刘明艳

一、房地产企业合同之财务管 理的重要性和必要性
(—)房地产企业合同的特点 及现状
合同是平等主体的自然人、 法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议。企 业的一切经营活动都是围绕着经济 合同进行，合同作为企业各项经营 活动的核心，贯穿整个企业的经营 活动，是企业运行的主线。目前大 部分房地产开发企业无自己的设 计、建筑施工等开发能力，必须通 过合同形式委托其他单位实施，房 地产开发企业本身的特点决定其签 订的合同形式及内容的广泛性，且 数量众多，合同金额较大，执行周 期相对较长，国家政策对房地产企 业的影响较大，也就导致合同执行 中风险性较高。
现阶段许多房地产企业在对合 同管理的财务管理方面依旧存在着 许多亟待解决的问题，例如目前部 分企业合同管理制度不健全或者根 本未建立管理制度，导致合同管理 局面混乱，财务人员在合同管理各 个环节参与度不高、监管不利、被 动进行财务核算且相关部门也没有 也没有重视财务人员参与进来的必 要，因此信息的不对称，经常导致 财务人员不能很好的把控风险而造 成不必要的损失。因此，企业的财 务部门应寻求各种渠道，主动参与 企业经济合同的管理，发挥财务管 理在企业管理中的核心作用。
(二)房地产企业合同财务管 理的重要意义
1. 提高企业的风险管理水平、 增强企业的内部控制。合同是企业 对外经营活动的依据，会影响到企 业经营决策、供销管理，人力资源 管理、资金管理，贯穿于房地产企 业的全周期以及全链条，房地产企 业的风险管理离不开合同管理，那 么风险管理的事前预判、事中的控 制监督，事后补救总结，体现在在 合同管理中的发起、订立、执行等 环节，那么财务部门在合同的订立 中合作方资质、定价安排、业务安 排、涉税条款、结算方式、资金额 度等方面进行审核，能够大大降低 企业的资金风险、法律风险、税收 风险，以较低的风险管理成本和内 部控制成本带来较大的管理效益。
2. 合理有效配置资金、提高 资金的使用效率。现金流是企业运 营的血液，对企业的生存发展有着 举足轻重的作用，房地产企业开发 建设周期较长，需要大量的资金投 入，如何才能既保证资金充足以确 保企业正常生产经营，又能提高资 金的使用效率，是房地产人员面临 的一个重要课题，这样就要求财务 人员加强房地产企业的合同管理， 高效、完善、科学的合同管理体系， 能够帮助企业加强对资金的监管， 将资金管理与企业业务开展紧密结 合，通过对合同内容的精准定位和 识别，提示相关工作人员在销售合 同设计时缩短款项的结算时间并时 催收应收款项，帮助企业及时回笼 资金，针对供应管理方面严格把握 合同的付款节点，并可以结合资金 预算管理，以提高资金的运转效率, 作出最有利于企业发展的投融资安 排。
3. 理解业务实质，提高财务 核算的准确性。会计核算企业各项 经营活动的一个记录，企业的经营 活动又是通过对外签订的各项经济 合同来事项，因此良好的合同管理 控制规范，不仅对企业财务管理中 核算经济业务的准确性、财务报表 的真实性都具有重要意义。同时也 是现阶段对财务管理实务工作上多 元化管理的一项重要内容。随着国 内会计准则不断与国际接轨，对于
财务人员提出了更高的要求，如目 前收入更强调以风险报酬转移作为 确认收入的判断标准，在具体运用 方面也有较大变化，因此财务人员 更需要对合同有更深入更全面的了 解与掌握，需要动态信息获取的能 力和渠道，才能确保财务核算的准 确性，以便管理者能够根据准确的 数据指定企业发展战略及相关针对 性管理。
二、财务人员在合同管理制度 的建设及宣传方面的作用
（-）参与合同管理制度的建 立和完善
良好的合同管理制度是合同行 为规范运行的根本，是实施合同管 理的依据，指导相关人员的行为， 而房地产企业投资风险较大，因此 从制度层次，企业应该确立合适的 合同管理制度，并配备归口管理部 门，明确相关部门与人员的职责， 就显得更为重要。在这个过程中， 财务部有着参与进去的必要性与重 要性，应该积极主动的参与到合同 管理制度的建立与修订过程中去， 提出专业的财务意见和建议，积极 倡导建立完善的合同管理信息共享 平台，从合同制定、执行、履行等 合同动态过程中所涉及的相关人员 都可以随时查阅合同中的条款，可 以全程监督合同，将可能出现的问 题在制度建立中予以考虑，从源头 上堵塞漏洞，并在实际工作中发现 合同管理制度中存在某些缺陷的 话，主动提议进行修订与完善。
