房价真的很高吗
房价一直是楼市最敏感的神经。房价的一路飙升，买房难住房难问题也就成为了制约老百姓生活水平提高的一个重要因素。近年来，各部委出台了很多抑制房价的政策，房价却依然涨、涨、涨。笔者思考，这种涨是否正常？老百姓是否能够承受？政府、开发商、金融机构、消费者四者之间的关系处理得是否恰当？
衣食住行是老百姓生活中的四个最基本的元素。我们通过一个简单的计算来分析一下这四个方面的支出占老百姓可支配收入的比重。以成都为例，２００６年１至４月，城市居民人均可支配收入为4344元，累计同比增长8.3%，平均每月人均可支配收入为1086元。其中，每月食品支出为283.75元，占人均可支配收入的26.13%；衣着支出为84.5元，占人均可支配收入的7.78%；交通和通讯支出为117.75元，占人均可支配收入的10.84%（成都市统计局）。２００６年一季度成都平均住房价格为4316元/㎡，比去年同期上涨7.5％（中新海南网），低于人均可支配收入的增长速度。我们假定一个普通的工薪阶层家庭有三口人，拥有一套80㎡的住房，那么这套住房市场价格是345280元，按照现行规定，这套住房的产权至少是70年，我们又假定这套房屋是这个家庭唯一的居住用房，借用会计的直线法对其计提折旧，则每人每月在居住上的支出为137元，占人均可支配收入12.62％。衣食住行累计支出占可支配收入的57.37％,其中，食品支出所占比重最大，其次是住房、交通及通讯、衣着。事实上，随着经济发展和物价上涨，居民的人均可支配收入会不断增长，而每月固定的住房支出不变，因此，住房支出占人均可支配收入的比重会不断下降。
从以上分析可以看出，平均到每人每月的住房支出占人均可支配收入的比重并不大，但为什么老百姓买房难住房难的问题却实际存在呢？这是因为商品房的特殊性引起的。商品房的特性比较复杂，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作为奢侈品，还可作为增值保值的投资品，它区别于一般消费品的最主要特征是一次性巨额支出，长时期分期受益，其受益期长达70年，往往会涉及几代人。我国在住房改革之前，住房的所有权归企业和国家所有，并以福利的形式分配给老百姓使用，老百姓每月仅支付少量的租金就可以居住，老百姓不需要也没有意识为自己建立住房储蓄金，但是，住房改革后，实行居民住房产权的私有化，企业将职工的住房推向市场，除了一部分老百姓能够享有房改房优惠政策外，大部分人都必须通过市场来购置居住用房，一方面，无论是老一代，还是年轻的一代，都没有资金的积累，另一方面突然又出现了巨大的资金需求，加上房地产场住房结构单一，商品房数量供不应求，中国老百姓对房屋产权的偏好,中国人多地少等等原因，就出现了老百姓买房难住房难问题。
目前市场上有两种付款方式可供老百姓选择，一是一次性全额付清，这一比例大概占购房总数的30％或者更低；二是利用银行住房信贷，70％以上的购房者均选用这种方式，于是，购房价款可分为支付给开发商的房款和支付给银行的贷款利息。按照银行提供的现行个人住房贷款业务，一般为首付3成，20年还贷，贷款利率为5.751％，10000元贷款月还款金额为70.21元，沿用上例，可以计算出首付款金额为103584元，月供1696.95元，20年累计支付购房款为510852元，其中支付的利息金额为165572元，占购房款总额的32.41％，每月还贷金额占一个三口之家月可支配收入的52.1％，超出家庭每月可支配收入一半以上，这势必使整个家庭背上长达20年的沉重的债务负担。
笔者提出以下一些解决问题的思路和大家一起讨论
⑴　理清政府、金融机构、开发商、消费者四者之间的关系。住房改革的成本应该由全社会来共同承担，而不应该将整个住房改革的成本都转嫁到老百姓身上。老百姓在这四个博弈主体中处于绝对劣势的地位，房地产市场化过程中市场机制理所当然将所有改革成本转嫁到老百姓身上，然而，政府应该为改革买单，至少应该承担一部分的改革成本，如果政府完全将住房推向市场而且还能在改革中分得一杯羹（例如通过出让国有土地使用权获取土地出让金），必然给老百姓带来沉重的经济负担。政府可以通过建立完善严格个人住房审核制度，区分投资炒房和个人居住用房，政府应该干预建立个人住房信贷业务，对居民的唯一居住用房的购置，可以以房产为抵押，降低贷款门槛，降低首付款金额，实行个人住房贷款低利率甚至零利率，其上限不应超过个人存款利率，并且延长还贷时间；对于再次置业者或房地产投资者，可以通过提高利率和税率等方式，来抑制房地产泡沫和房地产投机行为，保护正常的房地产市场交易行为。
⑵　降低商品房的建造成本。开发商支付的土地出让金占商品房开发成本的一半以上，开发商一般都是通过政府拍卖的方式取得土地使用权的，价高者得。土地出让所得对政府来说是一笔可以派上大用场的收入，地方政府就成为房地产市场上最大的操盘手。这种完全市场化的行为使得不管土地出让金有多高，最终成本都将由老百姓负担，开发商仅仅是在保持其要求的利润率基础上提高销售价格而已。政府应该加强土地的开发与使用管理，细化土地市场，对于居民住房用土地应该实行政府定价或协议转让价，以政府收购和整理土地的成本价为下限，并低于市场价格，降低商品房开发成本。
⑶　探索多元化的住房模式。目前国内房地产市场结构单一，几乎清一色的被商品房垄断，老百姓可选择的空间较小，市场的细分度不够，供需结构出现较大的不对称性，这也是房地产市场发展不完善的一种表现。一个完善的房地产市场最基本的表现是满足不同消费层次的消费者的住房需求，使得每个消费者都能在这个市场上找到适合自己的居住模式，要让每个老百姓都住得起房，而不是让每个老百姓都必须拥有属于自己的住房。通过研究不同层次消费者的消费结构，研究不同消费者的消费能力及其所占比例，探索出一条购租相结合的多元化的住房模式。鼓励发展经济适用房和廉租房，逐步扩大这两种模式的市场份额。探索新的住房模式，比如尝试商品房的融资租赁，老百姓通过支付融资租赁费的形式获取房屋的使用权，减轻老百姓的巨额支出负担。
⑷　转变中国老百姓的理财观念和消费习惯。由于历史文化原因，中国老百姓对土地和住房的产权特别偏好，并且对负债消费有抵触情绪，有消费能力的决不借款消费，没有消费能力的通过信贷也是想尽快还贷，金融机构从规避风险的角度考虑也是尽量缩短还贷期限，因此给老百姓造成了巨大的经济负担。老百姓应该淡化其产权意识，租房也是住，购房也是住，等有足够的经济实力后再购房也不迟，根据国外经验，一般有60％的人能够购房，40％的人租房住。加强自身理财意识，有意识地建立个人住房储蓄金，并且在支出前可用于风险小的投资，获得一定收益；不应该拒绝银行信贷，选择适合自己的信贷模式，尽量不要给自己造成一时巨大的经济负担。
作者：官峰 文章来源：西南财经大学会计学院