宏观政策的影响下，整个房地产市场的两极分化程度逐渐增强，大量核心竞争力较低的企业面临破产或倒闭的命运。随着政府楼市调控政策转向去行政化、以市场调节为主导 , 房地产市场将步入平稳增长的新常态阶段。因调控政策淡化，市场主导作用加强，住房制度改革完善和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束 , 房地产行业将步入理性发展阶段。因此，要想在严峻的市场形势下避免被市场所淘汰，就必须重视对财务风险的管理与预防，并在此基础上制定科学合理的经营战略。
一、 新常态下我国房地产企业财务风险的现状
在中国经济进入新常态时期的过程中，房地产行业也进入了一个相对来说较为平稳的阶段，这里的平稳是相对于房地产行业原来的持续飙升而言的。房屋价格将同其他商品一样既有涨幅也有下跌，但是从整体上来看所有的市场波动都处于一种可控制范围之内。经济运行和发展速度将导致房地产行业的利润被压缩，在保证企业原有的品牌声誉、产品质量不下滑的情况下，房地产企业对创新越来越重视，更加注重市场需求分化，去主动完善、优化、提高产品市场竞争力，不断寻找新的利润增长点。由于房地产行业本身这些需要不断适应市场政策，与时俱进，适时调整企业战略的特性，导致其在生产经营中存在很大的财务风险，主要有以下表现。
（一）房地产行业的投资放缓随着国内楼市调控不断升级，尤其是限售政策推出后，企业推盘速度减慢，资金回笼的速度显著放缓，将导致房企运营层面资金紧张，未来拿地投资也将趋于平稳，同时，十九大明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，确定了房地产行业未来发展的总基调，房地产竞争格局将有所改变。
（二）房地产行业的利润被压缩在新常态下，房地产行业可以获得大额回报的时代已经过去，房屋价格趋于理性。而国家对于环保方面的重视将导致材料价格上涨，对的政策面的控制包括提高贷款利率等将导致企业资金成本的上升。

二、 我国房地产企业财务风险的成因分析
房地产企业财务风险产生的原因很多，下面从企业外部原因、企业自身原因两个方面来进行分析。
（一） 企业外部原因
面对国际、国内经济发展新环境，“十三五”时期房地产企业依然面临着由于融资等问题可能引发的财务风险及由此而产生的财务危机，这是制约房地产企业发展的最主要障碍。企业外部的影响因素主要包括两个方面，一个是国家宏观调控政策，另一个就是宏观经济环境。政策因素是影响房地产财务风险的首要因素。房地产是国民经济支柱产业，极受政府关注。因此近年来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策。国家颁布的交易政策会直接造成房地产的需求下降，企业销售业绩下滑，影响资金回笼，可能产生财务风险。国家对理的政策进行调整，也会对房地产企业产生直接的影响。宏观经济方面，市场经济的本质即经济活动，供求的不合理必将影响市场。如今我国房地产业出现了严重的不合理现象。在“北上广”等一线城市，房子明显供不应求 ；而在一些二三线城市却供过于求。地域差异等原因造成房地产行业供求情况不合理，存在风险隐患。随着外围经济环境的下滑，我国步入经济增速放缓的新常态，房地产行业的市场分化愈加明显，去库存的压力逐渐增大，在此背景下房地产企业的发展短时间内难以快速反弹，从而造成了财务风险的上升。

（二） 企业内部原因
首先，资本结构不合理。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系。我国房地产企业的开发资金 组 成 部 分 通 常 有 银 行 贷 款、 预 售购房款以及自身的资金筹集。但是当前很多房地产企业的自有资本金比重比较低，如果在运行过程中或房产销售中无法按计划取得相关的预期收益，对于银行借款的预期支付影响较大，房地产企业将会面临无力偿还债务的风险。此外还有很多房地产开发商由于受利益的驱使，在不考虑自身发展能力的情况下大规模进行多渠道的融资活动，这也在一定程度上加大 了 企 业 的 债 务 负 担。Wind 数 据 显示，截至 2018 年 6 月 30 日，房地产行业资产负债率为 79.46%，较去年同期上涨 1.44 个百分点，达到 2005 年来 的 新 高。 分 析 人 士 指 出，2015 至2016 年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，进行大规模融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。其 次， 投 资 决 策 上 把 控 难 度对于房地产企业来说，所谓投资风险， 就是在投资发生的实际利益低于预期 的利益，可能让企业的经济利益受损 的几率。其产生的原因可以概括为由 于投资比例分配不均而引起的投资风 险或由于国家财政政策带来的财务风 险两个方面。在复杂多变的经济环境 中做出正确的投资决策，是房地产企 业抗风险能力较强的直接原因。相反, 风险决策能力较弱，则很有可能做出 错误决策，从而造成资金链断裂等财 务风险的发生。
第三，财务管理能力的强弱。如 果一个企业的资金日常管控薄弱，则 很有可能会出现财务监督失效，内部 管理混乱，抗风险能力差等现象。财 务部门是企业重要组成部分，要进行 有效管理才能发挥出作用，创造更多 的经济效益。在房地产企业中，财务 计单位、企业职工等。如果不能处理 好各方面关系，很有可能会引发问题， 给管理增加难度。另外房地产资金量 大、来往频繁、结算较多，过程中受 到不利因素影响，使得管理中会出现 漏洞，造成不利的影响。

