刘玉章
根据目前税收征管的要求，要求房地产企业分类核算开发产品成本。现在不少纳税人疑惑，房地产开发产品应该如何分类？会计核算的要求与程序有哪些？
税法的相关规定
根据税法规定，企业所得税扣除销售成本和土地增值税扣除项目金额都要求按不同类型的房产分别核算开发产品成本。具体规定如下：
1.企业所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
某类可售面积单位成本=该类成本对象总成本÷该类成本对象总可售面积
已售某类房产的计税成本=该类可售面积单位成本×已售的可售面积
2.土地增值税
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。用公式表示：
某类房产的增值额=该类房产应税收入总额-该类房产扣除项目金额
某类房产扣除项目金额=该类房产建造成本×（1+30%）+有关的税金
分类法介绍
分类法，指以产品的“类”作为成本核算对象，产品完工后，将日常会计核算所归集的成本费用，通过一定方法分配计算各类产品成本的成本核算方法。产品类别划分，是以成本对象作为产品的“类”，可以定义为产品自然类别，管理需要的产品类别，房地产企业可以按不同房产类型确定房产的“类”。
分类法的计算方法与要点包括：（1）有明确的产品分类原则和分类方法，开工之前合理地将产品分为若干“类”。（2）有固定的产品成本项目，明确各个成本项目核算范围和具体内容；财会部门日常按成本项目归集成本费用。（3）有科学的成本分配计算原则和计算方法，能准确分配计算各类产品的成本。
规范的成本核算
国税发〔2009〕31号文件规定了开发产品的分类原则、七个成本项目及其核算内容、成本分配计算的两项原则和五种方法。两项原则是受益原则和配比原则；五种方法包括直接计入法、占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。
《企业产品成本核算制度（试行）》规定了开发产品的七个成本项目。并规定房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象。
成本核算的基本程序
由于程序比较复杂，房地产企业按“分类法”核算开发产品，必须要保证工作流程准确到位，笔者将工作中总结的基本程序列示如下：
一、开发项目开工之前，划分确定房产类别，作为成本核算对象。房产类别按照六项原则划分，即可否销售原则、功能区分原则、定价差额原则、成本差异原则、分类归集原则和权益区分原则。
二、开发产品成本的日常核算。会计部门在“开发成本”科目中按成本项目核算，一般设六个成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、开发间接费和借款费用。日常核算中“公共配套设施费”不需要核算，公共配套设施费只有通过《开发产品成本分配计算表》分配计算出“不可售面积成本”合计数后才能取得。
三、项目竣工验收后，各业务部门应当提供的资料。
1.财会部门按照会计核算的成本费用资料，编制《开发产品成本费用计算表》。
2.工程部门提供《各类房产占地面积计算表》。国税发〔2009〕31号文件规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，项目开工之前由工程部门计算出各类开发产品的占地面积。
3.预算部门提供《各类房产建筑安装成本计算表》。项目竣工后由预算部门根据工程预（决）算编制办法，计算各类房产的建筑安装成本，编制《各类房产建筑安装成本计算表》，由财会部门将各类房产的建安成本填在成本分配计算表上。
4.销售部门提供《房产销售汇总表》。工程竣工验收后，销售部门按实测面积的不含税销售额编制各类房产的《房产销售汇总表》。
四、开发产品成本的分配计算。各类开发产品的成本不是在账上核算出来的，而是在《开发产品成本分配计算表》中分配计算出来。按照国税发〔2009〕31号文件规定的方法，将各项费用分配到各类房产中去，计算各类房产的建造成本，然后，将不可售面积成本合计数作为公共配套设施费分配给可售面积。分配计算顺序如下：
1.土地征用及拆迁补偿费：土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应征得税务机关同意。但地下工程、人防工程不承担土地成本。
2.前期工程费的分配。依据受益原则，按建筑面积法分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。
3.基础设施建设费的分配。依据受益原则，按建筑面积法分配基础设施建设费，人防工程不承担此项费用。
4.建筑安装工程费。由预算部门编制《各类房产建筑安装工程成本计算表》，会计部门采用直接计入法，计入各有关成本核算对象中，包括地下工程、配套设施和人防工程。
5.开发间接费的分配。计算前四个成本项目小计数，扣除人防工程费，按照直接成本法把开发间接费分配到各个成本对象中，使可售的、不可售的开发产品（人防工程除外）全部承担开发间接费。
6.“不可售面积”成本合计，即“公共配套设施费”的分配。①“公共配套设施费”的分配对象：包括可销售的开发产品、准备出租的开发产品、房地产企业自用的开发产品、经营性配套设施等。②将“公共配套设施费”按可售“建筑面积法”进行分配。
至此，计算出可售开发产品“销售成本”，即总成本。再按可售面积计算各类产品的单位成本，作为土地增值税清算和企业所得税计算销售成本的依据。
7.结转开发产品成本。编制开发产品单位成本汇总表。将“开发成本”结转至“开发产品”科目，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。会计核算资料从成本费用结转为各类开发产品，计入“开发产品”明细账，登记反映各类开发产品的竣工验收、销售及结存情况。