文/陈林生
营业税改征增值税对物业管理企业的影响
物业管理企业能否享受现代服务业的流转税由营业税改为增值税，以及营改增以后对物业服务成本的影响，众说纷纭。
一、物业管理企业税赋很重
按照现行法规，物业管理企业的流转税采用营业税形式。以物业服务收入为应税额征收5%的营业税，再以营业税为应税额征收13%的税上税，物业管理服务实际缴税比例为5%×（1+13%）=5.65%。由于纳税是按照企业出具的发票总额，应税额是物业服务收入而非物业管理服务的实际成本，就物业服务成本而言，缴纳的营业税要大于5.65%。假设物业服务成本为1000万元，实际征税是1000万/(1-5.65%)-1000万=59.8834元，相当于1000万的5.9883%。
物业管理行业不同于其它服务行业，占物业管理总量最大的住宅物业是居民生活的基本保障之一，担负着社会安定和谐的重任。故对住宅物业的收费标准一直受限于“政府定价”与“政府指导”，而不能随行就市。在业主大会成立之前的前期物业管理期间，商品房住宅物业管理收费标准由物业开发企业向政府物价管理部门申请，经政府物价管理部门批准后实施。而公有住房出售后的个人产权房与公有租赁房则由政府直接定价。虽然在业主委员会成立后，商品房住宅可以由物业管理企业与业主大会直接商定，但受到前期物业管理期间政府指导价的影响作用，定价不能完全走向市场。
日前上海商品房住宅物业服务收费指导标准实行的仍然是2005年制定的上海住宅物业分等服务收费标准。这些年来，物业服务成本成倍增长，其标准已经远不能满足实际服务成本。在这样的情况下，让物业管理服务企业与其它服务企业执行同一的流转税标准不尽合理，其5.9883%营业税赋担更显得格外沉重。
二、法规滞后严重影响物业行业发展
物业管理中有很多服务项目是代收代付的内容，但上海地区仅对商品房住宅的设备运行费成本给予免税，免应税额标准是每平方米建筑面积每月0.55元。其依据是沪税流便[2001]13号文件，“对物业管理单位按照市房地局、市物价局有关文件规定的高层住宅电梯、水泵运行费的收费管理办法和价格向居民收取，并实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税”。其免税标准由沪价房［2000］第105号文件确定的。
现在每平米每月0.55元标准也已经不能满足实际成本需求，一是从2000年到现在，12年间水、电费与设备保养费都有不同程度上涨，二是新建筑商品房电梯配置越来越高，每台电梯承担的服务面积比2000年小了许多，三是新建住宅的设备设施内容在不断扩大，消防系统、门禁监控系统、避雷系统等日新月异。即使按照2005年上海市住宅分等服务收费标准，其设备运行费也已经超过每平方米每月0.55元标准，而税务部门暂免收的每月0.55元标准铁定不变的。
物业管理行业的发展方向是实行专业化管理，即将物业管理服务的管理与服务分开。物业管理企业代理业主将物业服务的具体项目如绿化服务、保洁服务、保安服务、维修服务等具体内容分包给专业公司，发挥专业公司专业服务的优势，降低服务成本与提高服务质量。但分包也是一种流转行为，按照现行法规，每流转一次就要重复缴纳一次流转税，使物业服务成本大幅增加。业内吁请将这部分费用按照代收代付扣除，一直未能如愿。
确定收费标准更是如此。笔者就遇到过这样的情况，一个面积仅一万多平方米的超小规模商品房住宅项目，按照目前的实际服务成本测算达到每平方米每月6.50元，但政府物业管理部门能批准的价格是1.80元，如果按超标准申请又不符合程序，在前期物业管理期间只能靠开发商补贴。这种受制于政策法规的价格倒置情况多年来一直困扰着物业管理企业的发展，尽管如此，税收是不能少的。要求降低税赋，扶植物业管理行业发展的呼声由来已久。
三、实行营改增，有利于物业管理行业发展
如物业管理行业有幸享受现代服务业的增值税代替营业税，其积极作用是十分明显的。
一是有利于降低现行税赋。按照现代服务企业的6%基税扣除进项税，物业管理的实际税赋只要小于现行的5%就是有利的。尽管物业管理行业是劳动密集，外购材料与外购服务的内容不多，但只要扣除的进项税达到20%，即6%×(1-20%)=4.8%，如果抵扣达到30%，流转税基税就可以降到4.2%，即比原来的税赋下降20%。实际上增值税的计算并非这样简单的加减，尤其在当前住宅物业成本结构扭曲的情况下，营业税改增值税对住宅项目不一定有利，但物业管理企业一般都不是管理单一的住宅项目，对非住宅项目而言，可以抵扣的进项税比例要比住宅高许多，总体平衡下来对物业管理企业是利大于弊。
二是有利于物业服务质量提高。通过进项税抵扣，物业管理项目可摆脱分包项目重复纳税，物业管理行业就能真正实现了管、业分离。专业的是最好的，物业管理企业将物业服务的具体服务项目委托给专业公司承担，自己就成了管理单位，可监督专业单位的物业服务质量，改变目前即是任务的下达者，又是任务的实施人的尴尬局面。专业单位也可更好地发挥自己的优势，如设备设施维修、绿化管理等有集中的精通技术人员和更好的服务质量。改变目前物业服务企业样样管，样样不精通的猪头肉三不精的状态。专业管理还能发挥地域优势，现在物业管理项目遍布城市的大街小巷，但由于物业服务单位各管各，到处设置保安人员与维修值班人员，各自为阵，互不联络。如果在一定的区域内的物业服务人员能统一调度，就能减少人员岗位的重复设置，降低管理成本。
实行营改增，更需要是政策扶植。用增值税取代营业税更能体现税赋的合理性，也是流转税改革的方向。目前国家仅对上海的交通运输业与现代服务业进行试点，按照财政部、国家税务总局“关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知”精神，物业管理行业还未能纳入现代服务业范畴，希望在扩大试点的不久，物业管理行业能够纳入改革的范围，享受改税的成果。
在政策支持上，要考虑物业管理行业的特殊性，给予更多的扶植。如对代收、代付项目的界定，在设备设施运行方面除了电梯、水泵外其它设备设施，尤其是随着房地产市场发展，住房功能优化后新增的设备设施。又如外购燃料动力，对物业服务中的水、电等能源费在物业服务成本中占有相当的比重，能否列入代收代付范围一直是争议的问题，据说国内各省市的做法也不尽统一，能否在这次税改中一并解决。再如业主自治管理的如何纳税问题，等等。
总之，要使物业管理行业真正走出困境，仅靠降低税赋是不够的，但如果能降低一点税收，也是雪中送炭的事。（作者系上海复欣物业管理发展有限公司总经济师）