本文作者：朱冬
笔者在日常工作中发现，有些房地产开发经营企业(以下简称房企)为了融资需要，将自行开发项目中的商品房不动产权登记到该房企名下，然后办理抵押贷款，在解除抵押后再对外销售。此类业务中存在涉税问题，需要对三个关键内容进行界定。

计算土地增值税需要界定是销售新建房还是转让旧房
房企销售已办自有产权证不动产需要缴纳土地增值税，但是应当按照销售旧房缴纳还是按照销售新建房缴纳，目前存在争议。房企销售新建房与旧房缴纳土地增值税的计算方法不同，税额也可能存在较大差异，一旦被界定为销售旧房，则不得享受取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项合计20%的加计扣除。因此，确定这种情形是销售旧房还是新建房，对于计算土地增值税至关重要。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。目前，全国各地具体规定不尽相同，以江苏为例，《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规〔2015〕8号)第六条规定，房企建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。即房企建造的商品房如果未列入固定资产或作为投资性房地产，一般会被界定为新建房。而以广西为例，《广西壮族自治区财政厅自治区国家税务局自治区地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财财税字〔1995〕28号）规定，凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕。这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。因此，我们需要结合各地具体规定，才能准确界定新建房与旧房，并据此按规定计算缴纳土地增值税。
计算增值税需要界定是转让取得的不动产还是销售开发项目
目前，对纳税人转让取得的不动产(包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产)，依据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
的规定缴纳增值税。而对于房企销售自行开发的房地产项目，则依据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定缴纳增值税。上述两种情形主要区别是计算增值税时是否允许扣除对应的土地价款等内容。对于这种销售为融资而办证的商品房，房企应当主动与税务机关沟通，界定其销售的是自行开发的房地产项目还是以某种形式取得的不动产，然后再按规定办理相关税收事宜。
笔者认为，可以将计算土地增值税时界定为旧房还是新建房与计算增值税时界定为取得的不动产还是自行开发的项目结合起来考虑，两者保持一致更合理。
计算房产税需要界定是否已使用该商品房
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
因此，对为融资而办证的商品房，如果认为将其用于抵押融资也算是对其的一种使用，则应当按照国税发〔2003〕89号文件第四条的规定，自使用之次月起对相应商品房计征房产税。目前有些地方明确要求对此情形应征收房产税。但笔者认为，以商品房不动产权办理抵押贷款，仅是对其物权权属的使用，并非对房屋本身属性（遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等）的使用，对其征收房产税似乎不妥。