摘要：在我国加入WTO后，会计准则体系也在逐步与国际准则靠拢，今年2月份新颁布的企业会计准则就体现了这一趋势。在原有基础上引入公允价值计量模式，使会计信息更能准确反映企业的财务状况，本文讨论了新会计准则的房地产业的影响，结合我国实际情况分析了其影响。
关键字：公允价值 计量 历史成本

一、新准则对房地产业的影响分析
2006年第一季度，房地产股票是证券市场的先锋，气势如弘的市场表现使其成为当仁不让的强势板块，绝大多数的股票都屡创新高，因而房地产板块成为今年股市的领涨板块，倍受境内外投资者的重点关注。这归功于新的会计准则改变了投资性房地产企业资产的计量方法。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第10条规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对房地产的公允价值做出合理的估计。投资性房地产在新准则中是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，通常情况下投资性房地产包括企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物和房地产开发企业出租的开发产品。
（一） 新准则改变房地产企业的科目设置
在旧的会计准则中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房产没有作为一项单独的资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于房地产的实际构成情况及各类房地产企业经营成果的贡献情况。对比新准则和旧准则，增加了新的科目“出租开发产品”，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售的而暂时出租的开发产品的帐面价值，规定在资产负债表的“存货”项目里列示；对于以出租为目的的出租开发产品的帐面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”中列示。
（二） 新准则改变了投资性房地产后续计量模式
除了在报表中单独反映外，新准则最大的突破在于引入公允价值计量的方法，进一步明确了投资性房产的后续计量。就目前情况来看，投资性房产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开度还不够高，新会计准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得，应当采用公允价值模式。
公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好的反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。
在未引入“公允价值”之前，历史成本计量是一个重要的会计原则，会计报表反映的是过去企业发生的经济交易。投资者需要根据企业现在的状况推测企业未来的发展趋势，从而做出对该公司股票的投资决策。而公允价值考虑了资产或负债对未来现金流量的影响，资产的公允价值等于其未来现金流量的现值，从而在理论上反映了市场对资产或负债的风险和收益的评价。因此，在引入公允价值的情况下，资产负债表直接反映了权益的市场价值，给投资者提供的信息更具有相关性。
因此，从相关性的角度来看，公允价值突破了传统会计全部采用历史成本计量、只提供过去信息的局限，对于投资者判断企业未来前景更具有决策相关性。
（三） 采用公允价值计量模式的难点
应值得注意的是，按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房产有活跃的市场，且该房地产交易市场能够提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊消，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其帐面价值，公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否得当，公允价值是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。
新准则中的主要核算基础发生重大变革，而不仅仅是披露要求的增加。新准则的实施，还将很可能对财务报表中列报的企业经营成果及财务状况发生重大影响。作为新准则的一大亮点，公允价值被引入。新体系要求更广泛采用公允价值计量，从而增加了经营成果的不确定性。从某种程度上讲，新准则也增加了利润调节的手段。对报表使用者与报表编制者来说，与资产或负债的风险和收益相关的信息具有很大的不对称性。若不存在报表使用者以外其他监督主体的话，公允价值的估计给报表编制者很大的操纵机会。
（四） 新准则规范了投资性房地产的信息披露
新准则改变了投资性房地产的确认计量模式，还进一步规范了其披露内容。新准则规定，企业应当在附注中披露与透露房地产有关下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧和摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据，这对于报表信息使用者更好的使用报表提供了帮助，也使报表使用者能够更加真实的获得企业信息，从而做出准确的决策。

二、应对新准则的政策分析
面对新会计准则的挑战，房地产行业以及社会公众该如何面对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生，是我们应该要着重讨论的问题。
在这里我们可以借鉴香港的做法。香港是于今年年初开始实行新的会计准则，在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房产进行评估，并作为公允价值的确定依据。新准则考虑到可操作性等方面的因素，正常的话内地也应该每年聘请独立的估计师对投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期的帐面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及理由等等。
此外，还需要在其他方面进行改进。比如提高执业人员素质。新准则的实施，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，并且意味着各大公司花费在会计和审计上的成本将大大提高。并且这不是一次性的结果，那么公司就应随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。
加强监督机构的监督力。新会计准则对企业的管理和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考国外的经验，比如为了让新会计准则不致于过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架，并由专业团体和法庭执行相关的监督程序。
随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展，会计人员素质的增强，合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关市场监督机制为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值将在会计处理中担任相当重要的角色。公允价值也将显示出无可比拟的优势赖，为会计信息使用者带来更准确的信息，有助于决策者做出正确的决策，使我国的市场更加规范繁荣。