际化市场的进程。物业管理企业的迅猛发展，物业市场的激烈竞争和逐步规范，决定了该行业财务管理必须有一个适应行业经济活动特点的财务制度，必须施行统一规范的财务管理工作规范，确保财务信息的真实、准确、完整、及时，全面提高财务管理水平。

（二）我国物业管理企业财务管理的现状和特点，要求该行业必须施行统一规范的财务管理规定，加强财务管理。

由于物业管理企业是近几年来发展起来的新兴产业，一直没有统一规范的财务制度和会计核算办法作基础，在一定程度上影响了物业管理企业的财务管理水平和经济核算。据了解，虽然财政部已出台《物业管理企业财务管理规定》，物业管理企业在执行财务制度方面仍存在两种情况：一是不同的物业管理企业继续在执行不同的行业财务制度的现象仍然存在，有的执行《旅游、饮食服务企业财务制度》，有的执行《施工、房地产开发企业财务制度》有的执行《工业企业财务制度》等。二是同一企业同时按照几种行业财务制度中的某些规定执行的现象仍然存在，如由于施工、房地产开发企业计提坏账准备金的比例高于其他行业，部分物业管理企业虽然执行《旅游、饮食服务企业财务制度》和《工业企业财务制度》，但在坏账准备金计提标准上却执行《施工、房地产开发企业财务制度》中的规定。

同时，由于物业管理企业不同于其他企业，有着自身的经营特点，其管理的对象是房屋建筑物及其附属设备设施，服务的对象是物业产权人、使用人，其他行业的财务制度均不能完全适合和满足物业管理企业财务管理的需要，因此，财政部颁发了《物业管理企业财务管理规定》，并要求国内所有物业管理企业都要遵照执行。

日前，笔者调查，我国物业管理企业财务管理中仍然存在的问题有：

1、物业管理财务管理制度不健全。物业管理企业的财务管理中

存在忽视财务制度建设的现象。由于物业管理成本核算缺乏行业性指导意见，使我国物业管理企业成本管理模式没有得到规范性地界定，如缺乏统一公认的物业管理成本概念、物业管理成本的构成要素及计算标准等。

2、物管企业会计核算的不规范性与随意性。由于物业管理企业缺乏规范化和制度化的物管成本核算办法，计算口径的不一致导致物管企业之间的物业管理成本无法进行比较，不利于对物管企业的经营业绩、管理效率和发展前景进行评估，从而不利于物管企业的融资和投资活动的开展。

3、物业管理成本核算方法不尽合理。由于同一企业同时按照几种行业财务制度中的某些规定执行，因此，物业管理成本特别是间接成本提取、分摊的不合理使现行的成本核算方法无法提供相对准确的物业管理成本信息，有时甚至会导致物业管理成本严重失真。

4、、物业管理企业在财务管理基础工作方面存在缺陷

物业管理企业财务管理基础工作，特别是财务审批程序、财务信息、定额管理、计量验收、清查盘点、财务预算、财务分析、内部稽核及结算支付方面的基础工作还很薄弱，有的物业管理企业甚至还没有建立财务内部控制机制，给财务会计人员规范性运作带来一定的困难。

上述情况的存在，不利于政府有关部门对企业实施财务管理和监督，不利于保障投资者权益和物业产权人、使用人的合法利益，不利于物业管理企业之间开展绩效评价和公平竞争，也不利于企业加强内部经营管理和企业自身的长远发展。因此，加强物业管理企业财务管理，规范企业财务行为，促进物业管理企业健康有序发展，应是当务之急。

二、加强现代物业管理必须从执行严格的财务管理制度入手

（一）物业管理企业应严格遵循《企业会计准则》和《企业财务

通则》

《企业会计准则》和《企业财务通则》是财务会计制度体系中最

基本的法规。从范围看，它适用于中华人民共和国境内的所有企业，它把全社会企业财务活动均纳入到统一的调节范围。从法律效力看，它属于行政法规。国务院已授权财政部发布实施，并明确可以根据实际情况进行修改，不再上报国务院审批。从其性质看，它是企业从事财务活动必须遵循的基本原则和规范，也是国家进行财务管理、制定具体财务制度的法律依据。物业管理企业必须严格遵循《企业财务通则》和《企业会计准则》确定的基本原则和规范。

（二）物业管理企业应执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》

财政部明确规定，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》，并根据物业管理企业的经营特点和管理要求，对物业管理企业的一些特性财务活动做出了具体规定。即共性财务政策部分，按照《施工、房地产开发企业财务制度》执行，特性财务政策部分按照《物业管理企业财务管理规定》执行。物业管理企业从事主营业务以外的其他多种经营活动，按照兼营业务的性质执行相应行业的财务制度。

（三）物业管理企业应制定本企业内部财务管理办法

为全面贯彻、正确执行国家制定的《物业管理企业财务管理规定》及《施工、房地产开发企业财务制度》，物业管理企业应依据上述制度和规定，结合企业自身的经营范围、经营规模、经营方式的特点及内部组织机构的设置情况建立内部财务管理体系，建立一套科学、完整、规范的内部财务管理办法。

制定并严格执行物业管理企业内部财务管理办法的意义在于：

1规范企业内部财务行为。内部财务管理办法要从财务机构设置、

财务审批权限划分、资金筹措、各项资产、代管基金、对外投资及风险、费用及成本、收入及结算、利润及分配、外币业务、企业清算等方面作出详细的规定，成为物业管理企业内部财务工作的行为规范。通过制定与执行物业管理企业内部财务管理办法，可以完善物业管理企业内控机制，落实企业理财自主权，形成一套适应社会主义市场经济要求的财务管理体系和自我约束机制。

2、降低物业管理成本，提升服务质量，提高经济效益。内部财

务管理办法的制定和实施，是抓住了企业管理的关键，有利于严格资金控制，严格资产管理，有效规避对外投资风险，科学开展成本管理，从而提高企业经济效益。

3、提高物业管理企业财务数据的正确性。物业管理企业财务管理办法的制定，将注意物业管理企业的业务特点，根据财务理论与物业管理企业的管理现状设计物业管理财务审批程序及财务流程，对有关费用通过分析确定处理方法，对提高财务数据的正确性起到很好的保障作用。

三、加强物业管理企业财务管理必须建立规范的财务基础工作

现代物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策、和国际物业管理接轨、并谋求更大发展的重要数据支持，是企业降低服务成本、获取经济效益的关键之一，也是国家规划物业管理产业发展与制定物业管理产业发展政策的重要依据。而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。

1加强对原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、

内容和方法；二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求；三是要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、及时，健全财务核算资料。

2、加强对定额管理的管理。制定并严格执行企业内部的劳动定

额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。

3、严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节计量验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。

4、加强对财务预算的管理。物业管理企业应当建立健全财务预算制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检查、考核工作。达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。

5、加强对财产清查的管理。定期做好财产清查工作，对加强财产管理、加速资金周转、提高经济效益、确保会计报表质量具有十分重要的意义。