杜玮
一、财务预算管理的概念及理 论基础
（-）财务预算管理的概念
财务预算管理是企业预算管理 的一个分支，是全面预算管理的重 要组成部分。它是以企业的经营预 算和资本预算作为基础，反映企业 在一定时期内的损益表和资产负债 表的预测而进行的现金流量的统筹。 财务预算管理是企业经营战略全面 实施的一种机制，具有组织，规划， 协调，监控，激励和评价生产经营 的作用。它是一种管理行为和机构 安排，用于预测和控制企业的投融 资活动，业务活动和财务活动的未 来状况。
（二）财务预算 爐论基础
1.财务预算管理有利于增强企 业的战略管理能力。战略管理能力 的基础是企业的实际情况，对市场 需求及其未来发展方向的预测。在 实现战略管理的过程中，财务预算 管理可以促进企业有效地监控预算, 确保战略目标的实现。
2,财务预算有利于提高企业资 源配置效率。通过企业财务预算管 理，可以在统一规划的时间内，将 企业资金的限额充分并有效的使用， 明确企业资金管理的目的，将资金 储备不足造成的影响降至最低，提 高企业经济效益。
3.财务预算有利于将财务风险 进行规避。财务预算可以加强资金 的使用，并对公司的资本框架进行 合理安排。一方面，按照实际业务 情况，合理调配与使用企业资金， 在风险最小化和收益最大化之间做 出选择。另一方面，财务杠杆的效 用可用于增加资本回报率，如果近 期债务到期，则应特别注意现金流 量的实时情况，在编制现金预算时， 加强应收账款回收的速度，并在不 影响企业正常生产经营情况下，延 期支付固定资产等大额的成本费用 支出出。
二、商业地产公司财务预算管 理存在问题与原因分析
（一）商业地产公司财务预算 管理存在的问题
1.对财务预算的专业性不够， 认知度不高。财务预算管理贯穿于 商业地产所有环节，但大多数商业 地产公司认为财务预算管理就是控 制成本费用，这种片面的认知将不 利于企业有效开展财务预算编制工 作，更不能发挥其应有的作用。同时, 各部门编制预算的人员缺乏专业性 指导，这将导致企业的具体业务活 动不能被财务预算所体现和真实反 映。
2.财务预算编制缺乏科学性、 合理性
（1 ）财务预算编制方法单 灵活性差。对商业地产公司而言， 财务预算方法要紧贴社会发展状况 和产业发展步伐，与时俱进。但是 由于中国大部分商业地产公司没有 重视财务预算的编制，大多是通过 对以往工作的简单分析，总结，这 对形成有效的预算措施造成困难， 导致商业地产公司的财务预算不准 确，不科学，不灵活，很难服务于 企业的业务发展，更难应用于企业 的战略目标中。
（2）财务预算编制不准确，可 靠性低。在财务预算编制过程中， 大多数财务人员主要是对前一年的 财务报表进行汇总和分析，然后整 理出相关数据做出最终的预算结果。 预算内容与房地产企业的实际经营 活动是相脱节的，导致预算结果不 准确，对商业地产的运营产生一定 的负面影响。
3,财务预算业绩报酬与考核相 关度低。一方面，公司的组织架构 比较复杂，难以形成有效的财务预 算评价体系，也缺乏相应的激励引 导模型。另一方面，在财务预算管 理的初始建设过程中公司投入大量 的精力，但在实际执行过程中，随 着各项经济业务的开展，预算管理 没有进行滚动调整，最终使财务预 算管理与企业发展目标相背离。薪 酬评估机制无法真正反映及优化预 算结果，使执行结果疏于形式化。
（二）商业地产公司财务预算 管理存在问题的原因分析
1.财务预算目标与公司所处的 市场环境及资源不匹配。这种不匹 配主要体现在商业地产公司没有对 市场进行彻底的调查分析，缺乏强 有力的预算思想和执行力，尤其是 对其收入的预测，对本行业的市场 情况、目标城市及所处区域、市场 竞争中主要双方的供求关系尚未深 入的进行考察与分析。
2.财务预算指标的考虑因素过 于简单，缺乏合理性。在编制财务 预算过程中，忽略了预算内容在实 施中的难易程度，忽略了预算本身 对其所在市场，及所经营项目的适 用性，在这种思想下，企业必定会 牺牲商业企业独有的经营特点，而 注重财务指标的高低，这将最终导 致总体预算与实际预算之间存在较 大差异。
