■黄双蓉/文


从 2016 年开始，促进房地产市场平稳健康发展，成为深化供给侧结构性改革的一项重要任务。商业银行作为房地产金融市场的重要参与者，通过相关业务为房地产市场的发展提供了大量资金。所以，商业银行应当正确地认识和把握房地产金融业务风险，做好风险防范工作，为房地产市场的平稳健康发展做出贡献。
金融业务风险须警惕
商业银行的房地产金融业务多种多样，可以分为两类：房地产贷款业务（包括房企开发贷款、居民按揭贷款）和房地产信托、租赁、代理等表外业务。在这两种业务中，房地产贷款业务较传统，占据的比重也较大。
2018 年3 月9 日，中国人民银行原行长周小川等就“金融改革与发展”的相关问题回答了记者的提问。在关于房地产金融风险问题的交流中，我们得到下面这组数据：银行业金融机构的房地产贷款不良率低于 1% ，其中个人贷款的不良率

0.3%；银行业的不良贷款率（含政策性银行）为1.85%。
由此可见，房地产贷款不良率低于整体贷款的不良率，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险在可控范围之内。即便如此，商业银行房地产金融业务
风险仍值得警惕。
2017 年开始，我国从行政、经济等方面对房地产市场进行了宏观调控，旨在确保房地产市场平稳健康发展。虽然此次调控的出发点是支持居民自住购房需求、抑制投资投机性购房，但基准利率提高等经济调控手段实际上导致了房地产企业融资成本的提高，也导致许多购房者持观望态度、房地产企业回笼资金的压力骤增。部分房地产企业面临着资金链断裂的危险，因此商业银行应该警惕房企开发贷款业务的风险。
在居民按揭贷款业务上，商业银行面临的风险因所处区域有所不同。一线、二线城市的房地产居民按揭贷款业务风险较小。因为一线、二线城市房价较为稳定，相关贷款审批较为严格，较高的首付意味着借款人有一定的经济能力。三线、四线城市相关业务风险较大。因为三线、

四线城市的房地产市场去库存压力较大， 市场信心不足，借款人还贷能力较弱。因此，商业银行应该更多地关注三线、四线城市的居民按揭贷款业务风险。
风险的四大成因
前面提到的经济调控、市场波动等因素，只是商业银行房地产金融业务风险的导火索。商业银行房地产金融业务风险的真正成因有以下4 点。
第一，贷款审批手续未能严格执行。部分商业银行出于抢占市场份额等原因， 在开展房地产贷款业务时未能严格执行贷款审批手续。贷款审批手续的不合理压缩，虽然换来了短期内的业务量增长，但由此带来的业务风险是难以估量的。
第二，商业银行信息来源单一。在房企开发贷款业务中，商业银行与房地产开发企业之间存在信息不对称的情况。这种情况导致商业银行在开展房企开发贷款业务中往往处于被动地位，风险不断累积。
第三，房地产业融资结构不合理。近十几年来，我国房地产业飞速发展，也催生了许多房地产企业。大多数房地产企

业主要通过商业银行等间接融资渠道来获取资金。商业银行承受了过多的房地产市场风险，又缺少风险分担机制。一旦房地产市场的风险集中爆发，就会向商业银行传递，带来严重冲击。
第四，部分地区过分依赖房地产。在部分地区，尤其是部分三线、四线城市，地方政府过于强调房地产业对经济增长的推动作用，造成当地经济增长过于依赖房地产开发投资、房地产市场发展过快过剩。在这种情况下，无论是房企开发贷款，还是居民按揭贷款，均面临着巨大的风险。
三大防范措施
为了促进房地产市场平稳健康发展， 也为了自身的稳健经营和健康发展，商业银行有必要采取适当措施，对房地产金融业务风险进行防范。
一是严格执行贷款审批。对于房企开发贷款业务，商业银行要审核该业务是否符合国家房地产发展的总体方向、相关法律规定，是否符合信贷政策。同时，要结合当时的宏观经济环境对房地产开发

项目进行评估，审核评估借款企业的相关资质、财务现状，通过各种渠道搜集相关信息，对项目进行必要的风险分析和偿债能力分析。对于居民按揭贷款业务，商业银行应该严格执行国家相关政策，仔细审核借款人的相关材料，评估借款人的经济状况和还款能力，审核购房合同、抵押物相关材料，严查首付资金来源，严控贷款资金去向。
二是建立健全风险管理体系。针对房地产金融业务资金量大、周期长等特点，商业银行应该建立健全相关风险管理体系， 使风险管理成为一项长期工作。应规避风险过大的业务，并对已经出现的风险进行转化，将相关损失控制在较低水平。
三是利用房地产贷款风险分担机制。受多种因素影响，商业银行是房地产市场重要的资金提供者。但是，商业银行不应该、也没有必要将房地产金融业务风险全保留在自己手上，可以积极地进行金融创新，利用抵押贷款保险、住房抵押贷款证券化等金融产品将风险转移给第三方，优化自身的资产流动性，提高风险承受能力。
（作者单位：中国财经出版传媒集团）