（二）参与合同管理的培训与 宣传
合同管理的培训与宣传是合同 行为规范运行的保障，良好的合同 管理制度建立后，财务部应配合相 关部门对于财务相关制度进行积极 的培训和宣传，可以根基实际需要 来选择一些合格或者忧秀的培训讲 师对员工进行合同管理培训，以提 升企业员工的整体财务风险控制意 识与财务风险防范能力，并建立高 效的沟通体系，加强日常业务过程 中的交流，使各部门相互形成有效 的沟通渠道，使合同各方在发现问 题时，能够第一时间寻求最佳解决 方案，以避免合约人员因不了解财 务核算要求又无沟通渠道而不能全 面考虑财务风险而订立合同，导致 合同条款中涉及财务的内容缺乏严 谨性。
三、财务对经济合同管理过程 中的环节控制
（―）合同签订
房地产企业属于高风险与高收 益并存的行业，因此应该更重视企 业的风险管理，而合同签订是企业 经济业务开展的第一步，也是关键 的一步，因此财务人员在签订环节 就参与进来就显得尤为重要，财务 应该给出涉及财务的条款的相关意 见与建议，并在合同汇审过程中严 格把关，避免由合同条款带来的财 务风险。对于重大的合同行为，积 极配合相关部门做好风险预测、风 险辨析工作。认真分析要进行的 合同活动可能存在的风险，对于 更好的配置资源及行为提供专业 的意见。
合同签订需要特别注意的重点 事项主要包括：
1. 对于合同主体的资格审查， 财务部门应该初步审核对方是否有 资格承揽本项合同，之前是否因为 诚信等问题接受过相关政府部门的 处罚，评定对方财务状况、履约能 力，是否守信，如双方首次合作或 者重大合同，在确定要与对方签定 合同前，一定要认真审查对方的 主体资格以及合同洽谈人的资格， 如以下存在合同风险的迹象（1） 企业注册资本明显偏低；（2）企 业成立时间太短；（3 ）企业股东 特别是控股股东异常变更；（4） 企业实际控制人不在公示名单。对 于持续合作的单位，要持续关注合 作方的经营情况，可以每年做一个 供应商资格审查，以评估合作企业 是否具有履行经济合同的能力，在 合作之前进行相关评估，避免因为 合作方的经营风险最后对本公司造 成影响。
2. 合同标的合法性审核，财务 人员需要审核合同中标的数量、质 量、单价等信息是否准确清晰，房 地产企业相关合同涉及相关单位需 要具有从事相关业务的资质，那么 企业需要审核合作主体是否有从事 合同标的事项的权利、资格，加强 事前管理，财务人员可以通过查看 相关部门出具的许可或企业公示系 统等系统查询。
3. 业务形式的审核，企业实际 要需要达到的目标，可以通过不同 的业务组合实现，而不同的业务组 合对于税收缴纳有着至关重要的影 响，而这种表现在房地产企业表现 更为突出，那么作为房地产企业的 财务人员，在合同签订环节如何根 据自己的专业知识，对于怎样配合 业务组合，为企业管理者提供依据
而最终做出对企业最利的选择呢， 这就需要财务人员需要研究相关税 收政策，通过各种业务的不同组合 的经营数据、税收数据的测算，比 较各种组合形成结果的差异并说明 相关业务组合所涉及的风险，为管 理者提供数据及税收基础，争取通 过有效合法的合同获取最大空间的 利润，同时利用合同来维护企业的 利益。如一项销售行为如果既涉及 服务又涉及货物的混合销售行为， 通过测算纳税差异测算，选择最有 利于企业的合作方式。
4, 对于发票和付款条款的审 核，财务部门应审核合同中对于货 物、发票、现金流的约定主体是否 一致，付款和发票提供的节点设置 是否合理，是否存在风险，将上述 风险在合同签订环节上予以解决， 避免在合同履约过程中，合作方出 现无法开具发票的风险，从而虚 开发票、资质挂靠、变票销售， 进而给本企业造成不必要的损益 及风险。
经审核同意签订的合同，应当 由合同管理部门进行编号并加盖单 位公章或合同专用章。
（二）合同备案
