要有效防控市场风险，房地产企业必须处理好各个不同周期的重要财务问题，比如在初创阶段的筹资与投资问题、成长阶段的扩张与控制、市场应变与决策支持以及成熟阶段的战略选择问题


房地产企业不同阶段财务问题的研究


吕荣田 邢丽

一、财务管理在企业管理中的地位和作用
1、财务管理是企业管理的重要组成部分
财务管理是组织企业资金活动、处理企业同各方面财务关系的一项经济管理工作。企业生产经营过程就是资金运动增值的过程，财务管理活动深入企业生产经营的各个环节、各个阶段及各个过程，是企业管理的重要组成部分。
2、财务管理是企业管理的核心
通过核算、分析、对比，发现、解决问题，从财务信息的反馈中找准生产经营的薄弱环节，堵塞漏洞，提高效益，以更低的耗费获取同样或更高的收益。总之，财务管理贯穿企业经营的全过程，覆盖经营全方位。财务管理在企业管理中处于核心地位，对企业整体管理水平的提高起着决定性作用。因此，把财务管理作为企业管理的中心环节来抓，才能在市场竞争中处于优势地位。
3、财务管理是资金的价值管理
资金是企业赖以生存和发展的前提，是企业从事生产经营的“血液”，财务管理是以资金运动为特定对象的一种管理活动，而资金运动是生产经营活动的价值形态。因此，财务管理实际上是以资金管理为中心，以价值管理的理念指导各项管理工作协调进行的过程。同时，对各项管理过程和最终结果进行全面综合的反映。

二、初创阶段的财务问题
1、筹资方式的选择与资金结构
在市场竞争和金融市场变化的环境下，企业融资决策和资本结构管理需要按照自身的业务战略和竞争战略，从可持续发展和为股权资本长期增值的角度来考虑。实际中，由于房地产企业产品市场的竞争结构有所不同，业务战略和竞争战略有别，企业融资方式与资本结构也存在差异。在初创阶段，竞争地位的形成或稳定往往需要持续进行技术（产品）开发或服务创新投资，而市场份额和价格竞争等因素又容易使企业现金流入减少或波动。如果举债过度，容易因经营现金收入下降而引起财务支付危机，轻则损害企业债务资信，重则危及企业生存。因此，处在这个阶段的房地产企业的融资决策首先不是考虑降低成本的问题，而是考虑如何与企业的经营现金流入风险匹配、保持财务的灵活性和良好的资信等级，降低财务危机的可能性。
总之，在初创阶段，房地产企业首先要根据商业环境确定自己的业务发展战略，然后再确定融资决策和资本结构管理的具体原则和标准。
2、投资方向的选择
企业的投资方向要清楚，投资方向的选择要注意的问题有：（1）防止低水平的重复建设；（2）防止跟风冒进，投资过热。企业在进行投资时，必须深入学习和调研，充分考虑进入时机、市场需求以及投资回报等方面的问题，防止盲目跟风、一哄而起的冒进行为，杜绝投资过热现象。为了减少资金成本，降低投资风险，做好投资项目的前期工作及可行性研究至关重要。首先，要进行投资项目的预测和市场调查，广泛搜集信息，做
好项目总评价；其次，对投资项目未来财务状况做出分析，特别是要做好投资回收期、投资报酬率（内含报酬率）、项目期现金流量、还本付息期等内容的筹划预测工作；最后，对若干投资方案进行对比分析，选择最佳投资实施方案，控制投资规模，保证项目的开工建设。

三、成长阶段的财务问题
1、发展速度与资金筹集
对于那些成长性良好的公司，银行贷款、国内国际上市、战略性或财务性的投资等很多机会会主动来敲门。有的企业搞不清是发展速度需要资金支持，还是巨大的筹资机会需要规模和速度的配合。深圳某公司曾经是房地产行业成长企业中的佼佼者，为了登上创业板，在短短两三年的时间， 这家公司进行了超常的快速扩张，通过银行贷款及其他借款，扩大业务规模，收购其他产品和公司，企图创造一个实力与速度都更诱人的王国。然而，由于管理能力跟不上这样的发展速度，投资的项目多数失败了，还没来得及上市，就由于大面积亏损，资不抵债，快速地走向破产。要发展多快才合适？这个问题的答案往往是和资金筹集紧密联系在一起的。只是，水能载舟，亦能覆舟，这个问题是成长性企业需要考虑的关键战略问题之一，也是最大的风险之一。
2、扩张与控制
扩张的直接结果是企业地域的分散， 管理点的增多， 人员规模加大以及业务单元增多，各种法律实体形式增加，如分公司、办事处、合资公司、子公司等。这种分布必然引发成本费用的膨胀，管理复杂性和难度的上升。同时，在扩张阶段，资金常常是一种稀缺资源， 这就造成一个矛盾。如何寻找一种新的管理模式，既能够满足扩张要求，又在可控范围之内，从而保障企业在充足的资金支持下持续发展，就成为成长性企业财务管理面临的重大挑战。
组织控制，说到底是组织管理的问题。而组织管理的核心内容是绩效管理和薪酬激励。一方面，要将薪酬总成本控制在一个合理的范围之内；另一方面，通过制定关键绩效指标，引导组织中各成员的努力方向。通过相应的薪酬激励政策创造内部公平和竞争，激发组织成员的积极性。通过执行中的分析和监控，不断强化目标和改进差距，从而保证企业战略目标的实现。这些，构成了这一阶段财务管理的一项重要内容——业绩管理，它要求财务人员从整体组织管理和战略管理的高度出发，转变成企业战略和目标实现的推进者。

