高瑶
随着中国市场经济的不断发展, 房地产业发展迅速，居民住房建设 需求不断增加，房地产市场不断扩 大，各类社会资本逐渐涌入，住宅 企业间竞争激烈。从现状来看，房 地产业不仅关系到中国市场经济的 发展，也影响着社会的和谐稳定， 成为民生问题。在此基础上，中国 政府一贯采取相应的政策，宏观调 控房地产市场，解决民生问题，进 —步减少房地产企业的经济利润， 提高土地利用，加快土地资源改造 开发。房地产行业正逐步进入调整 期，市场发展较为平稳，但也面临 着更大的发展压力，行业管理成本 不断上升，利润空间逐渐缩小。与 此同时，房地产项目规模不断扩大， 风险日益增大。在这种现实情况下， —个重要的手段是提高房地产企业 的财务管理能力，从而提高内部控 制的有效性，降低经营风险，确保 企业在激烈的市场竞争中发挥作用， 稳步增长。面对外部政治环境和内 部竞争环境，房地产企业必须独自 面对内部财务管理和内部控制的重 要性，创造良好的内部经营环境， 优化财务管理措施和方法，降低企 业经营成本，提高企业经济效益， 进而提高市场竞争。
一、 房地产公司内部控制工作 的意义
房地产企业的发展受到许多外 部因素的影响。一个国家的总体经 济形势、国家的政治规制、社会经 济结构的转变、企业的管理水平都 会影响企业的生存和发展。房地产 公司的内部控制是指与管理和控制 公司内部运营相关的活动，包括风 险评估、工作监督、工作联系控制、 活动控制、信息和通信。伴随宏观 调控政策对经济的影响，内部调控 在房地产企业发展中发挥着越来越 重要的作用。房地产企业内部控制 对企业管理至关重要，是企业持续 经营增加企业风险和优化人事管理 的可靠保证。
二、 当前房地产公司内部控制 中存在的问题
（一）内部控制监督与运行环 境缺失
公司内部控制的运营环境取决 于许多因素，包括员工的能力、经 验和工作态度。但是，目前房地产 公司的内部控制部门大多较为分散, 没有专门的部门来全面管理支出、 财务管理、预算和业绩。公司本身 不开展内部控制管理的运动和培训, 这可能导致员工内部控制管理知识 不足，内部工作环境缺乏，这是房 地产公司内部控制管理实施受到影 响的主要原因。房地产企业高管认 为，内部缺乏监督管理意识，认为 没有必要设立专职的内部监督部门, 使得企业财务预算管理无限，使法 规难以实施。
（二）预算管理体系不够完善 房地产业仍然是中国有前途的 产业，可以为中国市场经济的增长 作出贡献。但是，目前我国房地产 企业预算管理体制一直不完善，这 不仅会影响项目的建设，也会破坏 整个行业的发展环境。预算管理具 有广泛的功能，适用于建筑设计和 施工的各个方面。工程师通常在项 目的创建和构建阶段编制预算。但 是，由于技术限制，现阶段许多技 术人员不注意预算的编制，因而缺 乏明确的工作职责，对费用预算管 理的效率产生严重影响。此外,技术、 材料和施工工艺在现阶段发生了变 化，许多工程师继续采用传统的预 算编制方法，造成了管理上的缺陷，
难以把握时代发展的特点，对预算 成本管理和后续施工产生了影响。
（三）财务管理人员水平不足 在管理建设过程中，房地产企 业参与了大量资金管理。具体来说， 在中国建筑业持续发展的背景下， 房地产企业逐步形成了大规模发展 模式，在运营范围和建设领域不断 扩大。但是，一些房地产公司的财 务负责人，使公司的财务管理制度 不适合进行会计核算。企业只有结 合新的和改进的国家政策才能适应 发展形势。其中，财务管理记录更 为典型。当前，财务管理人员缺乏 有效的资金管理和会计工作模式， 许多财务交易记录不良，可能对公 司内部控制产生重大影响，导致公 司财产损失。
三、当前房地产企业财务管理 内控工作的提升建议
