一、土地费用

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。具体费用详见如下：

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费 　

B、耕地占用费 　

C、安置养老费 　

D、拆迁补偿费 　

C、土地补偿费 　

D、其他 　

3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费 　

5、预提 　

6、其他：含契税、初始登记费等。

土地费用约占总投资金额的20%~50%。

二、前期工程费

在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体费用详见如下：

1、勘察设计费 　

A、勘察及丈量费 　

B、规划设计费：含景观设计

C、竞标设计补偿费 　

2、三通一平费 　

A、临时道路 　

B、临时用电 　

C、临时用水 　

D、场地平整 　

E、临时设施费 　

3、可行性研究费 　

A、可行性研究编制费 　

B、市场调查费 　

C、项目建设咨询费 　

D、其他 　

4、人防费 　

5、大市政配套费 　

6、其他 　

A、招标代理及管理费 　

B、配套方案征询费 　

C、测绘费 　

D、工程保险费 　

E、环境评估费 　

F、竣工档案编制费 　

G、日照分析 　

H、审图费 　

I、晒图费 　

J、其他 　

前期工程费在整个开发费用中占比比较小，一般不超过10%。

三、市政公共设施费

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。其中：

（一）基础设施包括以下费用

1、室外给排水系统 　

A、上水配套费 　

B、雨污水 　

C、直饮水 　

D、热水 　

E、其他 　

2、室外电气系统 　

A、供电配套工程费 　

B、其他 　

3、室外燃气系统 　

A、燃气配套费 　

B、其他 　

4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施 　

6、采暖系统 　

7、绿化 　

（二）公共配套设施建设费

1、会所、物管楼 　

2、儿童乐园 　

3、学校、幼儿园 　

4、游泳池 　

5、网球场 　

6、其他 　

该部分费用在整个开发费用中一般占比10%~20%。　

四、建筑安装工程费

1、建筑结构工程 　

A、基础工程 　

B、主体结构工程 　

C、门窗工程 　

D、公共部位精装修 　

E、室内精装修 　

F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程 　

A、室内水暖气电管线设备 　

B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统 　

D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程 　

A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。

C、其他 　

该部分费用在整个开发费用中占比相对较大，一般占比40%左右。

五、管理费

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：

1、管理人员工资

2、差旅费

3、办公费

4、保险费职工教育费

5、养老保险费等。

该部分费用在整个开发费用中占比例很小，一般不会超过 2%。

六、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

七、税费

1、契税：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

2、印花税：

（1）通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。

（2）通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。

（3）通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。

（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，新启用资金账簿记载的资金：

凡原已贴花的部分可不再贴花；

未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花；

原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花；

原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元。

3、耕地占用税：耕地占用税，是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。

4、土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

5、印花税：常用的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.05%＋建筑安装工程承包合同金额×0.03%＋借款合同金额×0.005%

印花税税额=商品房销售合同金额×0.05%

6、增值税：增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

7、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

8、土地增值税（预缴）：

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅一般为2%，非住宅一般为3%或者4%，具体按照地方政府规定。

9、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

税费目前在我国房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

八、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%。