康莹鑫

在我国现代化发展的基础上， 房地产行业逐渐的在市场经济之中 有了一席之地，随着时代的推移和 市场经济的稳定发展，房地产行业 逐渐的通过市场管理模式的构建， 进入到当前历史发展的舞台之中， 随着十几年的发展变迁，房地产发 展逐渐的进入到黄金发展期，房地 产行业作为推动我国经济发展的核 心要素之一，也有了新的经营发展 模式转变，从原本的供过于求，到 现阶段宏观调控政策的落实，房地 产行业本身增速现状逐渐的减缓， 很多企业不得不在高压的市场环境 中转变思路。而多元化理念的产生， —扫原本房地产行业萎靡的现象， 以多元化战略为基础，分散经营风 险，寻求新的经济增长点成为现阶 段行业发展的主要方向。
一、企业的多元化经营理念的 提出
为了有效分析企业多元化经 营理念，我们可以通过相关文献资 料进行查询分析，1957年美国的 安索夫在《多元化战略》一书之中 首次提出了企业多元化经营的相关 理念，文章内部对于多元化的内容 进行了分类，将企业管理基础上的 多元化战略划分为了水平型、垂直 型、同心圆型以及混合型四种基础 的类型。随着社会经济的发展，后 期的研究人员在原有的基础上对多 元化经营战略进行了分析和论述， 让多元化经营战略得到了一定的补 充和完善。在时代的推移下20世 纪相关研究学者在前人的理念下提 出了多元化的资源剩余理论，之后 结合相关的理论论述和企业发展的 特点构建出了生命周期理论以及风 险分散理论。现阶段很多研究人员 对于多元化经营管理模式的认知更 多的划分为两种类型。一种是认为 多元化的战略模式可以为企业的发 展获得更多的契机，另一方面则提 出多元化的战略思想因为多角度的 经营，故而给予企业负面消极的影 响。我们通过分析多元化战略思想 下，多角度经营对于企业所产生的 负面影响，以此明确多元化所产生 的风险隐患问题。
而财务风险的提出，更多的 是指企业在实际发展阶段所面临的 财务风险隐患问题，多元化的经营 理念下财务风险问题往往会相对凸 显。而传统理念下的财务风险有两 种不同的意义，广义下的财务风险 主要是指企业本身的资本结构不同 从而导致企业支付本息的实际能力 面临风险侵袭。狭义的财务风险主 要是指企业在筹资管理、投资分析、 运营管控阶段财务活动基础上，因 为受到不可控因素的影响而导致企 业本身受到经济的损失。多元化的 财务风险问题更多的就是在此基础 上所产生的。
二、房地产行业的多元化现状 分析
房地产行业本身流动资金额 度较大，也是我国国民经济的一项 核心产业内容之一，作为当前炙手 可热的产业，本身的产业链结构较 长，关联涉及面较大，往往可以有 效地推动多结构产业的发展推进， 对于我国的经济稳定发展有着较为 直接的影响作用。随着时代的发 展，由于受到国家管理政策要求的 制约影响，现阶段房地产本身的多 元化发展趋势也愈加的凸显。房地 产多元化是在当前时代发展背景 下所产生的一种战略基础要求。 在2010年左右，就有相关管理人 提出房地产产业的多元化转型，在

