改革开放以来,我国城镇化步伐不断加快,现己步入快速发展阶段。与快速城镇化相伴随，我国城市综合体迅猛增加，城市综合体发展的现实契合中，如何使其健康持续发展成为当下关注的重要领域。
一、城市综合体发展的现实契合
（一）我国城市综合体发展历程
1.初现阶段
我国城市综合体最早可以追溯到1903年出现的北京东安市场、1918年出现的永安公司，但并不能算是严格意义上的城市综合体。真正意义上的城市综合体应是1990开业的北京国贸中心、上海商城等，体量小，大致在10-20万平方米之间。
2.早期开发阶段
随着我国城镇化进程的加快，2000年以来，一线城市人口大增，城市土地日益紧张，城市集约化发展已成为价值导向。随着城市居民收入水平的不断提高，对于城市可达性、功能复合性、高品质的生活成为共识，高容积率的建筑群受到青睐，且需求旺盛。因此早期开发阶段在2000年，境外海外华侨积极投资,以高端消费和商业驱动为主，集中在北上广深等一线城市的核心地段，如：北京东方新天地、华贸中心、深圳万象城、上海陆家嘴、恒隆广场、广州正佳广场、天河城等城市综合体。
3.大规模孕育阶段
主要一线城市综合体发展己被大家认同，同时城市发展规模迅速拓展,原有的“一城一心”的城市空间模式早己被突破，城市空间由单核向多核演变，城市副中心基本形成。城市副中心的发展带动了城市综合体的建设，城市综合体也成为了城市形象的展示和经济发展的象征指标，受到各地方政府关注。2006年开始,各地方政府纷纷引入大型地产项目，万达广场、华润万象城等就于此时应运而生，城市综合体规模越来越大。
4.扩张阶段
2008年金融危机后，全球呈现经济衰落趋势，中国政府出台了“四万亿”投资计划，扩大内需成为重中之重，城市综合体因其自身功能复合、高端消费，成为扩大内需城市拓展的首选举措。城市综合体在一线城市快速布点，甚至扩散到二、三线城市的空间层面，加快形成了轰轰烈烈“造城运动”。但是，金融危机让城市综合体的发展又受到极大阻碍，特别是二、三线城市销售火爆、惨淡经营的城市综合体不胜枚举。
（二）城市综合体在我国迅速发展的驱动因素
2008年金融危机后期,城市综合体在经历短暂的调整之后，呈现出井喷式的增长，如此大规模城市综合体建设，有多种因素对其产生重要的推动作用。
1.　集约发展
我国城镇化率不断攀升，但我国城市人口集聚，可利用土地面积在逐渐退化，土地使用的压力越来越大，城市建设必须走高集约化道路，快速城镇化过程中提升土地集约利用率成为必然趋势。因此，集约化发展对城市综合体提出了强烈的诉求。
2.消费升级
随着居民生活水平的提高,人均可支配收入不断提升,城市居民对时尚、娱乐、餐饮、休闲等生活品质的诉求与日俱增，加快对传统商业的普遍改造、更新、升级,快速抢占新的商业消费市场成为共识。作为“城中城”的城市综合体，拥有多种功能、业态复合的建筑群逐渐成为人们生活、消费的重要场所。
3.宏观政策
2003年以来,政府相继出台多项宏观调控政策，利用看得见的“手”刺激房地产市场的发展，但政府对商业房地产领域的政策较为平缓，城市综合体稳定发展，实质上支持了城市综合体的发展。
4.政绩诉求
压力型体制下的地方政府政绩诉求，客观上也是推动城市综合体快速发展的重要因素。首先城市综合体作为大型的建筑综合体,承载着城市的商业文明，在方便市民生活消费，提升市民生活水平的同时，大多数综合体成为城市区域中心的象征；土地交易收入客观上是政府财政来源的重要部分。因此，在中心商业区改造升级、副中心新区快速发展中,一个大型的城市综合体拉动区域升值、城市繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程重要载体。
5.利益导向
自2010年后，城市综合体发展更加迅速，房地产开发企业纷纷涌入商业地产开发。开发商利用自身品牌优势、城市综合体的功能优势，与政府斡旋，获取低廉的土地价格和优惠的开发政策，在二、三线城市尤为明显。
人口集聚、消费升级的因素本质上是人自身的内在需求，但是，城市综合体本质上还是属于供给侧的产物，它是作为一种资源呈现给市民选择。“城市让生活更美好”是城市综合体的最大价值，它集合时尚、艺术、商业等各个领域。以不断满足人们对“精神文化的需求”与“物质消费的需求”，才是符合城市综合体发展的趋势。
以长沙为例，中国最大城市综合体：北辰三角洲，是以法国拉德芳斯的规划理念为蓝本，将酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅融于一体，实现了满足消费者的物质消费需求和精神文化需求有机的结合。北辰三角洲为长沙带来了9栋专业写字楼、4个豪华酒店、1个国际会议中心；8万m2“现代凤凰”风情式地铁主题商业区，滨江17万m2体验式商业公园，让长沙人进入“在风景中购物”的新消费时代；社区内拥有中南最大的华谊兄弟旗舰影院及沿江的星光大道，为长沙创造属于自己的娱乐文化集散地；4所幼儿园、1所小学、1所中学，提供全方位的12年精英文化教育体系。依托长沙市政府投资建设的两馆一厅——图书馆、音乐厅、博物馆，彰显长沙精神。三重立体交通系统，社区内部平台上下人车分流，解决8万常住人口、10万商业流动人口交通难题。进入社区内的地铁1号线与公交体系，使居民真正进入了国际流行的“半小时城际生活”。北辰三角洲是一个成功的城市综合体案例，但在建设之前，那个位置，既不是传统商业区也不是城市副中心，湘江边上的是一个城乡结合部。地方政府有城市拓展的诉求，地产开发商有在二线城市做大项目的利益诉求，国家宏观政策不禁止，所以，北辰三角洲这个城市综合体就推送到了长沙市民的眼前，“供给创造需求”。
