摘要：本文首先写了房地产行业会计存在的信息质量问题，然后在此基础上谈了加强房地产行业会计信息质量的对策。
关键词：房地产行业 会计信息 质量问题
一、房地产行业会计存在的信息质量问题
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:1.在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。2.在签订预售合同后以合同金额确认收入。3.在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。4.在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果. 所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。近几年来，国内及香港部份房地产企业的财务管理人员亦去信准则制定机构提高上述问题，看来越来越多房地产企业亦希望准则制定机构能考虑该问题。
（三）现金流量信息不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。另外，由于每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力，因此无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，进而作出客观判断的角度，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体的现金流量信息，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。
（四）会计人员的职业判断素质较低
《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计制度对会计处理留有选择空间的目的，也是为了使企业各项经济业务的会计处理更符合实际，以便使企业提供的会计信息具有真实性、可靠性、有用性。但如何做出合理选择，在很大程度上取决于会计人员是否具有良好的职业判断力。如果会计人员的判断水平不高，不能很好地把握制度的意图，会计制度所留有的选择空间不仅不利于提高会计信息的质量，相反还会因会计信息选择空间的存在和被误用降低会计信息的质量。因此，会计人员的职业判断力，也即会计人员根据己有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量口例如，房地产开发企业销售开发产品时，应在规定的四个标准同时得到满足时确认收入。对这四条标准满足与否的判定，就需要会计人员的职业判断力。又如，房地产开发企业成本核算对象、成本项目、成本计算方法的确定，也需要会计人员做出合理的判断和选择。完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
二、加强房地产行业会计信息质量的对策
（一）实施两大策略，促进财务管理
1、市场营销策略。销售是房地产开发企业经营活动中的重要环节。目前房地产销售正处在平稳阶段，购房者对房屋的需求量虽很大，但其购房时必定会在多家房地产开发公司进行相互比较，自然会选择信誉好、品牌佳的开发企业。如果忽略销售策略，不考虑项目资本的使用效率，那将会使项目开发投资发生亏损，因此要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用。要把握信息收集，掌握科学信息管理办法，创新营销策略，进一步拓展市场，满足广大城镇居民对住宅产品的需求。
2、品牌策略。我国房地产业在社会经济生产中占有越来越重要的地位，同时也面临着越来越激烈的竞争，房地产开发企业如何适应市场经济的需要，在竞争中寻求立足点与发展之路，品牌策略是大多数开发公司目前使用的经营策略，并且在适用中取得良好的效果。房地产经营中的品牌策略是指房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念，通过为顾客提供高品质的住房、完善的社区环境、优质的服务，从而提升企业的信誉，建立企业及开发项目的品牌形象。
（二）进行财务分析和财务监督
房地产企业在开发过程中必然需要大量的资金投入，筹措资金要保证所有投资项目的需要。因此要合理安排资金筹措，考虑资金来源，做好投资回收衔接和提高资金运用效率。要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。监督的内容包括:开发过程中资金的筹集、资金的占用、资金的回收、资金的分配情况;开发成本、开发产品成本的核算是否正确;此外还要对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督。完善的内部财务管理制度需要严格执行才能发挥作用，加强财务监督，使企业管理部门人员充分认识到监督的目的是维护本单位、国家和集体的利益。
（三）全面与国际会计准则接轨
目前，中国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在中国大陆还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则一递延税项准则及投资物业准则，但是中国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则及投资物业准则加入现有的会计准则中，这两项准则对房地产企业有很大的影响。国际会计准则规定所有出租物业需要按重估值入账，其升值或减值会直接在利润表中反映。这样的处理方法比较能反映出租物业的市场现值。中国暂时没有采用公允值的方法，因为公允值的概念背后仍然有很多问题需要解决。但随着一系列打击投机，抑制房价的经济调控措施推出，相关的会计准则的配合可加强其力度及使房地产上市公司的经营状况更加紧贴市场的变化。