3.财务预算管理缺乏考核与激 励制度，监督掌控不严。由于员工 的酬薪未受到预算执行结果的影响, 导致财务预算薪酬考核相关体系缺 失，员工未对财务预算给予极大的 重视。在这种情况下，有些部门为 了完成预算要求，或者超预算完成 任务，上报较低的，脱离实际的预 算数据，这将无法利用考核评估体 系达到激励预算编制人员的作用。
三、商业地产公司财务预算管 理的改善方法与对策
（-）预算编制模块的建立
财务部门负责预算管理系统的 结果输出。每个部门负责本部门预 算的编制，并对其预算执行结果 负责。
（二） 基于"全员”认知的财 务预算管理体系的构建
财务预算管理的编制质量将影 响企业的发展目标与方向，因此， 管理层必须把财务预算管理放在首 位，并为这项工作提供必要的支持。 公司的管理层应在平时开展预算培 训，向员工更多的灌输财务预算管 理的相关理论知识和财务预算的重 要性，为日后其向财务人员提供可 靠的财务数据提供保障。
（三） 财务预算目标的确定及 编制方法的选择
1.收入预算编制的确定。财务 部根据租赁合同约定按照权责发生 制原则确认当月应收租赁收入，租 赁收入预算是商业地产公司预测的 重点，商业地产公司的主要收入为 店铺租金收入，当月店铺的销售额 越咼，租金收入就越咼，所以应结 合租赁店铺的自身特色、市场环境 影响、弹性价格因素等，在节假日 时点或会对销售额产生直接影响的 特殊时期，与商户进行有效的沟通， 以提升销售预算数据的合理性。
2.费用预算编制的确定。商业 地产公司为以经营性物业租金收入 为主的商业企业，其经营期内，建 造成本已由开发公司结算完毕，故 其营业成本的构成仅为固定资产折 旧及长期待摊费用。这些费用每个 月在一定量的业务范围内几乎可以 保持不变。且应根据固定资产及无 形资产折旧摊销期限进行合理安排。 其他营业成本预算分别由各部门 上报。
3.财务预算编制方法的确定
（1 ）零基预算编制法。零基预 算是预测数据全部以零为出发点， 不考虑过去的预算数据和收入水平 下进行的预算编制，零基预算的优 点是不为以前情况所限，所有成本 费用都以零为出发点，这不仅可以 减少资本支出，而且可以将有限的 资金投入到最需要的地方，使用资 金得到合理分配，提高公司总体经 营效率。
（2 ）增量预算法。增量预算是 一种根据公司上一年运营的实际金 额估算今年发生金额的方法。增量 预算法在企业中的应用必须综合考 虑市场环境与需求，对于增长趋势 明显的项目，例如，随着经营性物 业商铺完全进驻商场，其租金收入 必然会提高，其租金收入可以采用 增量预算的方法。而对于其他上年 度不合理的成本费用，应该加以规 避，则不适用增量预算法。
（四）改善财务预算的考核与 激励
1.财务预算考核体系的完善。 在企业中能否成功实施考核评估体 系，关键在于企业应具有公正的考核方法，同时参与考核的相关人员 应具有正确的考核理念，并正确使 用考核体系，制定_套健全，完善， 且适用于商业地产公司的预算考核 体系，以便更好地促进企业目标的 实现。坚持以人为本的基本原则， 给予考核者重视与尊重，真正做到 公正，公平，公开的绩效考核方式， 根据透明的考核结果，将考核评分 与薪酬相结合，提高全体员工的积 极性。
2.财务预算考核分值酬薪建立。 在分值考核酬薪系统中，对财务预 算考核结果的分析和反馈非常重要, 只有对考核结果加强分析，才能从 各个方面发现缺陷，并针对这些缺 陷做出不同的改进方法。管理层通 过财务预算考核的反馈结果优化相 应的考核方案并制定工作重点。员 工可以通过绩效考核结果发现自己 的不足，明确自身的进步方向。
四、结论
现代企业开展财务管理已经迫 在眉睫。企业只有突破传统的职能 管理界限，才能获得生存，取得盈 利、赢得发展。以企业做为一个整体, 对企业进行全方位的内部沟通与协 调，只有这样，企业才能将所有职 能部门的子目标与企业本身的总体 目标相吻合，使投资者的战略决策 目标与管理者的管理行为相一致。 财务预算管理即这种管理模式的主 导部分，在这种模式下，可以有效 的提高企业整体管理水平和经济 效益。
作者单位天津房地产集团有限 公司