张鹏飞

县级供电企业由于生产经营的特点占有较多的房产、土地，且分布分散、广泛，形态多样。外部经营环境的变化，县级供电企业的经营压力越来越大，房产税和城镇土地使用税对县级供电企业的效益的影响也凸显出来。房产税、土地使用税属地方小税种，虽然它总额不是很大，但细扣起来，也能取得不小的收获。现针对县级供电企业房产税和土地使用税的理解和把握及工作实践介绍如下：

一、房产税

1．要理解房产的概念。“房产”是以房屋形态表现的财产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。具体到县级供电企业，下列房屋需要缴纳房产税：变电站的控制室、门卫室、供电所的办公楼、营业厅、机关办公楼、地下停车场、仓库等；下列独立于房屋的建筑物不构成房产，如果会计核算时将上述建筑物、构筑物单独在账簿上列示没有归并在房产科目的价值中，就不需要缴纳房产税：如围墙、大门、花坛、消防池、箱变外壳、水井、水塔、烟囱、自行车棚、庭院的硬化、彩化、道路、电缆沟、箱变基础、设备基础等。

在计算、申报房产税时，要对企业的固定资产（房屋、建筑物）和无形资产（土地使用权）、投资性房地产明细账进行梳理，逐项判断是否属房产税关于房产的定义。计算房产税的依据要附在计提凭证的后面，并履行内部审核、批准程序。

企业发生新建基建工程时，要按照资产单元的定义和界定，能相对独立发挥作用的系统可根据管理的需要确定为一项资产，细化资产核算，准确分摊资产价值，除能合理缴纳房产税外还可以发挥正确计提折旧、准确核定资产价值、精细化资产管理等多种其它好处。

如某单位建设一座大楼，该项目包括主体工程、装饰工程、消防工程、网络工程、多功能会议室等多个项目，这些单项工程承包给不同施工企业，会计人员简单地把大楼发生的所有支出除土地使用权记入无形资产科目外全部记入固定资产—房屋—办公大楼科目。经审核发现其中的会议中心的音响系统、投影设备、会议室的装饰等不属于房产的附属设施。而企业自己没区分，不能将其从房产中剥离出来，将因此在其寿命周期内每年都要缴纳房产税，将是一笔相当大的支出，形成固定的税务负担。

2．要把握征收范围。征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋；具体征税范围由各省、自治区、直辖市人民政府确定。可向当地的税务机关索取人民政府批准的征收范围的文件，每年征收范围都有可能调整，可在当年申报时及时向征管员咨询。对一些范围界定不太准的房产要与征管员沟通，避免日后形成误解，导致多交或少交税款。

3．区别房屋的经营使用方式。对于自用的房屋按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税。

（1）从价计征：依照房产原值一次减除10%—30％后的余值按1.2％ 的税率计算缴纳。计算公式为：年应纳税额＝房产原值×（１－（10％～30％％））×1.2％。

此处关键是房产原值的确定。根据财税〔2008〕152号第一条规定对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税[2010]121号第三条规定对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。国税发[2005]173号的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。

如办公大楼房屋原值为1000万元，其中中央空调价值为300万元，其后该大楼进行重新装饰，更换了中央空调，同时实施了智能化改造，新中央空调价值为350万元，楼宇智能化价值150万元，则新房屋的房产税的计税依据就是1200万元（1000-300+350+150）。

（2）从租计征：以房产租金收入为房产税的计税依据。以房产租金收入按12％的税率计算缴纳。计算公式为：应纳税额＝租金收入×12％。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。企业要严格按租赁合同的规定，对出租的资产范围界定清楚，与不属于房产的其他资产一并出租的，应当分别核算清楚，其他资产出租收取的租金不需要缴纳房产税。

4．房产税征收期限。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。如果可能最大限度的分期缴纳，可以推迟现金流出的时间，节约利息支出。

5．纳税义务发生时间。将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。把握这个时间节点，可以准确计算当年内变化的房产应缴纳的房产税。对年度内变化的房产按实际应纳税月份比例计算应纳税款。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到实物或权利状态发生变化的当月末。

6．减免税的适用。

（1）职工宿舍楼暂免税。按财税[2000]125号第一条，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；……暂免征收房产税。

（2）宗地容积率低于0.5的优惠。财税[2010]121号第三条规定宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

如实际建设面积为912平方米，土地的总面积为3787平方米，容积率<0.5，土地的总价值为320030元，房屋原来的价值（不含土地价值）是25万元，房产税计税原值=房屋不含地价原值+每平米地价×厂房建筑面积×2=250000+（320030÷3787）×912×2。

（3）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

（4）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

（5）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。

二、城镇土地使用税

税法规定在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依法缴纳土地使用税。

1．土地的概念：包括企业拥有使用权的土地和企业所占有的土地。

2．征税范围：为城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。同房产税的征税范围相同。

3．计税依据：城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。全年应纳税额＝实际占用应税土地面积×适用税额。如纳税人与其它单位或个人共同拥有土地使用权的， 应按各自实际占用的土地面积分别计算缴纳土地使用税。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。县级供电企业如果有条件、有机会组织测定土地面积，取得税务机关认可的，按实际测定面积将会有利于企业。因为供电企业征地受各种因素的影响存在较多的无效征地，往往征用的面积大于实际占用的面积。测量时以企业围墙以内，企业实际占用面积为准缴纳土地使用税，企业可充分运用这一政策。

4．适用差别定额税率。城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。要根据当地城市规划部门的规划，正确确定土地的类别，适用恰当的定额税率。可与税务部门进行沟通，对一些处于边界的土地正确确定土地的类别，适用准确税率。

5．征收期限。按年征收，分期缴纳。如果有可能最大限度地分期缴纳，推迟现金流出企业的时间。

6．纳税义务发生时间。从当月起交税的，如填海、开荒山整治的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到实物或权利状态发生变化的当月末。

7．减免税的适用。

（1）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

（2）变电站及线路通道占用的土地不缴纳土地使用税。国税地字（1989）第13号第三条对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征土地使用税。

（3）国税地字〔1989〕140号第十三条，对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

（4）对独立于房产的地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

从实际工作来看，只要严格按会计准则、会计制度对基建类会计业务进行处理并结合税法对房产税、土地使用税的规定进行合理筹划，在纳税申报中认真对照上述规范进行操作，就能成功取得纳税筹划的成效。