三、房地产企业财务风险防范的 策略

（一） 外部层面的策略
对国家政策进行及时的关注。房 地产企业应当对政策和经济环境进行 关注和研究，预测和确定正确的投资 环境和政策，以便公司随时调整自己 的经营战略，防范财务风险。 通过政府购买服务的形式，放大 财政资金的“杠杆撬动”效应，促进 房地产企业的创新发展。利用财政引 导资金，搭建房地产企业网络平台、 房地产企业创新示范平台、房地产企业创新产品展示平台、房地产企业融 资平台等，为房地产企业提供政策咨 询、人才培训、市场信息、创新示范、 新产品展示、专利申请、技术援助、 融资服务和市场开拓等方面的公共服 务，引导和促进房地产企业的创新发 展。各地区经济发展不均衡，导致全 国的房地产市场形势区域间差异较大。 目前国内东部地区房地产市场饱和， 可供开发土地面积有限，房价较高;中 西部地区土地供应充足，发展潜力巨 大，房价较低。在这种情形下，房地 产企业应采取战略合作的方式，推进 城市深度进入的战略，拓展市场，降 低成本，以有效防范财务风险。

（二） 企业层面的策略
房地产行业本来就属于一种风险 极高的行业，在其进入新常态发展的 过程中，政府每进行一轮新的调控， 都将对一部分中小型房地产企业造成 极大的生存挑战。为了能够有效地避 免房地产企业面临资金周转等问题而 导致破产停业等情况的发生，我们将 从企业内部层面考虑以下问题，以力 求使房地产企业安全平稳地过渡到新 常态时期。 优化资本结构。如今大部分房地 产企业财务风险的增加主要是由于资 产结构不合理。在我国房地产行业， 一般都是通过发放债券或者向银行贷 款的形式筹集资金，这种方式所带来 的财务风险很大。 企业要想控制财务 风险，就必须合理降低资产负债率， 利用先进的技术，大力研究开发房屋 新的设计和建筑模式，增加效率缩短 开发周期，使房屋款项可以尽快回笼， 减少外部借款，使资本结构得到合理 优化。
强化投资决策。在进行项目投资 决策中，采用分散投资策略，避免将 鸡蛋都放在同一个篮子里，从而达到 降低财务风险的效果。分散投资的方 式主要包括投资地区分散、投资时间 分散以及联合投资等。 企业通过使单 个项目在时间、区域上的错位和合作 开发等手段，有利于资金的统筹安排， 整合有限的资源，最大限度降低投资 财务风险。
加强预算管理，建立财务预警机 制。企业在进行财务预算时，企业应 该在编制准确的现金流预算前对企业 的各项收支经营分配状况以及资金的 投放收益等情况做出宏观部署，对负 责项目的所有内容做出全面系统的预 算管理，以此达到合理调控，规划企 业的资金，提高企业的盈利能力，算确定后，相关部门要对预算的执行 情况严格监控， 面对预算出现偏差时， 要及时对问题进行分析并解决，提高 企业的预算执行能力。房地产企业应 从及时有效防御财务风险的角度出发， 构建财务风险预警和监控体系，设置 与财务风险相关且体现企业财务状况 和资本结构的财务指标，如资产负债 率、存货周转率、总资产净利率等， 确保企业资产的变现能力。并借助信 息化工具，制定各财务风险指标的承 受范围，做到及时观察和预警。 完善管理制度，加强内部控制建 设。首先，更新企业财务管理系统。 更新财务管理观念，树立全员风险意 识，加强企业财务人员的专业知识和 相关政策培训，提高管理者的财务管 理水平，提升管理输出服务层次，完 善从策划服务到整体商业运营的综合 模式，以提高投资决策的科学性和准确性。其次，加强资金的管理，建立 与生产业务相匹配的资金管理系统。 根据房地产企业的特点，采取以项目 预算与资金预算为基础的预算管理模 式，对企业资金收支、运用和分配进 行统筹安排。先确定各层次责任中心， 将整体计划与目标分解至各层次责任 中心，再由各责任中心编制、组织和 汇总完成本责任中心的项目预算和资 金预算，从而保证预算总目标得以实 现。 时代在不断地进步，政策在不断 地更新，房地产行业也必将面临新的 挑战和机遇，基于此新常态，财务风 险的防范策略仍然需要有关专家对其 进行不断地探索和研究。作者单位 天津合恒投资 发展有限公司