我国的房地产业从1993年至2010年的17年间经历了4次大规模热潮，平均每4-5年一个周期。每次房地产热潮都不同程度地刺激了经济的复苏和发展，房地产热越来越引起社会各界的广泛关注。房地产热对金融业的影响也越来越明显，维持房地产业平稳运行，对整个金融业和国民经济的健康持续发展至关重要。

一、房地产热的产生引发思考

2008年末，一场世界性的金融危机席卷全球，为积极应对这场世界性金融危机对我国经济的冲击，刺激和拉动国内需求，促进经济发展成为当务之急。房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点。2008年至今，国内房地产业经历了高速发展和政策打压，有数据显示，2010年中国房地产经历了三轮严厉的政策调控，房价上涨得到一定程度的控制，但并未阻止房价上涨的步伐，统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价平均水平上涨了6.4%，中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。房价高企背后，谁来化解银行贷款背后隐藏的风险，银行业金融机构更需要冷静思考。

二、房地产对银行业的主要影响

银行业分享着房地产行业高速发展带来丰厚收益的同时，也不得不承担高收益下暗藏的风险，房地产热对银行业金融机构主要影响表现在以下几个方面。

（一）融资渠道单一，系统风险集中

主要表现在房地产企业自有资金不足、采用间接融资方式比重较高，致使对银行贷款的依赖性较强，风险集中。房地产企业在资本市场中融资渠道仅限于股市融资，占比仅为房地产融资额的3%左右。换言之，除去房地产企业自有资金外，银行对房地产业单一、传统的信贷支持仍是建筑开放商获得资金的主要来源。当前，我国的银行体系实行分业经营，支撑了几乎整个房地产金融，据统计，全国房地产业的银行贷款依靠水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依靠程度已接近80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会直接转移到银行金融机构。

房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，房地产业对银行信贷的高度依靠性，使这种共生特征愈加明显。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行可能会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）对政策解读不同，暗藏决策风险

为抑制房地产持续升温，经历了2010年严厉的政策调控后，2011年1月26日，新年第一轮房地产调控出台。《新国八条》对房价的调控从调整税费、差别化信贷政策、增加商品房土地供应、居民限购措施入手，制定了二手房5年内转让全额征税、二套房首付比例及利率水平、增加土地供应计划总量等多个角度做出了具体规定，以抑制过快上涨的房价。但政策的出台到调控效果显现还具有一定的不确定性和滞后性，金融机构的经营决策需要随之而动。

对国家政策的解读不同，金融机构的营销决策具有一定的风险性。由于各行的经营目标和预期收益存在一定的差异，在制定相应经营目标时，对房地产调控的态度也不尽相同。部分激进型银行业金融机构在制定营销策略时，更侧重于营利目标的实现，而把这次房地产的宏观调控作为银行调整、占有市场份额的发展机遇。由于部分银行营销策略及程序控制上相对宽松，容易给投机者创造钻政策漏洞的机会，给银行经营房地产贷款带来一定的风险隐患。

（三）活存固贷，流动性风险不容忽视

房地产信贷中，借款人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要依法处置抵押房地产从中求偿,也可能导致银行缺乏现金来应付提款等需要,从而形成流动性风险。

银行发放的住房按揭贷款普遍具有期限长，数额大的特点，这部分贷款占个人消费信贷总额的比重较高，且不能在短时间内收回，因而存在一定数量的流动性资金被长期使用。尽管银行资金池有一定的“蓄水”功能，但遇重大政策调整、借款人丧失偿还能力等因素影响，将有可能导致银行面临流动性不足的问题，规模较小的股份制商业银行还有可能面临头寸不足而引发挤兑问题。