二、城市综合体发展供给侧存在的问题
目前，城市综合体体量增大的背后，供应过剩、同质化竞争等问题逐渐显现出来，城市综合体亟待进行模式“突围”，整合更多的资源，提供增值服务，以满足消费者日益增长的个性化、体验式需求。
（一）有效供给不足——品质欠佳
1.城市综合体同质趋势明显，无特色供给。“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑（群），是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的有机综合体。一线城市有部分已建成的城市综合体特色鲜明以外，很多城市的城市综合体在定位、功能、业态组合和引进品牌都较为一致，从长沙的情况看，“电影城+购物中心+商业街”成了标配，在同一商业圈中很难提供个性化的特色供给，不能起到吸引消费者的作用，也没有达到提升城市价值的效果。难以满足消费者日益增长的个性化需求。
2.“互联网+”的思维还没有融入到城市综合体的商业中，电子商务对零售商业冲击较大。虽然，有部分电商在启动线下与线上结合的“新零售”模式，但短时间内还无法实现，不能为消费者提供有效化供给。难以满足消费者日益增长的体验式需求。
3.现代高端服务业企业短缺。很多城市的城市综合体的写字楼之所以空置率高，主要原因是现代服务业企业，尤其是高端的服务业供给不足。
（二）无效供给过剩——体量过大
从欧美国家的经验来看，人均GDP在4000美元，达到城市综合体发展的基本条件，人均GDP达到10000美元以上时，综合体则进入快速发展期。
根据湖南省统计局的摸底数据，截至2015年年底，湖南省共有已建成并运营的城市综合体50家，营业面积总计103.5万平方米。其中，长沙市最多，城市综合体达到24家。
江苏南京的统计数据显示，2010年以前开业的商业综合体仅6家。但在2010年之后商业综合体层出不穷，尤其是2015年一年就开业了6家。南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家。大有“全城尽是综合体”的局面。
专业机构数据显示，2017年年底，长沙大型集中式商业存量将超过500万平方米。在上述大背景下，城市综合体中的写字楼招租问题较大，如长沙德思勤城市广场购物中心运营良好，公寓出售率也比较高，但写字楼签约的企业只有十几家。
（三）政府招商及企业入驻成本较高
一是政府招商成本高。地方政府在招商引资上存在“路径依赖”，仍然靠优惠政策“竞赛”吸引企业投资城市综合体。如果城市的每个城区的区政府为了促进本区经济发展，都出台各种优惠政策吸引企业投资，企业为利而“圈地”发展，不顾后续运营，最后的结果就是导致城市综合体扎堆。这样不仅不利于城市相关产业的合理布局和健康发展，也引起了各区政府的不良竞争，导致政府资源外溢。
二是企业入驻高成本。由于城市综合体都属于高品质楼盘，旗下的写字楼租金相对于周边一般写字楼就要贵。企业若想入驻城市综合体写字楼，则要承担较高的入驻成本。
三、城市综合体健康发展的对策
在城市综合体发展的爆发期,　大多数的城市面临着综合体发展问题，如何促进城市综合体健康发展，是无法避免的问题。城市综合体的发展要依据城市发展的需要，合理地界定城市综合体的数量。既要满足城市产业发展和居民消费的需要,又要适当控制规模总量，防止非理性过度发展。按供给侧结构性改革的要求，从本城市的实际情况出发，从国家治理的高度，实施去库存、降成本、补短板的举措，提升现代高端服务业，实现经济稳步健康发展。
1.控制增量，盘活存量
一是要理性作为，适当控制增量。尊重城市发展规律，不搞大拆大建，在控制好增量的基础上，逐步消化库存。要统筹空间、规模、产业三大结构，提高城市工作的全局性。作为城市“地标”的城市综合体发展要与该地区的经济发展相匹配，要结合资源禀赋和区位优势，综合体之间也要错位发展。可减少或暂停土地供应，给市场创造一个良好的预期。二是要敢于担当，着力盘活存量。可以采取政府与社会资本合作的方式，政府可以提供场地作为创业者的孵化器，把提供场地作为一种股权投资形式；也可以政府购买服务，鼓励专业机构盘活存量，培育新兴企业。
2.降低成本，实现多赢
地方政府要创新方式方法，渐次降低成本，城市综合体招商引资工作不要停留在拼资源、拼政策上，把重心移到为企业营造公开公平的环境上来，实现政府、企业、消费者多赢。规范财税秩序，统一本地区的政策环境，保护各城区发展经济和培植税源的积极性。
进一步厘清政府与市场的关系，审批中进一步简政放权，优化流程，推行并联式审批，提高效率；商户招聘中，为企业提供展位和便利；在对外宣传方面，积极给予支持；在基础设施方面，发展综合交通枢纽，方便入驻。为城市综合体发展创造良好的外部环境。
3.创新模式，补齐短板
补齐短板，就要牢固树立新发展理念，善于调动市场的力量来推动发展，补齐服务业这块短板。一是要引导企业创新商业模式，促进高端服务业发展。从生产供给端入手，增加城市综合体的个体化、体验式消费等新型模式，同时，要为城市综合体的发展注入互联网思维，整合互联网技术建全管理平台，打通线上线下。二是要推动政府购买服务，利用城市综合体更好地提供公共服务，释放城市综合体的公共服务功能。
中共长沙市委党校 廖克勤