精装房，但考虑本区域客户特点及区 域限价因素，精装成本较高难以在售 价中消化，且会提高单套售价，客户 接受度会降低，因此决定毛坯销售。 A项目周围竞品定价情况：紧挨 项目的C竞品均价约12500元，离 项目7-10公里的D、E项目均价约 23000元。 根据调研及对市场分析，结合区 域限价因素，确定A项目单方均价定 价。 表1 对标项目产品基本情况
A房地产项目占地面积11.07万 平方米，地上规划总建面19.40万平 方米，规划有住宅、商业及配套幼儿园； 目前已完成工程设计规划，开始组织 后续施工及销售计划，本文从项目区 位、市场分析、下面对项目整体盈利 情况进行分析汇报。因涉及商业机密， 本文对相关信息数据进行保密、省略 处理。 一、项目区位及客户市场分析 A项目所处东丽区，是天津市环 城四区之一，地处津滨发展主轴，是 天津市中心城区和滨海新区的重要功 能区，工业发达、市场繁荣、交通便利； 本项目位于东丽区B示范镇，区位优 势明显，项目南侧为成熟居住区，西 南侧为商业广场，东侧为小学和中学， 北侧和西侧为规划用地。 B示范镇的居民住宅主要规划为 城市还迁房，社区工程品质及物业管 理相对较差，虽然整个片区的整体消 费水平不高，但也存在一部分本地客 户有着强烈的居住改善欲望，希望能 居住面积更大、物业品质和环境更好
的房子，同时也并不愿意离开这个生 活多年的地区，而在本项目及竞品项 目之前，本地尚未有品质较高的商品 房入市，这正好是市场的空白。 二、销售定价策略 根据A项目土地成本、建筑成本、 财务成本、营销费用、管理费用测算 分析，计算出A项目单方保本售价为， 包括高层、洋房以及配套商业。 根据公司产品线，可做毛坯房和
按竞品距 离划分 对标项目 产品 户型面积 单价 总价 入市时 间 一级竞品 C 洋房 94、110、 127㎡三室 13000 117-170万 2019年7 月小高层 94、127㎡三 室 11800 107-156万
参考项目
D
洋房 130㎡三室 26000元/㎡ 351万 2018年10 月 小高层 85-100㎡两 室，120㎡三 室； 22000元/㎡ 185-264万 2018年10 月 E 洋房 90、115㎡三 室 25000元/㎡ 225-288万 2015年6 月 高层 80㎡两室， 120㎡三室 22000元/㎡ 176-264万 2015年6单（如房企前10强或前20强）中才 能办理开发贷，针对A项目，目前可 以办理开发贷的银行较少，因此应通 过多渠道寻求金融合作。 （二）个人按揭贷款 天津地区目前的个人贷款业务较 为宽松，各行均在发展此业务，额度 较多的银行主要集中在中、农、工、建、 邮储五大国有银行及以招商、中信、 兴业、浦发为代表的股份制银行，另 外还有些天津农商、滨海农商等当地 银行。天津地区个贷政策主要有以下 几点。 1.利率：首套基准利率上浮5% 为4.9X（1+5%）=5.145%， 第 二 套利率上浮10%为4.9X（1+10%） =5.39%。 2.首付比例：付款是房屋购买时 的第一笔预付款，一般情况下数额应 当在总房价的30%以上，一般购买首 套房的，有以下两种情况的首付比例： 第一首次使用公积金贷款的，对购买 首套住房且套型建筑面积在90平方米 以下或按规定购买经济适用住房的家 庭，首付款比例不低于20%;对购买 首套住房且套型建筑面积在90平方米 以上的家庭，首付款比例不低于30%， 并且公积金贷款必须连续缴存12个月 以上并且贷款时还在连续缴存着。使 用银行商贷的话，最低首付比例为总 房款的30%。贷款购买二套房的情况 下，贷款首付款比例不得低于60%， 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍; 对贷款购买第三套及以上住房的，银 行基本上不给予申请。 3.按揭回款速度：按照正常情况， 在客户签约并提供齐全资料后，各银 行从接件到审批放款时间约为10-15 天，从四季度到年底，各行的放款额
度和速度一般都会收紧，所以应加快 推盘速度。 五、天津市购房政策分析 对在本市有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、有2套及以上住 房的本市户籍居民家庭、有1套及以 上住房的成年单身人士，暂停在本市 （滨海新区除外）再次购买新建住房和 二手房。 非本市户籍居民家庭在本市范围 内购房，需提供在本市3年内连缴2 年以上社会保险或个人所得税证明。 补缴的社会保险或个人所得税证明不 得作为购房有效凭证。 六、税务政策分析 （一）增值税政策分析 从2016年全面实施“营改增”开 始，为了响应国家的对企业减税降费 的号召，房地产行业增值税率已经历 了从11%到10%又到9%两次降幅， 这直接惠及企业及老百姓，对这个行 业的稳定发展也是大有益处；同时因 房地产行业一般采取的是预售制，预 售后的几年内才能完工具备交付及收 入确认条件，这和一般工业企业差别 较大，体现在以下方面。 房地产预售回款即需要预交增值 税，目前预缴税率是3%，这个税率是 固定税率，不因企业、项目差别而有 所调整。 当房地产项目完工确认收入时， 会按照正常的销项税、进项税计算应 交增值税，然后扣减之前预交的增值 税，再补交增值税，但是，若之前预 交的增值税金额较大，会出现预交无 法全额扣减的情况，增值税目前也没 有可退税的政策，这是企业可能会出