（四）通胀压力下，利率风险隐显

如果存款利率上升,贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,可能影响银行经营效益的风险。房地产按揭由于期限较长,银行可能承担的利率风险也就更大。例如：2009年为拉动内需，国有商业银行率先实行房贷利率在标准利率七折优惠的措施，由于政策具有一定的延续性，七折利率需要在合同约定周期内才能随市场利率作出相应调整，而根据2009-2010年信贷投放增量和未来物价指数预期来分析，通胀压力逐渐显现，银行吸收存款利率上调压力明显。存款利率上调，银行利息支出增加的效果立竿见影，七折房贷利率合同延续，可能导致银行存贷利差下降，收益下降。在存贷款升息预期兑现时，扣除银行经营成本及银行前期提供的七折按揭房贷利率补贴后，银行还有可能出现负收益。
（五）房地产市场严格调控，银行信用风险不可避免

信用风险主要是由于借款人(房地产开发企业或个人消费者)无力偿还或不愿偿还银行借款,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。国家已经采取一系列严格措施调控房价，房地产企业资金来源收紧，房价有下跌预期和空间，使得房企收入来源缺乏稳定性,企业偿债能力的降低，房地产开发企业或按揭购房者的违约行为均会给银行信贷资金带来相应风险。

银行不容忽视的是由于全社会流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市，房地产投资和投机行为助长了住房高闲置率，高闲置率造成了资源的浪费，无形中也推高了房价。为数不少的个人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投资牟利，一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，期待房价升值后出售，在遇到政策调整，房地产热降温时，造成房价下跌，也就意味着借款人违约或无法归还贷款即将开始。当房价跌至扣除首付后的贷款额后，炒房者无心继续炒房游戏时，只能将所持房产抵给银行，银行即将承担房价可能持续走低或扣除处置房成本后带来的资金净损失。

（六）开放市场剧增效益，欺诈行为防不胜防

2009年，中国的房市经历了“大跃进，大发展”时期，银行在火爆的房地产市场里分享了房地产行业发展的成果。随着房地产行业政策的紧缩，欺诈行为也逐渐显现。

市场欺诈指借款人违背真实性原则，通过隐瞒、欺骗等手段制造满足房地产信贷合同要件，骗取银行贷款的行为。主要表现为“假按揭”和提供虚假财务报表的骗贷行为。


（五）配合房贷相关规定，支持房地产行业健康发展

加快经济适用房政策制定和建设进程。银行对政策支持的经济适用房贷款，应进行严格界定和甄别，对非政策支持的贷款购房者不应有政策上的融通。各上级管理行和银监会可以适时对住房贷款开展有针对性地专项检查。确保国家安居政策惠及中低收入的社会大众。2010年4月26日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理：“已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格”。各种迹象表明，国家在调控房价的同时也在严格限制恶意炒房和投机者行为。银行无疑应充当好把门守户的角色。

（六）采取积极措施，有效处置不良资产

银行金融机构在宽松的货币政策和充足的流动性支持下，更有益于采取有效措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解部分房地产金融机构的不良资产风险。由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,针对个人不良贷款，由于当前房价并未降至扣除按揭首付比例以下,资产保全性较高。对房地产开发企业而言，目前也拥有较为充足的流动性，所以清收不良贷款的时机充分。迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国金融机构对房地产贷款形成的不良资产绝大部分是源自于房地产开发企业。因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,改造后按公租房、廉租房和经济适用房的形式进行出售，以满足中低端市场需求,变积压为畅销。银行也可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息，在盘活存量的同时，也可以缓解部分无房户的居住需求。

综上，后危机时代的到来，我国房地产业有过热迹象，但政府和金融监管当局相继出台了相关限制性政策和措施，后续政策正在稳步跟进。新政仍将陆续出台，需要我们认真解读，政策的出台并不表示惜贷或者完全收回贷款，而是要借助新政实施之机，把握市场热点，调整房地产信贷营销策略，改变和优化贷款结构。进一步加大首套和经济适用房的支持力度，实现银行信贷规模、效益双增目标。笔者认为中国房地产业对金融业影响更具有积极作用，银行通过房地产贷款结构性调整，培育新的利润增长点，风险可控。房地产与金融良性互动，相得益彰，必将为中国经济持续、快速、健康发展创造积极条件。

参考文献：

［1］ 李贵玲.房地产金融风险控析[EB/OL]. [2008.11.24].http://www.