摘 要：随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，全国各地房地产热已经得到全面控制，一、二、三线城市房价都有不同程度的下跌，价格下行成为大势所趋。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。房价正向理性回归。鉴于目前的形势，企业应该根据自身的特点来调整其经营与管理体制。整合相关资源，完善企业发展规划和战略，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。

关键词：房地产公司；经营；管理；发展战略

经过二十多年的快速发展之，房地产行业已成为了我国经济支柱产业之一。国家的对其发展的指导原则也从最初的鼓励到了现在的调控盘整阶段。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。

一、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题

中央政府对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了巨大的变化。使得房地产公司特别是中小型房企的经营与发展步履维艰、甚至濒临破产边缘。目前房地产企业经营主要面临以下问题。

（一）国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

（1）市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

（2）融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道基本上来自银行等金融机构，或者是抵押贷款。当前国家进一步压缩房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资难度进一步加大，而目前新的有效的融资渠道仍比较缺乏。

（二）公司的经营环境所存在的问题

（1）公司经营结构的调整。房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快地扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

（2）公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其独有的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转。尤其当销售不畅时还会占压大量资金，因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

二、房地产公司的经营与管理的建议措施

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好地经营发展企业和发展国民经济。我们应该做出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

（一）政府层面

（1）提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发机构。政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档房成本和价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。

（2）建立房地产信息预警系统，加强市场监测。房地产信息预警系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警信息也可使银行了解到开发企业和住房消费较为全面的贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支撑，减少虚假信息产生的风险。

（3）完善法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，优化良好的购房环境，有利于房地产市场的健康有序的发展。作为房地产相关部门应进一步建立健全、完善相关的政策法规，将整顿房地产秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，强化对房地产开发企业的治理力度。

（4）规范各类住房市场服务，培育发达的中介服务机构。必须要培育发达的中介服务机构，要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作，建立汇集买方、卖方信息的共享平台。从而一方面使房地产企业能够及时了解有效的市场需求，加强创新开发有针对性的产品，同时又能使消费者及时买到真正所需的商品。

（5）加大对地方政府及企业的惩罚和监督力度。为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加强对政企合谋的惩罚力度，建立利益集团的合理规则，增加第三方及消费者的监督力度。

（二）房地产企业层面

（1）提高潜在优质企业品质和活力。在严格房地产开发企业进入制度下，对一些潜在优质企业但有僵尸化倾向要具体分析，努力提高企业品质。一方面，扩宽房地产企业融资渠道。银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此，应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。同时，积极探索组合式融资模式。组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。使得企业能够断奶，自己寻找资金的支持和输血，变行政化到市场化；另一方面，企业要加强政策、市场的分析研究，探索适合自身市场的模式和产品，努力提升自身抵御市场风险的能力。该回归一线的回归一线；该发挥地方土地整理能力的发挥这一能力；该进行产业转化，推进2.5产业的努力地去转型；该挖掘区域房产价值和旧区改造的去凸现这一要求，总而言之，要马上定位、马上行动，把企业的命运投入到各层级的城镇化大潮中，建立战略、准备人才、形成特色、吻合政府和民众关切、积极转型奋斗，而不是消极等待，最终在抱怨中按照僵尸化的模式被时代所抛弃。

（2）加快资金回笼，建立多元化融资渠道。加快资金回笼的速度，对现有存量住宅产品，企业可考虑采取高速周转方式，灵活定价、快速推盘，在市调整期内抓住需求，加快资金回笼。尤其对中小型房企来说，资金比较薄弱，对金融机构的依赖性很强，加快消化现有房源，迅速回笼资金势在必行。

（3）完善多元化、稳定持续的资金来源渠道。目前货币资金供应处于适度紧缩期，人民币升值预期与境外热钱流入可能依然存在。由资本市场获得融资难度越来越大，各房地产企业应开始寻求优化融资空间、转向信托和海外市场，发行债券扩充资金实力。

（4）调整产品结构，适当提高商业地产投入。政府推出的限购令直接冲击了中高端住宅产品市场，而商业地产的投资价值进一步凸显。因此，可适当增加商业地产投入，拓展旅游地产，寻求新的盈利增长点。随着调控政策的不断加强，不同物业产品的发展分化也将更加显著，房地产企业可针对政策变动，积极调整产品结构，在产品户型设计上充分考虑市场需求，增加中小户型及政策性房项目，投入保障性住房项目对于房地产企业而言，具有市场风险低、收益稳定的优势。针对政策便利条件，适当加大保障房项目投入比例，可能成为未来一段时期内房企投资方面的侧重点，从而保障企业实现稳定可持续发展。

三、结论

本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展做出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。



作者：陈舒婷