一、房地产业概述

房地产从字面上看是房产和地产的统称,即房产和土地两种财产的合称,是房屋建筑和建筑地块的有机组成整体。学术界对房地产的概念一直存在争议,我国的法律在1999年以前也一直没有对房地产的概念做出说明,直到1999年6月1日气实施的国家标准《房地产估价规范》中才对房地产的概念进行了解释,认为房地产是“土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”

我国的房地产业脱胎于建筑业,随着社会经济的发展和人们生活对其需求的增加而逐渐成长为一个独立的产业,并在不断发展中昭示着其勃勃生机。如果说房地产是一种商品,那么房地产业顾名思义就是从事房地产这种商品生产经营的行业。概括地说,房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业,它包括土地的开发,房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。

二、当前我国房地产业存在的诸多问题

(一)房地产价格总体偏高。

评价任何一个地区的房价高低,应以该地区居民的收入为参照系。房价收入比指标是衡量居民对于房价承受能力的首选指标,它反映了居民家庭的支付能力,比值越高,支付能力就越低。按照世界银行惯行标准,房价是居民家庭收入的3-6倍较为合理。在此范围内,一方面住宅对经济的拉动效用由于住房支出比例高而十分明显,另一方面居民也有财力购买合适的住宅,从而能使拉动效用持久。但是国内部分学者认为,我国由于存在隐性收入高、特殊住房体制等原因,目前在5-8倍间属于正常。但据统计数据显示,目前在我国北京上海等一线城市房价收入比已高达10倍以上,房地产价格已远远超出了普通民众的购买能力,大大抑制了真实的购房需求,而房子的投资性需求却不断升温。

(二)房地产开发结构性矛盾突出。

房地产开发的投资主要包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他,其中住宅又包括别墅、高档公寓、经济实用房屋和普通商品住宅。近年来我国的房地产开发投资中别墅和高档公寓的开发面积和金额都在不断攀升,而为解决广大低收入者住房问题的经济适用房的开发面积却在不断萎缩。另外,商业营业用房、其他房地产的面积和金额比重居高不下,加大了商业经营的成本,增加了通货膨胀的压力,使得房地产市场的合理住房需求得不到保障,高档住宅却无人问津。

针对广大低收入群体推出的经济实用房建设又怪象丛生。一方面,自1998年至今经济实用房的开发面积在逐年萎缩,另一方面,经济适用房的出售也十分不规范,有真实住房需求的低收入群体往往申购不到经济适用房,加剧了我国住房市场的紧张局面,也间接的推高了商品房的价格,所以说经济实用房市场的混乱现象对规范我国的房地产市场有很大的危害。

(三)房地产市场操作不规范。

一方面表现在房地产市场的市场化程度低。市场不统一、商品化程度低、操作不透明、结构性不合理等等。我国目前的房地产业尚不成熟、市场体系不健全,而房地产市场存在的垄断现象加大了市场的交易成本,使消费者的负担加重,从而抑制了房地产商品的消费需求,也会造成房地产业的无序发展和恶性竞争,使房地产业大起大落,泡沫现象严重,另外还会造成产业结构调整和产业升级障碍重重、举步维艰。

另一面,我国房地产领域违法违规、权钱交易现象严重。地方政府利用审批权和执法权索贿受贿现象泛滥,房地产经营企业守法经营意识淡薄,不良信息披露制度和守信激励制度匮乏,消费者的利益受到严重损害,严重影响了房地产交易市场的健康运行。商品房预售违规行为屡禁不止;房地产企业纵容、雇佣工作人员炒作房价等恶意炒作频频发生;而发生在价格领域的房地产交易环节违规收费、销售商品房未实行明码标价、经济适用住房不执行政府指导价格等违规违法行为几近成为房地产业的“潜规则”。

(四)房地产市场存在巨大的金融风险。

自1998年以来,我国房地产开发投资始终保持了快速增长的发展势头,而与如此旺盛的投资紧密不可分离的正是银行信贷的支持。房地产开发通常的基本模式是:开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,首先被套牢的就是银行。更有甚者,如果经济形势走低,房价可能会在一夜之间跌落,而开发商也可能会在短时间内都消失不见,但是他们留给金融机构的坏账和烂账往往需要十年或者可能更长的时间才能完全消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。银行作为资金的提供方,在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,房地产的高速发展为其资金的投资找到出路。原因在于:持有大量房地产的银行会由于房地产价格的快速上涨而拥有更大的银行资本规模,从而改善银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了所谓的日益膨胀的“房地产泡沫”。银行的高风险伴生的就是高房价,而高房价实际上就酝酿着高风险。泡沫破裂,风险即成了危机。
三、促进我国房地产业健康发展的合理政策建议

(一)构建房地产宏观调控机制。

我国房地产业的发展历史并不长,整个产业相对脆弱,存在着许多不尽如人意的地方,因此这就需要政府及时补位,用相关的宏观政策调节进行引导。首先需要制定房地产业发展的长远规划,保持适度增长。房地产开发投资的过快增长,给我国的物价稳定带来很大压力,也使得房地产业与其他产业部门的比例严重失调。其次要削减审批程序,优化投资环境。房地产业突出的特点是投资大、开发周期长,政府办事效率的高低对房地产企业的开发经营会产生直接影响。因此要用法律规范政府审批,改善房地产投资环境。第三要建立多层次的住房体系,加快保障性住房建设,解决我国房地产市场的结构性矛盾。

(二)健全房地产法律法规体系。

房地产业可持续发展涉及到资源利用、经济发展、生态保护和社会进步等多个方面,是一个非常复杂的系统。国家为确保房地产业健康发展,已出台了许多相关的政策措施,规定了房地产业发展的方方面面,但是大多数的政策出台都是对房地产业运行中已经出现的错误进行“亡羊补牢”,既没有形成严密的理论体系,也没有起到应有的指导和预防作用,更没有上升为系统的法律法规体系。这对各级政府认清自己在房地产市场中的角色地位,依法行政,有效落实宏观调控政策带来很多障碍。因此,要想实现房地产业可持续发展,必须加快与房地产相关的法律法规体系建设。首先要加强立法工作,健全法规体系;其次要规范房地产市场交易秩序,加大惩处力度;第三要制定环保标准,保护消费者利益。

(三)规范房地产金融市场。

首先要发展多元融资体系,分散金融风险。目前我国的房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费信贷过度依赖银行信贷,需要通过建立多元化的房地产融资体系,通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求,分散和降低银行系统的风险。其次要完善金融一级市场,构建二级市场。目前我国房地产金融市场主要存在市场主体过于单一、市场发育程度低、市场运行机制特别是担保机制不健全等问题。因次,必须完善一级市场构成体系,同时推进二级市场发展,促进住房二级抵押贷款市场的形成。为房地产抵押贷款证券化提供条件;创新房地产金融市场经营内容,丰富住房金融市场商品供给;创新住房金融市场运行机制,完善以市场机制为主,利率机制、供求机制、竞争机制、风险防范机制共同作用的住房金融机制。