杭州南苑控股（集团）有限公司　尹　杭
房地产行业是国家经济发展的重要支柱，房地产 企业内部管理的有效性，势必影响房地产行业的健康 发展，国有房地产企业的盈利能力更是关系到国有资 产的保值增值。财务管理是企业内部管理的重要抓 手，面临当前人工智能的冲击，财务管理也亟须转型 升级，而业财融合无疑是财务管理转型升级的一个关 键切入点。
国有房地产企业业财管理的现状
目前，部分国有房地产企业中，财务部门与业务 部门还处于各司其职、各尽其责的状态，财务人员并 不关心业务人员在做些什么，哪些方面需要财务人员 前期介入共同参与，业务人员也认为财务只是付付 钱、记记账的。 财务与业务信息不对称。在房地产企业开发建设 过程中，财务是对房屋建设成本进行核算的部门，但 也许很多房地产企业财务人员不清楚公司开发建设项 目的整体布局，对建筑面积、容积率、设计构思甚至 项目的建设地点都一无所知，更不用说参与项目整体 规划了。 财务事后反应存在局限性。财务会计对成本的核 算往往是事后的，不会对工程进度进行实时掌握和监 督，在工程款付过头、发票开具不合规、税率不正确 等情况出现后，再找方法更正、扭转局面为时已晚。 财务数据难以为业务提供支持。财务数据在表达 上由于它的专用语言，业务部门很难理解，尤其营改 增后，财务在核算新项目时已不含进项税，直接从开
浅谈国有房地产企业的业财融合
／杭州南苑控股（集团）有限公司　尹　杭
发成本导出的数据，业务部门无法使用。
国有房地产企业业财融合的必要性
何谓业财融合，其实是指在企业资源有限的前提 下，财务人员掌握财务目标的同时了解企业的运作状 况，可以帮助企业实现有效的资源配置。财务部门既 对业务实施管控，也要向业务部门提供服务。财务人 员的工作不再是业务的事后核算和监督，而是从价值 角度对前台业务进行事前预测，计算业务活动的绩 效，并把这些重要的信息反馈给具体业务人员，从而 为其行动提供参考，扮演了策略咨询专家的角色。国 有房地产企业经营过程中，财务如何与业务、与企业 管理有机融合，是一个亟待解决的问题。 业财融合是财务转型的需要和途径。财务人员要转 换思维，成为积极参与的一方。智能化时代的到来，财 务基础核算工作必将逐步被机器取代，财务人员需要寻 找新的发展方向，业财融合是其中一个重要途径。 业财融合对加强和改善企业管理提供重要支持。 业财融合是管理会计的重要内容，它在帮助管理者制 定决策、制定新的战略和评价现有战略、改善企业经 营业绩、评价企业内各部门各成员的贡献和业绩的一 系列活动中，能起到积极的推动作用。
如何实现国有房地产企业业财融合
在实现业财融合的过程中，从不同层面、不同层级 上需要实施的工作是不同的。从实务的角度来看，笔者认为以下几个方面是可以改善的。 （一）国有房地产企业在开发项目的选择上，财 务人员应参与到项目可行性研究中，与公司管理层、 工程部门共同做好竞价拿地、项目投资回报分析、资 金筹集等工作。在这个过程中，一方面财务人员可以 对项目的整体规划进行了解，另一方面在项目投资回 报分析过程中，可以联系当前税务政策、融资环境， 分析项目的盈利能力，帮助管理层制定投资决策，避 免投资决策失误而影响企业的经营业绩。 （二）国有房地产开发建设过程中，财务人员可 以全过程地参与到项目开发建设中。 1．工程招标过程中，财务人员应共同参与招标文 件的拟定，在研判合同价款的组成是否符合税务政策 等方面提供合理建议。例如在营改增衔接过程中，有 些工程在招标时，仍旧按营业税的税率作为合同计价 的依据。工程人员不了解税法的变化，导致合同签订 后，中标价偏低。由于合同已经签订，而国有房地产 企业在合同执行过程中缺乏调整权限，使中标单位的 利益受损，如果财务人员事前介入，可以预防此类事 件的发生。 2．合同签订不只是工程部门的事，财务审核应该 是合同签订流程中不可或缺的一环。合同一旦签订就 具有法律意义，此时发现问题再更改势必困难重重。 因此合同中涉及的合同属性、合同税率、付款节点、 履约保证金形式、质保金返还等内容，财务人员应在 合同正式签订前就予以确认。例如营改增之后，销售 带安装的合同，如果销售部分超出合同总价的50%， 则应该按混合销售的规定整个合同按销售部分的税率 开票。而往往在实际操作中，在签订合同和开票时， 会按销售与安装各自的税率进行约定，如果财务人员 不提前介入，事后弥补会费时费力。 3．对于工程款支付审核，要求财务人员进行合同 管理，而不只是完成付款。财务需要掌握合同付款的节 奏，对于合同付款节点的审核非常重要，让工程人员必 须按合同规定履约，防止工程款付过头的现象产生。 4．工程决算环节需要财务人员、工程人员与第三方机构共同参与。国有房地产企业对项目决算有着 严格的要求，在决算审核过程中需要财务人员和工程 人员共同配合第三方机构，如果财务人员对工程不了 解，必然加大决算的难度。 （三）房产销售过程中财务人员的作用也不可小 觑，财务人员与销售人员需要从不同的维度参与营销策 略的制定。比如说，样板房的建造就需要权衡利弊选择 建设地点，样板房建在开发项目内部，需要按原值交 纳房产税，在项目外部单独建造则作销售费用，需要 按租金交纳房产税。这不仅是营销策略上的问题，也是 税收上的问题，如果不提前全面考虑，还会引起土地增 值税、企业所得税各方面的问题。再拿房产促销活动来 说，赠品是否需要代扣个税，也需要财务人员前期介入 共同做好活动策划。此外，在销售合同签订、销售款回 笼过程中更需要两个部门密切配合。 （四）国有房地产企业受国资委的监督，在公司 经营管理中也要面对各类监督考核。就拿目前的全面预 算管理来说，财务人员需要与公司管理层以及各业务部 门沟通、协作共同完成。例如工程项目的进度考核，是 以财务支出数为依据的，这就需要项目投资预算在上报 时考虑到实际情况，不能过高或过低，否则都会影响年 终的绩效考核得分。还有，国有房地产企业人员的费用 实行工资总额预算管理，财务与人力资源也需要通力合 作，一方面共同做好工资总额预算的预测，另一方面要 共同作好绩效考核兑现方案。 （五）国有房地产企业财务人员在项目决策、建 设、销售、运营过程中，可以提供决策帮助，业财融 合的需要对财务人员也提出了更高的要求，财务人员 必须不断完善自身的知识储备，具备工程、法律、市 场营销、公司管理等各方面的专业知识，才能真正在 业财融合中献言献策。 不得不说的是，在当前人工智能发展突飞猛进的 形势下，越来越多的基础工作将被机器所替代，财务 人员突然觉醒，“好的财务越老越值钱”已经不再是 真理，在这个财务转型的时代，不懂业务的财务将无 立身之地。