摘要：房地产行业具有不同于一般工商业企业的特殊性，房地产开发成本核算是房地产企业会计核算的关键环节，它直接影响到企业的财务状况和经营成果，同时对企业税收也产生一定的影响。本文对对房地产开发成本核算中可能遇到的共性问题进行了一些思考，以期加强房地产开发的成本核算管理。
关键词：控制 房地产开发 成本核算

随着经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产开发日益活跃，其规模也越来越大，业已成为经济生活中的一个亮点，为城市建设做出了应有的贡献。但是不少房地产开发企业的成本核算存在较多问题。因此，应采取有效措施，对房地产企业成本核算进行有效控制，才能堵住房地产开发企业财务管理的漏洞。
一、 房地产开发成本的核算
（一） 房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房而在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
(1)土地开发成本,指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
(2)房屋开发成本,指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
(3)配套设施开发成本,指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
(4)代建工程开发成本,指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
（二） 房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。基于以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价,指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
(2)前期工程费,指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
(3)基础设施费,指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
(4)建筑安装工程费,指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
(5)配套设施费,指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
(6)开发间接费,指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、 我国房地产开发成本核算存在的问题
房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及城市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为:
（1）随意设立成本对象。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。同时将机动车库的成本计入商品住宅的大成本，将物业管理用房计入住宅成本。房地产商通过这些手段，无形中抬高了房价，最终受害的还是广大业主。
（2）动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。
（3）用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。凡此，都造成成本不进行分配或随意分配。
（4）在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，实物与帐面成本结转不一致。
（5）因不能及时取得发票或者公建配套设施不按预算计提的原因，造成成本未打足。
（6）不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。
（7）结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。

三、 控制我国房地产开发成本核算的措施
我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。笔者拟对房地产开发成本在组织核算中遇到的一些问题谈些粗浅的解决措施。
（一）企业应当根据成本管理和内部经济责任制的要求，建立相应的成本核算组织体系，加强成本核算工作的领导，配备必要的成本核算人员，认真开展成本核算工作，并实行成本核算责任制。同时要广泛开展群众性的部门经济核算，本着干什么、管什么、算什么的要求，采用简便可行的核算形式和方法，核算各部门或个人直接掌握的单项消耗指标。
（二）运用网络计划技术(计划评审技术，PERT)，大力降低工程成本。
网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不仅能反映出工程所有作业(工序)之间的相互关系，而且能表明工程的时间进度，突出工程中的关键作业和关键路线，从而使项目管理人员集中精力抓住关键，合理调配资源，寻求以最小的工程费用获得最佳工期。网络计划技术尤其适用于建筑工程项目的时间一成本控制。
（三）企业应当按照费用归口管理的要求，核算各职能部门发生的各项管理费用，严格控制费用开支。
（1）正确划分工程项目。
由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，笔者认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。
（2）准确进行成本分配。
成本分配主要有四个标准: (1)因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。(2)受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。(3)公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家应接受的成本。(4)承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
（3）正确划分开发间接费与期间费用。
按照规定，只有在施工现场设立的管理机构(如指挥部等)的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费，以达到减少期间费用、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。
（四）分析项目差异。项目差异与竣工的时间和成本的节超密切相关。项目差异=进度差异+成本差异。其中，进度差异=按实际进度截止至当日的预算成本-按计划进度截止至当日的预算成本；成本差异=按实际进度截止至当日的实际成本-按实际进度截止至当日的预算成本。
通过项目差异的分析，可促使企业缩短项目的开发周期，降低项目的成本或修证预算，使之更加切实可行。
（五）算管结合，算为管用。算管结合，算为管用就是成本核算应当与加强企业经营管理相结合，所提供的成本信息应当满足企业经营管理和决策的需要。