时代的推移下，这种战略构想逐渐 被印证，自从房地产企业集团化 发展之后，房地产产业之间的名称 变更就愈加频繁，其目的就是为了 适应多元化的战略发展趋势。通过 对我国具体数据分析观察可知，截 至2020面的，我国有将近98% 的房地产业都实现了战略目标的构 建，结合相关网络数据研究观察可 知，随着时代的发展，房地产业的 多元化战略布局工作推进逐渐的深 入。很多房地产业都希望在当前高 压的市场环境下，通过多元化的战 略任务目标构建，逐渐的降低企业 的经营风险问题。通过相关数据可 知，虽然近年来国内外突发的安全 风险隐患较高，社会公众对于事故 防范的意识逐渐的提升，但房地产 行业在2020年后半年出现的回暖 趋势已经锐不可当。在国家统计局 颁布的2020年第四季度的房地产 企业投资增速的数据研究中可知， 在2020年的第三、四两个季度之 中，房地产企业的开发投资同比增 长速度连续半年时间都始终保持政 治的增长趋势，后半年房地产业同 比增速5.45%。随着时代的发展， 银保监管系统本身对于房地产领域 的监督管理工作意识逐渐的加强， 2020年8月所召开的央行与住房 和城乡建设部座谈会之中提出，房 地产行业的融资监管新规定要求明 确指出，房地产行业应当严格按''三 条红线"落实相关业务要求。结合 贝壳在相关数据平台之中所显示的 数据可知，截止2020年底房企的 偿债规模大约为9165亿元，同比 增长28.7%，2021年房企到期债 务规模预计达到12448亿元，同 比增长36%。在房地产企业稳定 发展的基础上，面对不断增长的偿 债压力，导致很多房地产业所面临 的财务风险隐患逐渐的集聚。尤其 房地产企业的U盾欧元化经营本
舞暉褊參E 身的资金需求就相对较大，投资回 收长期会导致财务杠杆的提升，因 此加快分析房地产企业的多元化财 务风险研究对于企业的稳定发展， 国民经济的稳定推动都有着积极的 影响意义。
三、房地产企业多元化经营财 务风险分析
（―）筹资风险分析
筹资风险的产生主要是源自企 业筹资管理过程中，所面临的还本 付息的相关压力以及偿债时间的限 制影响，主要是指现阶段的房地产 企业为了实现高效经营而实现资金 借贷，但有可能所面临的资金风险 隐患问题。偿债能力的全面分析是 有效判断企业是否存在筹资风险问 题的主要方面。为此就需要结合相 关的数据指标分析企业本身的偿债 能力。

表1房地产企业集团A相关数据指标
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
流动比率 1.52 1.4 1.36 1.37 1.26
遮动比率 0.62 0.52 0.42 0.38 0.33
资产负债率 85.75% 86.25% 83.58% 83.75% 84.77%

首先我们可以通过观察企业本 身的流动比率，来判断企业的偿债 能力，房地产企业的流动比率若为 2，流动速比为1则较为合适，以 房地产经营老牌企业集团A为例， 作为房地产经营的老牌企业，通过 上图可知，A企业在2020年之中 所产生的流动比率，速动比率都没 有达到既定的行业标准规范值，从 企业本身的资产负债率观察可知， 这项数值始终维持在较高的水平之 中，说明当前企业的借债相对较多， 由此观之房地产企业A本身的偿 债能力相对弱，筹资风险较高。房 地产企业A现阶段筹资风险所存 在的主要问题集中于筹资规模相对 较大，同时筹资的方式较为单一。 要想实现多元化的战略目标实现， 就需要实现大量的资本投入，另外 新的企业业务增长率较为缓慢，很 难在较短时间之内形成现金流，需 要补充一定的资金，以保证企业经 营的稳定性。企业多数情况下需要 结合负债的方式实现资金的筹措， 而在早期经营管理的过程中企业的 资金多数都是以银行借款为主。但 是高额度的本金和负债利息的偿 还，让企业本身的偿债压力逐渐的 增大。另外企业通过其他的融资方 式筹措资金虽然较多，但私募融资 的挤出成本却相对较高，对于企业 本身的筹资风险也在无形中产生了 压力。

（二）投资风险分析
企业在实施资金的投入之后，所产生的对于企业经营管理以及财务管理所产生的不利影响，且评价投资的 风险指标多数是以企业的赢利能力为基础，发展能力为核心的问题就是企业的投资风险问题。
表2房地产企业集团A投资风险指标分析
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
销售净利率 8.33% 11.91% 14.27% 7.02% 6.19%
总资产净利率 0.48% 1.57% 2.05% 0.85% 0.36%
股东权益同报率 11.51% 21.24% 28.11% 11.86% 5.50%