三、产品规划方案 A项目地块容积率为1.5，属于 较低容积率项目，结合周围市场情况， 更适合做改善类产品，所以目前规划 产品主要为洋房产品，此类产品能与 周围大量还迁房形成差异化对比，在 品质和售价方面都应该有所提升。 在交付标准方面，目前市场上分 毛坯交付和精装交付两种方式，精装 交付也分两种商业模式，一种是房屋 销售合同即明确为精装修房屋，精装 修的成本纳入房屋销售收入和对应成 本，另一种模式为，开发商引入第三 方精装修公司，由客户与第三方协商 签订精装修合同，精装修的收入及成 本单独核算，并不纳入房屋销售价格 中，如果选择需考虑周围客户消费喜 好、政府限价因素、税务政策等，因 A项目所在地政府限价因素，房屋价 格无法根据市场调整，所以不宜开发 精装修房屋，暂不考虑精装修设计。 四、天津市金融政策分析 （一）房企开发贷政策 国家多次重申“房子是用来住 的，不是用来炒的” ，为了进一步规 范房地产市场的发展，国家对房地产 行业的监管力度不断加大，金融环境 也越来越紧缩，各金融机构对房地产 开发贷的准入门槛也越来越严格，在 “四三二”原则（四证齐全：土地证、 建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证、建筑工程施工许可证；自有 资金达项目总投资30%以上；公司资 质达到二级资质及以上）的基础上， 金融机构不断加码：或表示开发贷的 总额度不得增加，只能在原有额度内 变化，或在指定的符合放款条件的名现的潜在亏损。 A项目住宅因限价及区域市场价， 预计销售价格偏低，经测算，项目住 宅整体的应交增值税会低于预交增值 税；另外公司还有4万平商业产品可 售，这部分物业的不受限价政策影响， 预计会实现较高的销售价格，住宅和 商业同属一个法人公司，增值税可进 行合并缴纳，综合分析，与预交增值 税基本持平。 （二）住宅契税税率 目前天津市关于客户购买住宅的 契税政策主要有：首次购房，90平米 及以下契税1%，90平以上1.5%；二 套购房，90平及以下契税1%，90平 以上契税2%；三套（目前滨海新区可 购三套），契税3%。 界定客户是几套购买，完全是根 据官方系统中客户情况确定，开发商 无法左右决定，但是开发商可以利用 以上政策提前规划产品类型，尤其是 对于定位刚需客户的90平米左右户 型，稍微进行些规划，将面积尽量降 低到90平米以下，可为客户节省税金 支出为总价的0.5%或者1%，这也是 项目产品的溢价空间。 （三）土地增值税政策分析 2019年土地增值税关于预缴率有
了较大变动，之前政策是：按照不含 税销售单价（2万以下，2-3万，3万 以上）确定为2%、3%、5%三档税 率，根据《国家税务总局天津市税务 局关于土地增值税征管有关事项的公 告 2019年第13号》，现改为按照不 同区县、不同物业类型确定不同的预 交税率：按照普通住宅、非普通住宅、 其他物业类型分三档税率，若项目在 市内六区则分别为2%、3%、4%，若 项目位于市内六区之外，则为3%、4%、 5%，此新政从2019年8月开始实行， 对于本项目住宅产品没有影响，前后 执行政策均为2%；对商业产品影响 较大，从原来的2%调整到4%，对公 司的影响主要是预交土地增值税增加， 导致现金流提前支出，从项目清算口 径计算，商业地块的税负率还是高于 4%的，不会造后续退税手续。 因住宅地块和商业地块是分别 立项，根据《天津市地方税务局公告 2016年第24号》第五条，按照立项 进行土地增值税清算，经测算，住宅 地块增值率小于20%，无土地增值税， 预缴部分需申请退税；商业地块会产 生补交土地增值税的情况。 根据《天津市地方税务局公告 2016年第25号》第二条，精装修成
本在符合规定的条件下可以扣除并准 予加计扣除，住宅产品因政府限价， 售价无法突破，所以暂不考虑精装修； 商业产品会根据前期规划、客户定制 化设计适当增加精装修部分（比如中 央空调等），以享受税务政策优惠。 （四）企业所得税预交政策 根据《天津市地方税务局公告 2017年第1号》，对我市房地产开发 企业销售未完工开发产品的计税毛利 率暂按下列规定进行确定：（1）开发 非经济适用房项目的，暂按20%确定。 （2）符合经济适用房、限价房和危改 房条件的，暂按3%确定。 A项目住宅属于一般商品房，需 按20%毛利率预交企业所得税，按照 目前预测情况，此毛利率要高于项目 实际毛利率，存在后续沟通退税的情 况。 综上所述，房地产项目盈利状况 主要受到项目区位、客户市场、政策 环境、税率等多方面因素影响，其中， 政府限价政策对房地产项目销售影响 很大，另外税务政策和金融政策对项 目最终的销售和现金流也会产生较大 影响。 作者单位 天津实地房地 产开发有限公司