房地产市场 非均衡 非均衡计量经济模型
　　一、引言
　　房地产市场的发展表现为两种态势的运行，一种为均衡运行，另一种为非均衡运行[1]。而均衡运行是市场发展的相对状态，非均衡运行是市场发展的绝对状态，是市场发展的常态。贵阳房地产市场在上个世纪90年代伴随着住房制度的改革，贵阳房地产业发展进入了一个快速发展的阶段，经过了20年的快速发展，贵阳市房地产取得了巨大的成绩。然而在这过程中，伴随着对贵阳市房地产市场认识的不足和开发商追求利益等原因，并未结合市场的实际需求和市场的规律来发展房地产，造成了贵阳房地产市场供求的非均衡现象。本文就非均衡的方法来研究贵阳市房地产市场的非均衡问题，并运用计量经济学模型来实证分析探究贵阳市的房地产市场发展情况。
　　二、贵阳市房地产市场发展非均衡分析
　　1、总量上的非均衡
　　房地产市场总量上的非均衡主要是指潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给。在贵阳房地产市场的发展过程中，存在着潜在的总需求量大而有效需求不足、房地产开发商实际供给量大而符合消费者需求的量不足以及大量商品房空置等非均衡现象。
　　（1）贵阳市房地产市场潜在的总需求量大
　　随着贵阳市国民经济的持续快速发展，贵阳城市化水平的不断提高、人口的快速增长以及居民收入的增加，使得贵阳市潜在的住房需求量大。首先城市化进程是房地产市场发展的主要因素之一，与全国和国际相比，贵阳市的城市化率较低。根据贵阳市“十二五”规划，到2015年贵阳市城市化率达到75%，则到2015年贵阳市城镇人口将达到500万，按照每人25㎡计算，将净增住房需求2500万㎡，市场潜在需求量大。其次是人口的增长，人口增长越快，对住房的需求也就越大，虽然近年来随着计划生育政策的影响和人们对生育观的改变，人口增长率在放缓，但由于人口基数大，总人口数还是很多。
　　（2）房地产市场的实际供给量大
　　随着贵阳市的大力发展，贵阳市房地产开发投资、房地产开工面积、施工面积和竣工面积持续增长。2010年贵阳市房地产开发投资达到310.68亿元，占总固定资产投资的30%，开发投资额是2005年的3.4倍；房屋开工面积和竣工面积分别为2005年的3.19倍和1.9倍。
　　（3）有效需求不足和商品房空置量持续增长
　　从上面分析可以看出，贵阳市房地产市场发展前景非常好，潜在的购买者和潜在的需求量非常大，但是同时也得看到，潜在的需求者没有转化为实际的需求者，一部分是由于大多数的中低收入者对于目前的房价买不起房子；另一部分是由于目前市场上大户型的住宅过多，小户型的住宅满足不了市场需求，而对于大户型住宅在价格上又难以承受。另一方面，由于开发商大量的开发，而市场的有效消化能力有限，使得商品房空置率近年来居高不下。贵阳市商品住宅空置面积近年来居高不下，商品房空置面积从2008年的空置面积为51.05万㎡到2009年的101.65万㎡，同比增长100%。
　　2、产品结构上的非均衡
　　（1）房地产产品结构方面
　　房地产产品结构可以分为商品房住宅、办公楼、商业用房和工业用房等。贵阳在历史不同时期存在着商品住房、办公楼、商业用房和工业用房不仅在土地供应方面还是开发商开发上存在供应结构不合理的问题。2005-2009年贵阳市商品住宅投资额均在80%以上；办公楼除2006年超过5%以外，其他年均在2%左右；商业用房2009年下降到5.59%。
　　（2）在住宅住房方面
　　在住宅住房上可以分为别墅、高档住宅、普通商品房、保障房等。由于开发商的趋利性，在住宅住房上开发不同的产品所得到的利润空间不同，别墅和高档住宅的利润空间明显要大于其他产品，所以对普通商品房和保障房的建设热情不高，特别突出的表现在保障房上。2005-2009年贵阳市保障性住房投资所占比重平均在10%左右。
　　三、实证分析
　　1、贵阳市房地产市场非均衡计量经济模型构建
　　本文在分析贵阳市房地产市场非均衡状态时采用的是双曲线模型。一般来说，影响房地产市场的需求和供给因素有许多，本文选取国内生产总值、商品房销售价格和商品房投资额三个因素来确定模型：
　　需求 方程：D=C(1)*GDP+C(2)*P+C(3)+ μ(1)
　　供给 方程：S=C(4)*I+C(5)*P+C(6)+μ(2)
　　交易量方程：Q=min(D，S)
　　式中D、S、Q表示市场需求量、供给量和交易量，C(1)、C(2)、C(3)、C(4)、C(5)、C(6)表示系数，μ(1)、μ(2)表示随机误差项，GDP表示国民生产总值，P表示商品销售价格，I表示商品房投资额。
　　2、数据收集
　　本文中涉及到的GDP和商品房的数据是来自历年《贵阳市统计年鉴》和各年国民经济和社会发展统计公报提供的相关数据见表1。
　　表 1 1998-2010年贵阳市相关数据
　　表2 1998-2010年贵阳市有效供求估计结果
　　3、模型参数估计
　　（1）需求方程估计结果
　　模型的拟合优度为0.915，拟合得比较好；杜宾检验值为2.49，超过2，不存在序列相关；各变量的T值接近2，说明各变量在95%的置信度下通过变量的显著性检验。
　　因此得到需求方程：D=0.544*GDP+0.086*P-146.459
　　（2）供给方程估计结果
　　模型的拟合优度为0.912，拟合得比较好；杜宾检验值为2.392，超过2，不存在序列相关；各变量的T值接近2，说明各变量在95%的置信度下通过变量的显著性检验。