观察表2可知，在多元化战 略推进的基础上，企业本身的销售 净利率逐渐地呈现出下滑的发展趋 势，这个过程中无论是销售净利率、 总资产净利率还是股东权益净利率 来观察可知，其本身的走向都是呈 现出逐渐下降的发展趋势。这种现 象可以说明企业本身在资金的使用 效率中，能力较为低下，实际的投 资问题较为凸显。企业的投资风险 主要集中在滥用资金、盲目的投资 管理所产生的问题，而多元化的领 域选址，也会导致相关的投资项目 的质量相对较低。房地产企业A实 现非相关的多元化战略，原本经营 内容也触及不到陌生的环境之中， 因此其本身的环境适应能力以及市 场生存能力略有不足。例如，A集 团旗下某饮用水品牌亏损巨大，3 年巨亏40亿元，其集团下属粮油 板块、乳制品业板块也在此背景下 逐渐地脱离市场。说明了其行业分 析不到位，对于市场的把控不足。
（三）流动性风险分析
流动性风险主要是指企业现金 流流入与流出之间在时间上有所出 入所产生的风险，而为了更好的观 察我们从经营、投资、筹资三个方 面活动下的现金流数据进行分析论 述。通过相关的数据分析可知，从 2016年之后，房地产企业集团A 本身的现金流在三年时间都出现了 负值的情况，同时实际的金额缺口 相对较大，这也说明了企业本身在 主流业务之中并没有获得较为充足 的现金流支撑，另外投资活动的基 础上所形成的现金流净值，始终都 是在负值的状况下，这就说明企业 多元化经营所需要的资金本身不能 通过有效的经营活动产生出现金流 实现自我的补充，多数都只能依靠 外部的融资渠道获得相关的资金支 持。

表3房地产企业集团A现金流净值情况
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
经营活动产生的现金流净值 -586.10 -1509.73 547.49 -673.57 1100.63
投资活动产生的现金流净值 -1195.59 -474.82 -603.63 -553.08 -241.28
筹资话动产生的现金流净值 2730.79 1529.13 -176.51 1431.63 -768.85

由上表数据中可知，在2016 年之后的很长时间里，企业本身的 自身供血能力不足，投资活动本身 不能为企业获得较高的资金流量支 持，就迫切的需要通过筹资活动实 施现金流支撑，依靠大量的借款适 应当前的资金需求，在增加了企业 的偿债压力基础上，也会导致企业 的流动性风险逐渐增加。
四、多元化房地产企业财务风 险的思考
通过观察该企业的相关数据 指标分析可知，要想有效加大对于 企业风险的控制就要从三个方面进 行细致的研究判断，以此更好地规 避企业的财务风险问题。首先要强 化现行的资金管控，进一步拓宽融 资的渠道。为此就需要在企业发展 的基础上构建出一套较为完整的生 产经营资金管理体系，对于企业未 来经营阶段的现金流的范围以及数 量进行合理化的预测，以此进一步 增进资金的利用率。房地产企业管 理人员更应当关注企业的融资渠道 的多元化，在加快内部融资的基础 上，有效的实现应付账款以及预收 账款的合理化应用，以此削弱企业
的融资需求；其次优化投资领域， 合理的实现规划投资管理。多元化 的房地产企业在实施多元化的数量 管理的基础上，也要关注多元化战 略实现的质量，着重探索相关的产 业和有高质量发展前景的企业，严 格做好投资把关，在充分了解的基 础上，分析投资优劣，构建原有业 务的补充模式，协同发展管理；三 是建立起风险预警机制，在现有工 作基础上，正确的认识多元化经营 的领域内容，加快风险控制，构建 全方位的监管体系从确订计划、设 定专项部门、规范业务工作等行为， 加快风险隐患的规避。同时也要协 助其他各部门在内部应对各类风险 问题，以此保证风险事件不会影响 其他企业；四是控制开发规模，不 要盲目扩大。在现有市场经济环境 下，对于房地产市场的开发规模进 行有效地限制，在完成市场环境分 析之后，确定明确的开发管理工作 方式，以保证开发的最终效果，提 升开发质量；五是财务角度控制融 资成本。在财务管理分析的基础上 统筹管理方式，加快内部综合管理 机制的落实，加快融资成本的合理 化管控和综合明确，制定出高质量 的管理措施和管理实施方案，以有 序的推进方式，促进融资成本的进 —步统筹。
通过对A企业的相关数据指 标分析论述，我们可以观察得知， 多数企业在实施多元化战略的基础 上，其本身在筹资环节、投资环节 以及管理环节都存在诸多财务风险 隐患问题。为了有效的加快房地产 企业内部的财务风险规避管理，企 业通过不断的强化资金，进一步拓 宽现有的融资渠道，逐渐的构建起 较为系统的经营管理工作体系，这 对于企业未来高效稳健的发展有着 积极的推动作用。房地产企业的管 理人员更要充分的明确融资渠道的 多元化构建，在充分利用融资的基 础上，增设对于应付账款以及预收 账款的合理化应用，以有效的降低 债务本身对于企业经营产生的压 力。另外进一步实现合理的规划投 资、构建风险预警机制，都能有效 地促进多元化经营模式的构建，促 进企业的稳定发展。
作者单位天津陆津房地产开 发有限公司