作者：陈红
房地产企业在销售商品房时，有时会代有关部门向购房者收取房屋的一些办证费用，比如产权登记费、住房维修基金等，也有可能代收诸如天然气、暖气等集资费，在会计处理上，因为代收费用不符合收入确认条件，一般不作为收入，而是通常作为往来款项处理。
为了防止地产企业乱收费，很多地方也出台了规定，将新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视等属于房屋公共设施的建设费用，均包含在房屋价格中，地产企业不得另行向购房者收取。但在实际工作中，地产企业存仍在一些代收费用，如果处理不好，就会存在很大的涉税风险。
一、代收款项的增值税涉税问题
要考虑代收款项是否缴纳增值税，首先要判断这些代收款项是否属于增值税的价外费用，如果不属于价外费用，就不存在增值税的风险，反之，就必须做为价外费用缴纳增值税。
根据根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
(一) 代为并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(二) 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
在房地产企业常见的代收费用中，不属于价外费用一般为以下两类：
1.住房专项维修基金
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征增值税。
2.代收的契税、印花税
契税、印花税，相当于委托代收费用，未来税务机关将向业主开具完税凭证。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（ 财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。
除上述列举的费用外，更多的将被认定为价外费用。例如，对于房地产企业代收的天然气初装费、有线电视初装费等，如果企业收取时不能开具委托方的发票，并且合并到房款收入中，此时则应作为价外费用。企业应将代收费用合并到房款中，按房款适用的税率缴纳增值税。
二、代收款项的土地增值税涉税问题
依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时,可予以扣除，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，对于代收费用如果房地产企业中间不留存差额，则不多缴纳土地增值税。如果有收益，则有可能纳税。
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
由此而见，土地增值税收入是否包含代收费用的关键是其是否计入房价，如果计入收入，在土地增值税前扣除，但不允许加计扣除。
三 、代收款项的企业所得税涉税问题
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单独收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
同时，该文件第十六条也规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交有关部门的，应于移交时扣除。
由此可以看出，是否将代收费用纳入所得税收入，并未作统一要求，要根据开发商是否代收费用开票或纳入房价而定，但如果有关部门对开发商开票，开发商对业主开票，或者开发商在财务账务处理上体现有利润差，就必须将代收费用记入收入，同时将向有关部门缴纳的费用作为成本列支，税前扣除。
同时，我们注意到，代收款项是否纳入所得税收入，对所得税结果影响不大，即：代收的有差价，则会产生应纳税所得额，如果没有差价，则不会产生应纳税所得额。但我们会发现，这个代收款项如果纳入所得税收入，则可以作为三项费用扣除的基数。
四、代收款项的契税涉税问题
当然，这里代收款项的契税涉税问题，与地产企业无关，主要由业主缴纳。如果房地产企业把代收费用合并到房款收入中，业主还应就该费用缴纳契税，导致业主多支付了费用。同时房款金额和合同金额还会发生差异，这一点，也是需要地产企业注意的。
总结，对于可能被认定房款价外费用的项目，企业应根据实际情况，综合权衡利弊，确定具体应该如何收取，平衡个中利益、整体税负和业主的感受，不使企业存在潜在的涉税风险。