（-）完善企业的财务管理体系 要对企业内部的财务管理实行 内部控制，首先要在企业内部建立 健全的财务管理制度，为财务管理 的正常实施奠定基础。对于房地产 企业，首先要建立财务管理中心， 由财务中心的管理者对企业分支机 构或部门的财务管理进行集中控制。 同时，企业应建立适当的管理制度 和机构，为正确管理财务中心创造 充分条件，例如为企业总部建立集 中管理机制，明确界定财务管理中 心的所有位置及其内容和职能领域, 企业应确保所有企业或下属部门都 有统一的财务制度，包括会计制度、 利润分配制度、预算制度、投资和 融资管理制度等。来调整和改进财 务数据。公司还必须制定工作流程、 规则和法规，以改进财务管理、财 务审批、财务报告等，从而确保财 务管理中心、企业管理中心、部门 或分支机构之间的适当沟通，并确 保公司正常运行。
（二） 企业应当对预算实施全 面管理
全面的预算管理确保了预算及 其执行的准确性，对于提高预算执 行质量和公司财务管理的内部控制 至关重要。一方面，企业要完善项 目预算管理。企业中的房地产项目 通常规模大，周期长。财务管理人 员在确定项目预算时，为可行性研 究、项目设计成本、项目开发成本、 间接项目开发成本、与项目相关的 运营收入、继续期贷款计划等准备 项目。另一方面，在项目实施过程中， 财务管理人员根据项目的具体进展 情况（例如,关键节点，如报价阶段、 施工阶段等）审核预算指标。如果 在审查过程中发现预算执行情况与 预期相差很大，就必须分析变化的 原因，并做出相应的修改。
（三） 将项目预算和资金预算 结合考虑
对于房地产公司，不仅应该为 工程项目编制预算，还应该为业务 运营编制预算。财务管理人员应根 据实际运营条件和资金现状，结合 这两个要素，确定公司的年度预算。 根据公司的战略发展目标和年度工 作计划，可以将公司的年度预算进 —步划分为责任中心，如业务实体 或子公司。预算执行中心（如部门 或办事处）还应定期编写执行情况 报告，以编写适当的执行情况报告， 使财务管理人员能够及时准确地了 解预算的使用情况。如果在执行过 程中发现预算需要调整，相关部门 将按金额、原因等向管理部门提交 数据。
（四） 建立有效的财务管理监 督监管机制
有效的监督机制可以确保财务 管理内部控制的有效性，降低财务 管理中的一些风险，最后实施内部 控制制度。企业可以在多个层次上 管理财务经理的任命。例如，总部 和办事处或业务中心的管理人员任 命财务经理，他们必须合作管理同 —个办事处或业务中心的财务工作。 由于它们之间存在不同的个人关系 和薪酬关系，财务人员相互利益的 机会也减少了，财务管理本身的风 险也有效地降低了。
（五） 完善预算管理体系
由于房地产内部控制中的预算 管理制度不健全，企业应加强绩效 考核管理，建立全面的预算管理制 度，将房地产企业的预算支出管理 与绩效管理联系起来。此外，房地 产企业应建立绩效评估反馈系统， 使其能够根据部门工作内容和战略 发展目标处理相关的评估时间和反 馈，从而解决时间问题，提高成本 管理。在绩效考核制度方面，企业 应根据员工的实际工作条件，制定 科学合理的绩效考核指标，考虑部 门的主要业务特点，提高绩效考核 制度的合理性和科学性。此外，企 业应实施最佳评价管理做法，实施 评价细节，并激励员工的行为。
（六） 提高内控人员素养
房地产企业内部审计人员的专
业素质不够，房地产企业首先要提 高内部审计人员的专业素质，定期 开展相关知识培训活动，监督内部 审计人员的培训。企业可邀请专家 进行培训，整合内部控制管理知识， 促进员工内部控制管理思想创新发 展，提高企业内部控制效率，实施 企业财务管理，加强房地产企业成 本管理，提高企业经济效益，此外， 房地产企业应建立有竞争力的岗位 体系，最后，房地产企业应通过内 部控制工作，完善企业文化精神建 设，增强员工归属感，使员工积极 开展内部控制管理，充分发挥职业 效能，促进企业可持续发展。
综上所述，企业内部控制管理 制度的发展对房地产业的发展具有 重要意义。面对当前房地产内部控 制工作中的各种问题，房地产企业 应加强管理人员的内部控制意识， 为员工创造良好的内部控制环境； 同时，加强项目预算支出管理，完 善企业绩效评价体系，提高内部控 制专业质量，提高内部控制管理效 率，促进企业可持续发展。房地产 企业想要稳定发展，应当积极地建 立和完善自身的财务管理内部管控 机制，有效地降低财务风险，保证 公司收益，从而得到持续稳定的发 展机会，在激烈的市场竞争中保有 —席之地O
作者单位天津鼎诚置业有限公司