四、成熟阶段的财务问题
1、投资组合与战略选择
房地产企业可以通过生产不同品种的产品来降低投资风险，也可以寻找和自己现有的产业链进行互补的产业进行投资。例如，房地产加物业服务的组合，将这两者联系起来，进行有机结合，形成房地产供应链。
战略的制定需要审时度势， 谋定而后动，战略选择需要科学性和艺术性，尤其需要专业的分析方法和工具。随着市场竞争日益激烈，企业的发展不再是企业主的灵感和冲动，必要时可以借助专业咨询机构的指导，并以此推动企业的发展。
2、跨国经营与风险分析
跨国经营除了国内企业所面临的风险外，由于跨国经营环境的众多因素的影响，给跨国财务管理带来了新的风险，诸如政治风险、外汇风险、法律风险、合同风险和商业风险等。这些风险带来的损失远远超过国内企业遭遇风险所承受的损失，加强风险管理对于跨国经营显得尤为重要。政治风险和外汇风险是跨国经营风险管理的重点。
政治风险是指因战争、动乱等原因可能导致跨国经营的公司在海外的财产被征收、人员被驱逐和营业许可证被吊销等事件的发生，给公司造成的经济损失。投资前，可以采用以下对策：（1）回避风险，即放弃对政治风险大的国家的投资；（2）资产保险。通过对可能发生政治风险地区的资产进行保险，公司可以集中精力在东道国投资，组织生产经营活动而不必过于担心政治风险，大多数发达国家的政府和私人保险机构常为本国公司承保海外的政治风险；（3）与东道国政府协商，签订特许协议。
外汇风险是指在国际经济、贸易和金融活动中，由于外汇汇率变动使企业以外币计价的资产价值及负债收入和支出可能增加或减少，其结果是不确定的。外汇风险的根本起因是汇率变动，有交易风险、折算风险和经济风险三种。可以通过远期外汇买卖、资产负债平衡法及资金的调动来防范和化解交易风险。也可以通过分散生产经营、财务活动多样化来防范和化解经济风险。

五、衰退时期的财务问题
1、撤资
世界上最伟大的交易员有一个有用且简单的交易法则——”鳄鱼原则“。该法则源于鳄鱼的吞噬方式：猎物越试图挣扎，鳄鱼的收获越多。假定一只鳄鱼咬住你的脚，如果你用手臂试图挣脱脚，则它的嘴巴便会同时咬你的脚与手臂。你越挣扎，便陷得越深。所以，万一鳄鱼咬住你的脚，务必记住：你惟一的生存机会便是牺牲一只脚。这个原则运用到房地产企业中，那就是当企业进入衰退时期，要适时退出。因为越是撑着，亏损越多，尤其是企业所生产的产品已经不再有市场，已经被新的产品所代替时，此时最明智的做法就是撤资，让亏损最小。
2、购并与转产
衰退期的企业通常采取兼并的方式推进企业的增长。他们通常购入的是成长期的企业，因为成长期的企业充满活力，成长期的企业也乐于被兼并。另外一种情形恰恰相反，成长期的企业在急于成长的情况下，会做出“蛇吞象”的举动，欲利用衰退企业良好的组织和充裕的资金实现快速增长。如果衰退期的企业老化不堪，而成长期的企业又不能轻易解决其老化阶段固有的问题，衰退期的企业就会耗去成长期企业管理人员的时间、精力和锐气，以至于两者都走下坡路。在市场环境恶劣的情况下，企业积极转产是抵御风险、保存实力的最佳策略。如目前青霉素工业盐市场恶化，转产行动快的企业能够最大限度地减少损失，并在新的市场领域再创辉煌。
我国房地产行业的风险较之我国的股票市场，有过之而无不及，投资者和经营者应该知道风险是不可避免的，尤其是房地产企业。应该倡导进行合理地筹资、理性地投资、谨慎地决策与控制，使财务管理真正成为企业管理的核心，发挥其应有的作用。

（作者单位：沈阳市房产国有资产经营有限责任公司）