房地产企业大部分合同执行的 周期相对比较长，那么合同的备案 管理就显得更为重要，在经济合同 签订后，相关部门应及时将一份合 同或副本送至财务部，加强合同交 底与备案策略。对于执行中又变更 或解除的合同，也应及时将相关补 充协议或解除协议送至财务部门。 财务部门应设置专人专门场所保管 合同，并根据合同的性质进行分类 收藏，随时做好目录整理更新，标 注清晰合同的主要条款，如结算标 准及结算周期等，便于对合同执行 情况的追踪。对于补充协议及变更 协议，做好与原合同的衔接，以确 保在执行过程中按照合同的最新条 款执行。如果过程中涉及保管人员 的变更，应做好档案的交接工作。
（三） 合同履约
1, 结算管理，房地产企业的合 同大多数涉及金额较大，财务部门 更应加强付款的审核，根据合同条 款审核执行结算业务，如需达到某 种程度才可以支付的款项，需要专 业部门给出的专业意见才可以进行 支付处理，凡未按合同条款履约的， 或验收未通过的业务，财会部门有 权拒绝付款。同时应严密关注合同 的实际履行情况，针对不同合同建 立不同的收益成本核算体系，制定 有效的费用管理控制办法。按不同 项目建立明细分类账，做到核算清 晰、准确，并及时将付款、发票 取得情况反馈给业务部门，以便 业务部门了解合同执行的财务进 度，降低未按照合同付款的风险 或付款未能按时取得发票的财务 风险。
2. 账务处理，财务部门根据 合同条款确认收入，在会计期末应 根据合同的不同性质、判断是否达 到风险转移时点，区分是否履行完 毕确认收入或按照完工进度确认收 入，判断目前财务是否根据合同性 质不同按照合同条款约定及时确认 收入，同时依据权责发生制原则及 配比制原则归集费用，结转成本。 并配合各部门积极做好合同款项的 收缴工作。
（四） 合同变更、终止及纠纷
的动态管理
房地产企业签订的大部分合同 周期长，政府政策影响大，牵涉面 广，因此在合同执行过程中，较容 易涉及合同的变更及提前终止或者 产生纠纷，那么财务管理者在重大 合同在执行过程中发生变化或意外 情况，需要根据实际情况进行变更 或提前终止的情况下，全面评估变 更或提前终止对企业带来的风险以 及财务方面的影响，给与专业的建 议，在充分评估业务、财务、法律 等方面因素后进行变更或终止，并 在签订补充协议等资料交与财务部 门备案，财务部门也要根据变更后 的条款评估对账务处理的影响进行 账务处理。
如果涉及到重大合同发生意外 情况，需要通过法律来解决问题时, 财会部门应积极能够及时的提供相 关业务财务资料，配合法务部门积 极争取对企业有利的解决方面，减 少企业的经济损失，提高纠纷索赔 意识。使得财务部门对合同的监督 管理贯穿于合同的履行全过程。此 外，企业财务部还应该参与到合同 履行结束后评估工作中去，要让合 同管理做到系统、有效，有头有尾。 总结合同签订和执行过程中存在的 问题，减少以后签订合同出现同样 的问题。
（五）合同全过程的监督
房地产企业财务部门在合同管 理中的每个阶段都需要编制进度计 划，跟进合同进程，达到有效配置 资金、人员的目的。财务人员应该 设立合同登记台账，对于合同的签 订情况、执行情况、计算情况进行 一个持续的统计，跟踪，并及时反
馈给相关管理者及相关业务人员， 便于其掌握合同执行进度，并根据 合同执行进度催收发票或应收款项 等，便于相关人员根据实际情况及 时调整资源周转及人员安排，通过 财务人员和业务部门的有机配合， 使得合同管理更为高效，工作更为 及时、准确、有效，以保证企业最 大化规避风险，解决纠纷。
房地产业务在当前市场和国 家政策的双重压力下，必须要不断 加强企业的风险管理水平和管理效 率，在这个过程中，财务人员在企 业管理中发挥着越来越重要的作 用，财务管理不仅仅是事后的记录 和补救，而应该更多的参与到企业 的业务前端，结合目前科技水平的 不断发展加大对成本控制的实施， 做到财务管理贯彻合同管理的全过 程，降低企业经营风险，提高合同 管理效率，争取通过有效合法的合 同获取最大空间的利润，同时利用 合同来维护企业的利益，发挥财务 管理在合同管理中的重要作用。
作者单位天津联东金达产业 园投资有限公司